受宏观调控的影响，虽然商业地产的供应出现了明显的增幅回落现象，但是相比于住宅地产，无论是新开工面积还是竣工面积影响都相对较小。从市场需求来看，2008年商业地产市场的需求萎缩与住宅市场的需求萎缩基本相似，商业地产市场表现并不优于住宅市场。从租金情况来看，2008年住宅市场与商业地产市场同时出现明显的调整，但是从租金调整幅度来看，写字楼租赁市场表现略好于住宅租赁市场。
图1 2007-2008年住宅及商业地产投资、建设、销售情况
（一）商业地产投资增长回落幅度略大于住宅回落幅度
2008年全国商业地产开发投资额3947.55亿元，同比增长11.5%，增幅同比回落28.6%；2008年全国住宅开发投资额21090.17亿元，同比增长25.2%，增幅同比回落21.5%，商业地产投资增长回落幅度略大于住宅投资增长回落幅度。其中写字楼投资额1007.07亿元，同比持平，而2007年同期写字楼投资增长率达11.7%。
（二）商业地产新开工面积增长回落幅度小于住宅回落幅度
受房地产宏观调控的影响，2008年全国住宅新开工面积75859.31万平方米，同比增长4.99%，增幅同比回落88.2%，2008年全国商业地产新开工面积10480.18万平方米，同比增长2.38%，增幅同比回落64.2%，回落幅度明显小于住宅新开工增长回落幅度。其中写字楼新开工面积不降反升，从2007年的增长1.31%转为2008年的增长3.44%。
（三）商业地产竣工面积增幅与上年持平
2008年全国住宅竣工面积31231.05万平方米，同比增长5.01%，增幅同比回落52.06%；2008年全国商业地产竣工面积4631.55万平方米，同比增长2.73%，增幅与2007年基本持平。其中写字楼竣工面积出现大幅增长，同比增长30.19%，增幅同比上升119.76%。
（四）商业地产销售面积跌幅与住宅跌幅接近
商业地产的销售受宏观调控的影响与住宅类似，2008年全国住宅销售面积同比下滑19%，而商业地产销售面积同比下滑18.4%，下滑比例基本相似。但是，2007年住宅销售面积同比增长27.05%，而商业地产同比仅增长11.14%，住宅销售面积下滑幅度大大大于商业地产销售面积的跌幅。
（五）写字楼租赁市场总体表现略好于住宅租赁市场
根据中原领先指数二手住宅租金指数显示，2008年各地二手房租赁市场都先后进入调整期，租金都出现不同程度的下调。其中CLI广州二手住宅租金指数下跌幅度已经最大，为-8.52%；上海、深圳的二手住宅租金出现小幅下滑，北京二手住宅租金逆势上升3.72%。
根据中原领先指数写字楼租金指数显示，四大城市2008年甲级写字楼的租金变化与二手住宅价格的变化情况基本类似，北京甲级写字楼租金小幅上升，上海甲级写字楼租金基本平稳，广州甲级写字楼租金下滑4.90%，深圳甲级写字楼租金大幅下跌15.9%。除了深圳外，其他三大城市写字楼租赁市场表现均好于住宅租赁市场，由于深圳住宅市场从2007年便开始调整，因此其二手住宅租赁市场在2008年的表现尚可。
表1 2008年四大城市二手住宅价格指数及甲级写字楼租金指数对比
（六） 外资放缓进入中国商业地产步伐
国内市场环境扑朔迷离，外资基金逐步改变以往激进的投资风格，看多买少、逢低吸纳成为他们近期常用的手段，市场传闻的“抄底潮”并未出现。成交数据显示，2008年1-10月，上海外资收购案例明显减少，总成交金额为152.17亿元，环比下降约40%；北京外资收购下降幅度更大，总成交金额仅为92.35亿元，环比约下降60%。
近期公布的成交案例表明，物业持有者大都出现明显的资金紧张，外资基金乘机压价购入。例如黑石购入长寿商业广场，源于卓越金融大规模收购后的资金紧张；黑石购入仲盛世界商城，源于仲盛集团整体上市对资金的迫切要求。
表2：2006-2008年北京、上海外资整体收购金额 单位：亿元
二、2008年中国商业地产细分市场状况
（一）商业用地：供应节奏放缓 流拍比例较低
