走银行间 市场机构私募式REITs或先行?

REITs(房地产投资信托基金)试点又有新进展。

“我们准备打报告,走央行的模式。”2月3日,一位正在推进REITs项目的东部某地方金融办人士透露。此举意味着,该REITs项目将在银行间市场发行,而非交易所公开上市；同时,在产品设计上,该REITs也会不采用国际通行的买断式,而通过信托方式来隔离资产的所有权和收益权,发行人不丧失对资产的控制权,只是将资产的收益权转让给信托单位持有人。

选择何种发行渠道曾是该REITs项目推进过程中的一大难题,徘徊良久。

“根据我们与监管机构的沟通,在我国将要推行的REITs试点方案中,将银行间市场作为REITs发行和流通主渠道的可能性很高,一开始就大规模推出个人投资者可参与的公开上市型REITs的可能性较低。”北京某券商投行人士说。

与此同时,作为银监会支持REITs的重要抓手———《信托公司房地产投资信托业务管理办法(草案)》(下称“草案”),在经过内部征求意见后,目前正在修订之中。这一管理办法,“估计今年就会出台。”2月2日,一位曾接触过草案的知情人士称。

先走银行间市场

无论是REITs项目推进者还是投行人士均认为,依托信托方式,先走银行间市场,推出REITs的速度更快,障碍更小。2009年伊始,银监会召开“2008年信托公司峰会暨非银行金融机构监管工作会议”(下称“会议”),提出支持信托公司开展金融创新。而随着REITs试点的推出,REITs的发起人可以利用信托平台来操作；但银监会同时强调,禁止开展无收益房屋信托。

“信托公司什么时候可以做REITs,会议上并没有说,但对于准REITs,信托公司都在做,做成完全跟国外一样的买断式也没有必要,做准的完全够了。”牛年春节前夕,一位参加会议的信托公司高层直言。前述地方金融办人士称,不采用买断式也是央行推进REITs试点的一个思路。他表示,央行的设想类似于固定收益产品,不真实转让资产的控制权,只是转让资产所产生的收益权,信托正是隔离所有权和收益权的平台；而证监会的思路可能是买断式的,标的资产的控制权要交给资产管理公司,而资产管理公司又主要由券商、基金公司发起设立。

依据前述知情人士的理解,银监会支持REITs的一个总体思路也是一种类固定收益产品,面向机构投资者,并要求风险可控。

与现有的房地产信托计划相比,信托公司参与REITs,有何重要突破呢?“如果各方论证可行,(房地产投资信托)可以到银行间市场去发行,对象是机构投资者,不发售给脆弱的个人投资者。”前述知情人士透露。

在前述会议上,银监会主席刘明康也要求信托公司,做好信托产品对成熟自然人和机构投资人的区分,不得向脆弱的自然人推介信托产品。

上述券商投行人士称,在REITs运作方式上,草案规定,可能采用封闭式。经核准的信托单位总额在信托合同期限内固定不变,信托单位可以质押、交易,但信托单位持有人不得申请赎回。

草案撰写者认为,在运作方式上,综合考虑房地产信托资产长期性的特征以及各国房地产信托起步阶段的经验,建议采用封闭式,先设置一定的存续期限,到期后投资者可以选择赎回或转为新的房地产信托。

而为了风险可控,草案也作出相应的规定。如关于开发性物业投资的规定,草案表示,对房地产信托进行开发性物业投资从严规定,如禁止投资或限定投资上限不得超过总资产的20%；再如REITs负债经营比例,草案建议在试点期间负债比例不宜超过不动产资产净值的30%。而在资金投向上,草案表示,信托公司将通过契约与投资者约定资金信托关系,信托资金的具体投向是成熟的商业物业。

“为降低风险,资金投向主要是有稳定现金流的,且有第二还款来源、有保障的投资对象,主要是商业地产,包括饮食城等。”上述知情人士称。姗姗来迟为哪般?

近年来,房地产信托融资的资金规模逐步壮大。2008年以来,房地产市场遭遇融资困境,带来了房地产类信托发行的高潮。统计数据显示,截至2008年8月23日,当年房地产信托的募集资金总额已大于2007年全年总规模。

“但由于相关法律法规尚不完善,目前我国的这些房地产信托融资产品并非真正的REITs,而是准REITs产品。”前述券商投行人士直言,与从境外基金、国内基金、信托产品上挖掘融资渠道相比,REITs模式能够提供更稳定的长期资金支持。

这位投行人士称,中国的REITs产品为何姗姗来迟,原因之一在于监管部门之间职能尚未理顺。按照中国金融业分业监管的原则,信托公司由银监会而非证监会监管。在这种情况下,作为信托基金的REITs只能在银行间市场流通。

但上述投行人士指出,目前矛盾在于,按照国际惯例,REITs应该是可以在股票市场流通,而且如果只能在银行间市场流通,那么REITs募集资金有限,且个人投资者和相当多的机构投资者不能参与,则难以体现REITs的规模和流通价值。

同时,由于中国目前《公司法》下尚不能通过设立特殊目的公司来发行REITs并上市,中国式REITs很可能通过依托信托公司、基金管理公司来操作。REITs可能带来的金融风险,则是“姗姗来迟”的第二个原因。前述投行人士称,REITs方案需由很多个主管部门协同制定,而由于席卷全球的经济金融危机就是由于金融创新过度、缺乏适当监管造成的,这使得政府在制定相关政策时心存顾虑,会更加谨慎。

此外,REITs运作过程中双重税收的问题也是制约因素之一。如在基金本身和租金收益两个环节双重缴税,会导致基金持有者收益严重受损,只有解决了税收问题,才能保证REITs顺利发行。

近期,对于REITs推出后的市场欢迎度不应有太多期待,“目前要做的是先把产品推出来,做好产品结构、监管以及法律制度等方面的安排。”1月22日,上海市金融办主任方星海如是说。