09年地王猜想 全面退潮趋势继续

再没有比用“地王”这个词汇来描绘过往数年的土地市场更恰当的词汇了。

　　这个集财富、先天知名度与明星效应于一体的事物一经炒作出现，立刻成为土地交易这场大戏的主角。它未必是最能带来经济收益的，但是各种脸谱、情绪与欲望到了这里均被无限放大。

　　在牛市，一个地王的出现是给另一个地王的诞生暖场。但如今，一个地王的出现往往意味着一段悲剧故事的开始，一个公司的黯然消退，一个公司股价大幅下挫的引线。但或许也意味着一段新传奇的诞生……

　　提起地王，人们自然会回想起整个行业集体亢奋的2007年。那年的地王诞生在长沙，一个中部区域相对发达的城市，一幅块成交总价高达92亿元，由北辰与北京城开两大国企联手制造。这属于总价地王，如若从单价地王的角度寻找的话，2007年的单价地王应在成都与上海。成都由港资公司九龙仓72亿元拿下82亩地块后制造每亩地价高达8800万元的神话；在上海，单价地王由地产界的后起之秀苏宁环球制造，每平方米土地价格超过6万元。

　　但频频诞生的地王却只是一个悲剧故事的开始。2008年，楼市风云突变，不断传来的退地消息令往昔的地王风光不再。而土地市场的低迷，也令制造地王的游戏偃旗息鼓。

　　在2008年，根据可见的资料，地王的成交总价与单价都有所收敛，总价在40亿元、单价过1万元已经具备地王候选资格。

　　归纳来看，2008年的地王开始全面退潮，规格亦有所降低。

　　有了过往两年的经验，自然会给今年我们观察地王带来一些启发。那么，2009年，围绕着地王，又会发生怎样的故事？

　　总体而言，地王的全面退潮趋势还将持续，而且在今年将表现得更加明显。

　　此外，随着土地价格的持续走低，以及开发商销售回款不畅，今年地王退地的案例还可能增加。那些“不幸”在过去两年染指地王的地产公司，可能在今年制造出更多地王退地事件。

　　但是，在2009年的土地市场上，并不排除某一地块的成交总价或单价异军突起、创造出新的单一指标记录的可能。

　　不过，如果发生这类案例，应该具备以下两个特点：其一，这类地王很可能发生在商业地产领域，该宗土地地块很可能是商业、办公、写字楼等性质用途，且还应符合“城市核心商业区”这个要素；其二，这类地王出现的城市屈指可数，京沪穗深四地而已。

　　事实上，在北京CBD区域，由远洋地产(企业专区,旗下楼盘)负责土地整理、中服大厦后面的商业地块如果能在今年年内顺利面世，就具备一飞冲天、成为新地王的潜力，其未来成交总价很可能刷新以往北京地王的纪录。

　　而在2009年的地王游戏中，地产上市公司、国有地产企业以及拥有巨大投资冲动的非地产集团将是创造地王的主角。

　　具体而言，在香港上市的地产公司更有可能成为“地王先生”。此外，拥有巨大现金流的港资公司以及内地的保险巨头均有大量机会。

　　但是，随着住宅市场的继续调整，住宅用地地王则可能光景惨淡。即使出现，30亿~40亿元的土地总价也将是一个难以逾越的门槛。

　　而在2009年结束时，敢于抄底的企业很可能会在商业地块上一试身手。但更多的地产公司将继续对地王保持警惕，甚至惟恐避之不及。而在对地王的宣传包装上，也将采用一个很低调的宣传策略。