任志强牛刀:牛年中国楼市令人忧

任志强:房产销售无法乐观

　　趁节日之机，陪女儿去了趟美国，顺便了解一下金融危机之后的美国。

　　美国的房价已经连续32个月出现下跌，于是中国组成了多个赴美国的购房团，希望到美国买到好房子，或许可以发个大财，或者办个投资移民，圆子女上学梦，但美国下跌后的房价真比中国的便宜了吗？

　　美国许多城市房价下跌了，这是事实，许多都降了30%或者更多，有的甚至超过了60%。但是，也许令购房团失望的，却是那些只要一个美元就能购买的房子，白给都没人要。

　　大多数房价下跌较大的地区，并非好的社区，如有好的学区、好的环境 (不是指自然环境而是人文环境)，而相对较好的社区则针对于高价时房价下降了，但相对于几年前则仍是一个高位。

　　拉斯维加斯的房子也曾是一度高涨，如今跌得约只有50%了。如果是高位时购买的房子现在的租金已经低到了无法偿还分期贷款。但1240尺的独立式小房子，大约每平方米仍在11000美元左右，这还是已有10年以上楼龄的住房。

　　长期生活在中国的人们也许并不知道楼龄的重要性，钢筋混凝土的建筑10年并没有多少影响。但美国加州、内华达州的房子大多是木质结构的组装体，10年就要修一修，也许车库的房顶漏了水，也许生了白蚁要杀虫，也许要换换管线或者门窗。

　　商店里的商品对远道而来的游客，尤其是中国游客来说则是喜出望外。那些名牌的产品，如西服价格低得只有三四百美元，同类的西服在国贸(北京)、金融街或许要上万人民币一套，而在美国只有两三千元人民币一套，多买几套就连机票钱都省出来了。那些名牌的化妆品则有些都买一送一了。许多中国人承担起了拯救美国经济的重任，大包小包的疯狂采购，真是一片欢乐的景象。

　　我不认为美国会因此而倒下，美国的经济仍然无比的强大。我也不认为中国已经很强大，强大到了可以在美国的领土上自由的消费。我所担心的则是美国经济的下滑，最终会对世界经济包括中国经济带来更大的影响。

　　回到国内，听到的一条新闻是春节黄金周，中国消费2900亿元，比去年同期增长了13.8%。这对从去年10月之后开始下滑的中国经济来说也许是一件喜事，但如果用去年同期黄金周增长16%相比，则增幅下降了两个多百分点，何况还有比去年同期更高的CPI因素呢？如果再与曾经有过的消费22%以上的增长对比看，则不免让人有些担忧。

　　广州、深圳、上海、北京黄金周中房地产的销售则更令人无法乐观。虽然春节从来都不是购房的旺季，但同比下降的幅度则说明中国的楼市并没有因为牛年、因为节日的喜庆、因为曾出台了部分救市的措施而有所转变。

　　也许美国的情况应给我们一些警示，千万不要让中国的经济从一个高位的增长中一路下滑。 

　　牛刀：房价还没有降到位

　　对目前的中国房价来讲，唯有下降到位才有可能重新看见一个健康繁荣的楼市，躲躲闪闪或明或暗互捉迷藏式的降价已经没有什么意义了。从春节一线城市的无量成交，我们可以看出，房价下跌太慢，让市场备感无奈。

　　2005年春节曾是许多城市的买房高潮，亲友们一大家热热闹闹去买楼，成交也特别火爆。可是今年春节，偌大个上海，初三初四两天才成交24套，深圳才成交2套，北京、广州等城市，市场状况同样惨不忍睹。

　　与此相反的是，整个春节社会其他消费市场非常兴旺。仅北京一地，春节社会商品零售比去年多挣1.5亿，哈尔滨、海南、云南等地也是一派繁荣。中国消费市场的庞大需求，在春节黄金周一览无余。商务部日前发布的监测结果显示，大年三十至正月初六，全国实现社会消费品零售总额2900亿元，同比增长13.8%。

　　一冷一热，表达了两种完全不同的市场诉求。分析起来，一个主要原因就是中国住宅的消费市场还没有形成。目前的主要购买还是投资性购买，即使买来自住也指望能够保值升值，由于住宅的投资价值不被市场认可，中国房价大跌的态势已经形成，再加上住宅的消费观念没有改变，前期政策利好基本释放完毕，所以，成交量无法放大。

　　春节市场往往是一年市场的风向标，今年春节楼市如此冷清，表达了市场对一年的预期十分不乐观。分析起来，只有一个原因——房价还没有降到位。现在的市场上有两个问题：一个是拼命鼓噪见底、回暖、没有下跌空间；另外一个就是长沙、大连等地的财政补贴购房。这两个问题对2009年中国楼市的破坏力是空前的。

　　没有下跌空间的说法是不客观的，完全是利益方的诉求，对成交量能的放大有百害而无一益。明明还有那么多房子卖不动，普通商品房已经供过于求，如果不有效地进行价值重估，老老实实地把价格降下来，最后吃亏的是开发商。

　　而地方政府的财政补贴，这在客观上是加大了房价大跌的预期，加大了买家的抗拒心理，加剧了市场的观望状态。在这种经济调整时期，一些地方政府对区域性极强的房地产市场应该无为而治，一方面积极落实中央政府的政策，一方面加大推广社会保障性住宅，放手让市场的内在机制自行调节。一句话，老百姓有钱了，楼市才会自动回暖，现在说回暖见底是没有用的。

　　市场应该促成房价的快速下跌，房价下跌越快，调整期就越短，不仅有利于楼市，也有利于整个宏观经济。下跌过慢，或者采取行政措施阻挠下跌，只会延长楼市的内在调整，影响量能的充分释放。因为楼市现在的调整，不仅仅是房价的调整，还有供应方式的调整，产品结构的调整，开发模式的调整，这是需要时间和空间的，而房价的快速下跌将为这种调整打开空间，节省时间。