商业地产的开发周期一般较长，平均的开发时间在三年左右，因此目前的供应量主要由前几年的土地供应决定，而未来的供应量主要由近几年的土地供应决定。据中原不完全统计，2006-2008年上海、北京、广州新增商业土地可建面积呈现明显减少的趋势，上海由2006年的505.35万平方米下降到364.17万平方米，北京由269.26万平方米下降到86.65万平方米，广州由203.21万平方米下降到79.37万平方米，未来这三个城市商业地产的供应将会放缓，而深圳未来商业地产的供应则会出现大幅增加。另外，由于“831大限”之前开发商囤积了大量土地，因此最近几年商业地产的供应出现大幅增加，但是随着这些土地的逐步消化，未来该类商业地产的供应量将会出现明显减少。
由于商业用地供应逐年减少，开发商对商业用地的热情明显高于住宅用地。根据中原统计，北京、深圳两地商业用地的流拍率为零，大大低于住宅用地的流拍率，而上海、广州商业用地的流拍率与住宅用地的流拍率基本相当。
2009年，国家决心大力发展廉租房和经济适用房，因此对商业用地的投放量依然不会太大，09年商业用地的投放量将维持在08年的水平。
表4 四大城市成交商业用地土地可建面积（2003-2008年） 单位：万平方米
（一）写字楼市场：租金迎来拐点 企稳依赖经济回暖
供过于求 销售市场备受影响
全国来看：2008年写字楼竣工面积1148.07万平方米，同比增长30.19%，写字楼销售面积922.87万平方米，同比下降22.35%，供求比出现逆转。
2008年，除深圳外，其他三大城市写字楼供应面积均大幅增加，而销售面积却出现大幅减少。其中北京写字楼竣工面积增长140.40%，而销售面积下降36.47%；上海写字楼竣工面积增长63.30%，而销售面积下降34.44%；广州写字楼竣工面积增长96.67%，而销售面积下降24.60%。写字楼销售面积的减少一方面受制于整体房地产市场的低迷，另一方面也源于经济危机的影响。宏观经济的波动不仅对住宅市场影响显著，写字楼市场亦受到波及。其中北京、上海写字楼和住宅销售面积同比下滑幅度基本相当，而广州写字楼销售表现明显好于住宅市场，深圳写字楼市场表现则弱于住宅市场。
租金下滑 深度调整等待转机
2008年上半年，最先受到经济危机冲击的广州、深圳写字楼租金率先开始下调。中原领先指数之写字楼租金指数显示，2008年1-2月广州甲级写字楼租金达到最高值为153，而11-12月指数为140.8点，累计下滑8%；2008年1-2月深圳甲级写字楼租金达到最高值为174，而11-12月指数为136.7点，累计下滑21.44%。
2008年下半年，新一波金融危机来袭，北京、上海写字楼市场也难以独善其身，租金纷纷开始下滑。2008年7-8月，北京、上海写字楼租金指数分别达到最高点141点、203点，11-12月，两地写字楼租金环比下降5.1%和11.53%，而目前租金下跌呈现加速之势。
2008年，四大城市写字楼租金告别了多年的上涨，全面迎来拐点。其中经济的下滑是其最主要的原因，同时写字楼供应的大幅增加也加快了拐点的来临。2009年，写字楼的租赁需求依然低迷，因此上半年租金仍将继续下探，何时见底主要取决于中国经济的复苏情况。
空置率分化 细分市场竞争激烈
一方面，由于经济危机的影响，各个公司纷纷缩小自己的租赁规模，或者从高档写字楼搬迁至中低档写字楼，甲级、准甲级写字楼空置率走势出现明显分化，甲级写字楼空置率不断上升，准甲级写字楼空置率则保持平稳。
另一方面，不同城市写字楼的空置率也出现不同的走势，广州写字楼空置率有所降低，而北京、上海、深圳的写字楼空置率则继续上升。
虽然准甲级写字楼空置率在逆势中表现抢眼，但是随着甲级写字楼业主主动下调租金以保留客户，甲级写字楼空置率继续下降的可能性降低。而甲级写字楼随着租金的日趋合理，空置率将逐渐保持稳定。但是无论甲级还是准甲级写字楼都面临着来自工业园区写字楼的竞争，2009年该竞争将愈演愈烈。
表5 四大城市写字楼竣工面积、销售面积（2006-2008年）
图2 四大城市写字楼租金租金指数走势图（2004-2008年）
图3 四大城市写字楼空置率（2008年1月-12月）
供应平稳 边缘城区供应增加
