楼市持续低迷 企业并购重组加速

      ２００９年楼市难回暖 

      与２００８年初多数人认为房价依然会持续上涨相反，２００９年初业内普遍认为，房价下行的趋势不可避免，但对何时能够企稳依然存在认识分歧。 

      世邦魏理仕华北区研究部董事覃晓梅对２００９年楼市的前景没有特别悲观，但是也不乐观。她认为如果买房人的购房信心逐渐恢复，成交量能够在２００９年下半年趋于稳定，但房价可能还会有一段时间的下滑。 

      事实上，楼市曾经在去年年底暂时回暖，但是成交量在２００８年年底后的快速回升并没有给楼市注入强心剂。受到政策利好影响，２００８年１１月后的几个月，多个一线城市的新房成交量回升。这种恢复却被多位业内分析人士认为不可持续，他们认为楼市的全面回暖还有待时日。 

      仲量联行北京研究部主管马安平先生在接受本报记者采访时指出：“尽管市场成交量近来有所回升，但预计高档住宅的市场售价在２００９年初仍将上行乏力。购房者对开发商进一步降价的预期以及政府可能出台更多的激励措施，加之租赁市场的大幅暴跌，将给住宅销售市场继续带来下跌压力。” 

      戴德梁行中国区行政总裁张国正同样认为短时间内交易量回升，并不表示房价已经进入触底反弹阶段，“以北京市场为例，２００８年最后两个月成交量的反弹主要集中在保障性住房上。” 

      之前的快速上涨被认为是导致出现房价迅速下滑的重要原因。覃晓梅在接受中国经济时报记者采访时表示，２００７年至２００８年上半年间房价疯狂上涨，部分一线城市高达３０％—４０％的涨幅已严重超出居民的收入，也与经济增长不符。因此，现在的价格调整是行业自身的调整，房地产市场到了向下调整的周期。 

      “２００９年上半年购房需求尚难恢复，市场将集中于消化存货，新房的开工量不会很高。特别是一些高档项目，多采取不开工，或者推迟开工及开盘销售时间的方式来规避风险。”覃晓梅说。 

      张国正对记者表示，房地产的发展情况取决于宏观经济形势，关键在于买房人信心什么时间能够恢复，只有等到买房人的购房意愿恢复，楼市才可能根本好转，而这至少需要两年时间。 

      死扛房价企业形势恶化 

      进入２００８年下半年后，坊间多次传出项目停工停建的消息，２００９年１月后，多数在建项目均放慢了施工进度。以北京亚运村地区为例，楼面地价高达每平方米１３８００元的融华世家项目，自去年１０月停工以来至今并没有开工迹象。 

      记者在采访中发现，由于多数开发商依然不愿主动调低房价，市场需求的持续萎缩已经冲击到绝大多数的在建房地产项目，无论是之前低价拿地的企业还是２００７年后高价拿地的企业都将受到冲击。 

      “２００５年至２００６年拿地的项目，成本较低，开发商若降价销售可以保持一定的利润率；２００７年前后拿地较多的企业，特别是２００７年底至２００８年一季度拿地的企业，地价成本很高，当前及未来半年的房价是否能够支撑高地价还有待检验，开发商应主动调低盈利预期。”覃晓梅建议。 

      其中２００７年前后拿地的企业可能会面临价格下滑后利润萎缩的压力，不排除单个地价处于高位的项目因此赔钱卖。覃晓梅认为，开发商应当让利给买房人，并根据市场调整销售策略，不应过于看重单个项目的利润，而应关注全局，保持整体盈利。她强调房地产行业不应成为暴利行业，而应当获得市场中的平均利润。  

      一位从业多年的人士告诉记者，早期的房地产行业项目的利润普遍都在１０％以下，但是近几年同类项目的利润率已经远高于初期业内普遍接受的１０％，他认为这表明２００９年房价存在较大的下调空间。 

      受到房地产市场成交量持续萎缩影响，房地产企业资金链吃紧，部分企业的经营形势将持续恶化，开发商将逐渐分化。在２００９年开发商之间的并购、重组现象将大量发生。 

      覃晓梅认为，一些开发商将不得不面临降低利润的选择，如果开发商之前高价买的地没能退掉，将会通过转卖项目或出售部分股权缓解资金风险。为了渡过难关，一些企业不得不出售优质资产，去年年底，恒大地产就传出出售其位于深圳核心区商业地产项目的消息。知情人士透露，有房地产企业已经与其他企业达成整体收购意愿。 

      在这位人士看来，２００９年上述现象将有进一步深化的趋势。“例如若与海外资金签订对赌协议，但由于房地产企业ＩＰＯ受阻，一旦投资者未能按协议取得回报，企业将被收购。因此未来在中型、大型公司都会出现并购现象，其中多体现在风险控制不好的中型公司，以及签订对赌协议的大公司。” 

      另一方面，看好房地产行业发展的机构投资者、企业依然存在，其他行业的资金和一些手里有钱的房地产企业将对其他经营困难的企业展开股权并购，因此，企业之间的并购在２００９年会增加。 

      覃晓梅认为，考虑到企业会采取并购的方式规避破产，房价大幅下跌的可能性并不大。加上２００８年政府出台了不少支持房地产行业发展的政策，有利于楼市趋于稳定。