海外私募资本潜入二三线城市商业地产

尽管房地产行业整体下行趋势暂时难改，但商业地产，尤其是二三线城市的商业地产在近期却成为部分资本的追逐目标，专家预计明年将是外资收购我国商业地产的高峰期。

　　“现在正有一批外资活跃在国内的二三线城市，准备抄底商业地产。”国际物业顾问DTZ戴德梁行华北区董事总经理何衍钧日前透露，近半年以来，虽然房地产市场持续下行，但商业地产逐渐成为外国投资者的目标，一批来自澳大利亚等国的基金正积极考察商业地产，并在沈阳等地下单购入不动产。其中，由于看好中国消费前景，商铺成为最为抢手的投资标的，其次是写字楼；由于二线城市投资成本较低，受到了更多投资者的关注，有专家估计，已有约5亿美元的私募资金在中国的二三线城市接盘。

　　日前，美国华平基金一次性投资1亿美元整体收购西安大唐不夜城A地块10万平方米商建物业；中东欧规模最大的房地产企业环达通则制定了在中国二三线城市发展的策略，2008年底拿下大连29万平方米商业用地，2009年1月在成都投资的凯丹广场动工。

　　对此，DTZ戴德梁行华北区商业部(商铺)主管聂绮冰表示，投资商业地产在经济转好时更容易获得高额回报，预计明年将是外资收购商业地产的高峰期。

　　与外资不谋而合，国内地产大佬冯仑、潘石屹也多次在不同场合表示看好商业地产前景。万通董事局主席冯仑表示，目前我国的房地产市场中，“住宅产业深受政策因素影响，逐步脱离理性商品市场规律，让我们越来越难判断了；而商用不动产市场化程度高，要特别关注，我们希望在这些领域的创新可以得到市场的回馈，可以得到变现的机会。”

　　冯仑认为，未来三到五年间，我国商业住宅供应十分充足，住宅市场开发空间有限。在美国等发达国家，商业地产开发企业的市值远大于住宅开发企业，商业地产将成为房地产行业的下一个发展机会。“在上一个房地产蜜月当中，我们为全球贡献了一个最大的住宅公司——万科，我个人认为下一个蜜月来的时候，我们会为全球贡献一个最大的商用不动产公司”。

　　二线城市成主战场

　　对于商业地产的未来，DTZ戴德梁行华北区董事张家鹏认为投资群“看完印度、看完越南、看完欧洲美国，仍只有中国有利可图”。他表示，从全球范围来看，中国市场稳定，并且“起码还是在增长”；长远来看，中国仍需解决城市化问题，二线城市是目前的最大主力。而商业地产和住宅的属性完全不一样，除非经济体发生本质变化才会受到市场影响，不像住宅市场经济一旦下滑就会遭遇打压。以北京为例，眼下两极化发展趋势明显，虽然整体租金下滑，但核心物业的租金仍然在上涨。

　　而此前第一太平戴维斯提供的数据显示，除北京、上海等城市外，不少城市仍缺乏足够的商用物业为经济发展配套，以天津为例，甲级写字楼仅有30万平方米，符合甲A级标准的写字楼约为10万平米，整个城市的甲A级标准写字楼体量甚至不如北京CBD区域一栋写字楼。其他二、三线城市的供求情况更不容乐观。

　　中国指数研究院的数据显示，根据北京、深圳、上海、广州、天津、重庆、成都、武汉、杭州、南京、长沙、南昌、苏州、大连、青岛、西安等16个城市的投资额数据，二三线城市在2008年得到更多资金的支持，投资额增幅明显高于全国平均水平。1-11月，京深沪广四大城市投资额同比增速分别为-7.1%、1.7%、4.7%、13.4%。二三线城市中，西安、南昌、天津分别为39.8%、35.0%、28.9%，苏州、大连、杭州等城市投资额增速均超过20%。而造成这种情况的原因或是由于二线城市房地产市场起步晚，

　　房价/地价水平相对较低，市场空间相对较大；另外，以深圳、上海为首的一线城市08年房价降幅较为明显，一定程度上影响了当地投资者的信心。