全国来看：2008年商铺竣工面积3482.48万平方米，同比下降3.95%，供应保持平稳。
与写字楼供应大幅增加不同，四大城市商铺供应并未出现明显增加。其中深圳商铺供应出现明显减少，2008深圳商铺竣工面积24.82万平方米，同比下降42.23%；上海商铺竣工面积222.62万平方米，同比下降13.20%。北京、广州商铺供应则出现一定程度的增加，其中北京同比增加13.02%，广州同比增加52.49%，是四个城市中竣工面积增加最多的城市，但仍然大大低于同期写字楼竣工面积的增长幅度。
由于各大城市商业用地的出让普遍逐年减少，因此预计2009年商铺的竣工面积将保持平稳，其中核心区域的商铺供应更加稀少，而边缘地区的商铺供应将大幅增加。
投资低迷 销售面积继续走低
全国来看：2008年商铺销售面积3010.49万平方米，同比下降17.1%，销售出现一定程度下滑。
与写字楼销售大幅减少类似，商铺的销售面积也出现一定幅度的下降，但是下降的幅度远小于写字楼和住宅销售面积的下降幅度。上海、广州商铺销售面积的下降幅度约为20%，北京商铺销售面积的下降幅度约为30%，深圳的下降幅度约为50%。供求比方面，上海商铺的供求基本平衡，深圳、广州供略大于求，北京商铺供大于求现象明显，供求比达2.44。
经济的低迷将会大大打击投资者投资商铺的热情，09年零售业的收缩将逐步显现，因此09年商铺的销售量将继续下降。
需求放缓，商铺租金稳中有降
10月份我国社会消费品零售总额同比增长22.0%，增幅比上月回落1.2个百分点；11月份，社会消费品零售总额9790.8亿元，同比增长20.8%，继续回落1.2个百分点。1-11月累计社会消费品零售总额97759.2亿元，同比增长21.9%。分月来看，虽然近期社会消费品零售总额增长率有所下滑，但下滑趋势并不明显。由于零售商业需求依然强烈，且中心区商铺供应依然紧张，商铺租金并未出现下跌，个别区域逆市上涨。根据中原地产监测，2008年前三季度北京、上海、广州优质地段商铺的租金依然上涨，其中广州上涨15%，上海上涨12%，北京上涨1%，但是其上涨的趋势明显呈现逐季放缓的迹象，未来租金继续上涨的压力较大。
随着空置率的上升，租户销售业绩的下滑，2009年商铺租金面临调整压力，消费者将减少对非生活必需品的消费，相关商铺的租金将出现一定的下调。
表6 四大城市商铺竣工面积、销售面积（2006-2008年）
三、未来中国商业地产市场成长动因
（一）政策：出现全面放松
保险资金放行不动产投资
2008年8月，十一届全国人大常委会第四次会议对《中华人民共和国保险法修订（草案）》进行了初次审议，该草案拓宽了保险资金的运用渠道，在原来买卖政府债券、金融债券的基础上，增加了可以投资于不动产这一条款。近期，保监会表示保险资金只能进行商业地产的投资，通过租赁获取稳定收益，基本不允许保险资金从事房地产开发和炒房。
保险资金投资不动产已讨论多年，选择目前这个时间开闸放水，一方面源于股票市场投资的巨大风险，另一方面商业地产的稳定收益已逐渐受到市场的认可。保险资金进入商业地产将推高部分城市核心区域写字楼和商铺的价格，在目前两者价格普遍被低估的情况下，保险资金将扮演一个价值发现者的角色，也将在客观上推动国内商业地产市场的发展。
“限外”政策或松动
2008年7月，商务部委托省级商务主管部门，对外商投资房地产业备案材料进行核对，并由地方商务主管部门进行审批及核对。2008年11月，来自商务部的消息，一份旨在加快外商投资房地产备案速度的意见或于近日出台。
然而目前并非外资“抄底”中国楼市的最佳时机，但是与市场表现良好时开发商的待价而沽相比，目前开发商普遍愿意放下身段，价格因素或将成为外资逆势收购的主要原因，短期国内商业地产市场外资“大单”收购或将提速。
Reits进入快车道
2008年10月初，相关部门开始征求房地产投资信托基金（下称Reits）方案的意见稿，并已经在央行、证监会及住房和城乡建设部等各大部委会签完毕，目前该方案已送呈国务院并取得批复。2008年12月3日，国务院会议确定了9项金融促进经济发展政策措施，其中明确指出创新融资方式，通过房地产信托投资基金、股权投资基金等多种形式，拓宽企业融资渠道。
