呼和浩特楼市牛年姓"熊"or"牛"?

牛年春节，呼和浩特楼市是暖是寒？从大年初一开始，一连数日，记者走访市区的部分楼盘发现，多数楼盘都在放假中。媒体工作的米女士说，有些楼盘一进入腊月就已经放假了。中国房地产报记者纪永明说，他认识的很多地产圈的朋友都是过了正月十五才开始上班的。业内人士总结首府春节楼市的现状时说了一句话：牛年楼市从“熊”开始。

　　回顾：存货积压观望持续

　　事实上，这个春节黄金周开发商的促销力度并没有预期大，楼市冷清也在情理之中。平面媒体上基本见不到楼盘促销广告，往年热闹的短信广告也没了踪影。首府地产资深人士李建设说，呼和浩特作为一个北方城市，冬季本就是房地产的淡季。加之2008年楼市一直在观望低迷中前行，所以春节楼市冷清也是很正常的。

　　冷清也好，沉寂也罢，随着牛年楼市的低调开局，将有大量的新房上市。来自政府相关部门的数据是，08年在建项目有1500万平方米，年内竣工300多万平方米，这样就将有1100万平方米在今年上市。而2009年新建总量虽然控制在260万平方米左右(其中住宅200万平方米)，但毕竟不是个小数字。如此一来，市场总量过大已经无可避免。在当前金融危机、市场低迷的情况下，许多业内人士都表示，牛年楼市不容乐观。

　　刚刚过去的鼠年是首府房地产市场观望之年，由于受外部经济环境不利影响，市场调整幅度加大，房价地价走势虽无回落，但住宅成交萎缩幅度较大。来自呼市房管局的统计数字表明，1—12月份月末累计商品房可售面积达到799.57万平方米，同比增长了78.99%。其中，商品房住宅可售面积达435.59万平方米，同比增长了91.13%。而截至12月底，呼市空置商品房累计达263.14万平方米，同比增长了55.19%。这些统计数字都说明了商品房滞销的现状。

　　如此大量的存货积压，加上即将在2009年上市的1100多万平方米住宅，首府楼市牛年面临的销售形势非常严峻。

　　展望：楼市波动有望加大

　　虽然形势比较严峻，但大多业内人士仍预计，首府楼市仍将平稳发展，虽然会有波动，但波动不会太大。

　　2009年伊始，尽管开发商对政策的利好表示了认同，但是面对全球经济的不景气，悲观的气氛一直充斥在整个行业，特别是实力不强的中小企业。李建设表示，2009年，房地产行业的洗牌已不可避免。洗牌后，不具备专业开发能力和管理水平的开发商将逐步被淘汰，以前开发商只要拿地建房就能赢利的模式也难以为继。生存下来的企业将更加认识到专业化开发和管理模式的重要性，从市场与项目选择、规划设计到运作执行等各环节将越来越追求专业化，对产品的品质高度将重于对项目效率的追求，进而推动房地产业进入产品时代。

　　内蒙古金海置业有限公司副总经理席在喜认为，有特色有需求的地产将会持续坚挺。“我个人认为2009年上半年与目前的房地产状况差别不会很大，情况也不会有明显的好转，如果会有转机，也会是在今年下半年出现。”席在喜说，现在对呼市来讲，最主要不是救市场，而是救信心，呼和浩特这样的二线城市地产市场实际没有多少泡沫，现在看起来有些萎靡，就是人们的信心受到了影响。是国内一些大城市的市场动荡对人们的信心产生了负面影响。不过利好的消息也很多，央行连续降息，去年下半年也出台了很多对房地产业的扶持政策，今年国务院还将投入大量资金进一步扩大内需。这都是好的预兆。席在喜还表示，不排除明年会有一些不健康的企业会因为资金危机而赔钱卖房。他认为，2009年能够坚挺存活的应该是一些特色地产，对口市场需求的地产，比如机电、汽配、物流等领域的可以促进一条或几条产业链的生产型商业地产，或者一些现金流稳定的酒店地产等等。

　　鼎丰丽景天下项目营销总监杨利达的观点更直接明了，他说呼和浩特目前的房屋供应量比较大，这也需要一定时间来消化。总而言之，2009年应该是一个调整期。

　　预测：二季度将是拐点？

　　呼市人大常委会副主任李岳清在接受媒体记者采访时谈到，今年一季度，地产商的日子会很难过，从二季度开始，会出现向上的拐点。现在开发商的利润已经很低。有人问，钢材、水泥都降价了，那么2009年盖的房子成本就会更低，房价也应该会更低。但是我不这么认为，决定房地产价格的不完全是成本，而主要是供求关系。2009年的竞争将是资金、人才的竞争，很多区外的大品牌企业，纷纷逐鹿青城，他们有先进的理念、成熟的团队、丰富的经验，不可小觑。

　　呼和浩特市房地产开发经营管理处处长冀罕钢则预测，今年楼市的总体发展趋势是销量会增，价格保持平稳。他说，从二季度开始，一级市场会有所回暖，到下半年，一级市场会明显好转。很多企业对呼市政府不久前出台的护市政策还认识不够，没有抓住政策优势宣传楼盘。2009年呼和浩特的房地产新开工量继续实行控制，廉租房、经济适用房要控制在房屋新开工量的20%以内。住房要实现多层次供应体系：高档楼盘满足高收入者；普通商品房满足中上等收入者；经济适用房满足中低收入者；廉租房满足最低收入者。呼和浩特是介于二线与三线之间的城市，与一线城市的情况不能同日而语。从2007年至今，呼市房价没有明显上涨，而这两年的建设成本一直在涨，开发商的利润空间已经在调整，房价没有泡沫。

　　记者手记

　　民生消费将成楼市主旋律

　　随着去年下半年政府各项利好政策的出台和部分开发商的“自我救赎”，楼市观望坚冰已有消融的迹象，让人对“牛”年多了一份期待。“2009年将是房地产以民生消费为主导市场的真正开始。”经济学家易宪容如是说。

　　诚然，房地产作为一个消费市场，它的发展可以通过两种方式来达到，即保障性方式及市场方式。保障性方式不需细说。市场方式就是让绝大多数居民通过商品房市场来解决。其关键在于房地产市场的价格调整或回归理性，让绝大多数居民有支付能力，让居民住房消费需求释放出来。也就是说，房地产企业要适应变化了的市场环境，以理性、合理的价格把其手中房子销售出去，这样绝大多数居民的住房消费需求才能释放出来。

　　2009年的房地产市场必然会由投资为主导的市场向消费为主导的市场转变。在这种情况下，房地产开发商要重新定价、重新设定企业利润预期、重新定位产品客户对象，让其产品价格调整到消费者购买能力上来；住房的消费者要静观其变，多获得相应的信息与知识，寻找个人有支付能力又合意的产品。