国外的金融创新引起了“次贷危机”，国内的金融创新绝不能因噎废食，引入Reits这个国外比较成熟的体系，将有利于改善国内商业地产的融资结构及退出机制，将大大刺激商业地产开发商的开发热情及海外基金的投资热情。
（二）金融：进入降息周期
2008年底，中央政府对中国宏观调控政策进行了重大调整，其中一个重要的内容是实行适度宽松的货币政策，这是我国货币政策近10年来首次提出“适度宽松”。
2008年12月23日，中国人民银行下调一年期人民币存贷款基准利率各0.27个百分点，其他期限档次存贷款基准利率作相应调整，这是2008年内央行第五次降息。至此，中国一年期存款基准利率已下调至2.25%，一年期贷款基准利率累计下调216个基点至5.31%。
短期来看，降息对中国楼市的刺激较小，不可能改变市场下行的趋势。只有政策的累积效应逐步释放，市场才会“由量变到质变”，进入另一轮景气周期。目前来看，由于购房者对宏观经济信心指数下降，楼市观望情绪依然浓重，短期内难以步入新一轮增长期。
持续的降息大大降低了投资者购房的成本，与银行的低利率相比，商业地产超过5%的回报率成为投资者继续投资商业地产的信心保证。2009年，中国仍将继续降息的步伐，客观上有利于刺激商业地产的投资需求。
图4 中国贷款基准利率、存款基准利率走势图
（三） 经济：复苏指日可待
商业地产的兴衰与经济的发展情况息息相关，2008年下半年中国经济出现了比较大的下滑，商业地产也随之出现明显的疲软。
为了应对中国经济面临的严峻形势，近期中国政府积极采取措施、寻找应对良策。10月17日，国务院常务会议决定将宏观经济调控目标由“一保一控”转为“保字当先”；11月5日，国务院常务会议决定将“保增长”改为“促增长”，明确提出刺激经济的十条具体措施，计划投入4万亿元人民币促进经济增长；11月11日，央行制定五大举措落实适度宽松的货币政策；11月13日，温家宝主持常务会议研究扩大内需的四项实施措施；12月4日，国务院会议研究确定金融促进经济发展九项政策措施；12月10日，中央经济工作会议指出把保持经济平稳较快发展作为明年经济工作的首要任务。
预计由于惯性因素，2009年上半年中国经济增长会进一步放缓。但随着2008年10月份开始实施的大规模经济刺激方案所产生的累积效应，以及国外经济体需求的复苏，预计2009年下半年起中国经济将逐步复苏。
四、未来中国商业地产发展趋势及机会
（一） 趋势
写字楼市场：继续调整不可避免
写字楼市场方面，作为经济的晴雨表，写字楼租金的变化与宏观经济走势息息相关，2009年的中国经济走势仍然不容乐观，无论是以出口为主的中小企业，还是包括金融、地产等行业的大型企业都将面临严酷的市场压力，他们对于写字楼的租赁需求仍将偏紧。我们预计深圳、广州甲级写字楼租金仍有10%左右的下调空间，而北京、上海甲级写字楼租金的下调空间将达到20%左右。
商铺市场：风尚转变，从奢侈品时代走向平民化
商铺市场方面，虽然2008年零售业受到的影响较小，然而2009年金融危机的影响将会全面向处于下游的该行业传导，消费者将普遍减少自己的购买需求，零售企业的扩张步伐也大幅放缓，因此2009年对商铺的租赁需求将会大幅放缓。具体表现方面，中高端百货、家居卖场的租赁需求将大幅减少，而中低端百货、大型超市的租赁需求将稳中有升，中国商业地产将从奢侈品时代转向平民化时代。
（二） 机会
城市投资机会
天津和成都的商业地产市场未来有着较大的上升潜力，一方面，这两个城市得到了中央政府明显的政策支持；另一方面，这两个城市经济发达，同时第三产业的需求较大；第三，随着核心商圈的逐步成熟，其商业地产的价值将不断得到实现。
物业投资机会
虽然说2009年商业地产市场的调整压力依然较大，但是位于核心区域、投资回报率较高的商用物业依然可以成为投资者选择的对象，同时由于开发商普遍面临较大的资金压力，因此2009年仍会有更多的商用物业被抛售，因此投资者可以仔细比较，逢低吸纳。
