外资离场 地方松绑楼市限外政策

活动策划：本报记者 李和裕

　　主持人：本报记者 李和裕

　　整理：本报记者 李和裕

　　嘉宾：易居房地产研究院

　　综合研究部高级研究员 回建强

　　受全球性的金融危机影响，外资似乎正欲掀起一股抛售物业套现离场的小高潮，如摩根士丹利等投行、李嘉诚旗下“长和系”等发展商。有鉴于此，对于“限外”的监管开始在地方政府层面有所松动，如北京最新出台的15条房产新政中，就包括暂停执行《关于规范境外机构和境外个人购买商品房的通知》中对境外个人在京购房的居住年限和所购房屋的有关规定，这表明北京已经对外资个人购房取消了相关限制；又如天津也出台了相关规定放松外资拿地限制。本周，我们就邀请业内人士与大家交流。

　　

　　间接有影响

　　主持人：越来越多的外资开始出售在中国的项目，您认为其原因和影响分别是什么？

　　回建强：外资出售在中国的房地产主要基于三个原因：一是金融危机使这些外资金融机构损失惨重，流动性出现问题，需要从亚太等区域回收资金；二是中国房地产市场出现调整，销量明显下降，部分区域价格出现一定幅度下跌，各方对后市分歧严重；三是人民币对美元升值步子放缓。

　　目前我国房地产是受到宏观调控政策积累和金融危机波及的双重影响。对于房地产市场而言，成交量不足是最大的问题。同时，房地产对经济的贡献率有降低趋势。而外资有计划地撤离，也将直接影响房地产行业的景气。不过官方数据也指出，外资占中国房地产总投资的比例不到2%。考虑到外资持有的主要是商业地产和高档楼盘，而且接手的也多为外资，因此出售行为对整体交易量影响有限，在目前市场情况下更多体现在心理层面。而且对于外商抛售楼盘，目前只是有价无市状态，原因是此类楼盘一般的交易方式是“基金-基金”或者“基金-开发商”，但很多基金正在撤离新兴市场，国内开发商则自己也受困于流动性，无钱接盘。

　　当然，外资出逃的动力还是很强，如美国目前房价已经跌到相对理性的位置，吸引力由此增强。因此对于外资而言，一旦人民币升值停止，房地产价格停止上涨，他们将毫不犹豫地抛售。同时，外资的这种动向对我国高端房地产市场还是存在直接影响的，虽然在量方面不大，但对价格和心理预期具有负面影响。甚至于在房地产梯级消费传导作用下，普通商品房价格也可能因高端商品房价格下跌而受到压力。

　　

　　适当可松绑

　　主持人：既然知道外资的变化可能对楼市构成影响，一些业内人士就提出是否可以暂时叫停“限外”政策。您对此怎么看？

　　回建强：目前外资在中国房地产行业的活跃度的确在降低。同时，澳元、美元等货币有升值趋势，外资在中国套现离场的动力逐步加大。对此，我国应有足够的认识，首先要保持政策的稳定性，不能因为外资短期内的撤离就加大行政干预力度。外资对投资目的国最看重的往往不是短期优惠政策，而是长期的政策稳定和公开透明的法律及制度建设。我国应一如既往地坚持改革开放策略，保持宏观经济的稳定，用持续的经济发展和一定的优惠措施稳定外资、吸引外资。

　　从营造良好的外资投资环境角度考虑，“限外”政策可以考虑放松。如从市场发展角度看，在楼市低迷和外资流出的背景下，对个人购房方面的“限外”政策可以适度放松。值得注意的是，一些地方已经开始采取措施。

　　当然，世界金融危机背景下房地产行业的应对之道不可能只是单方面的。如加快政策调整，给予行业宽松发展空间；力争保持经济较快发展，千方百计稳定就业和居民收入；鼓励和促进企业优胜劣汰，大幅提高市场集中度；继续进行房地产金融创新，尽快推出REITs等，都是我们可以做的。

　　

　　企业要自强

　　主持人：上面您分析的都是市场面及政策面的问题，而对于企业来说，该如何面对世界金融危机下房地产市场的激烈调整呢？

　　回建强：我觉得企业可以做好两方面的准备，一是策略上要主动降价促销，二是心态上要平稳应对挑战。

　　企业面对外部市场环境的变化，对市场大势的判断非常重要，有了正确的判断，对企业运营决策会起到关键作用。在当前市场低迷状态下，企业不应再幻想通过所谓的价格联盟来获得超额利润，因为市场大势一旦形成，在短期内很难逆转。如果企业自身没有充足的现金储备，在市场的冬天存活下去的唯一办法就是降价促销，尽快回笼资金，毕竟保住生存的机会才是最重要的。此前相关部门及官员也作出了支持开发商以合理价格促进销售的表态，这也表明政府做好了土地出让收入减少的准备，企业不要指望地方政府继续为高房价而托市。当然，最聪明的企业是既“讲政治”又深悟“中国特色”市场经济规律，能够做到两者的有机统一，那么这个企业就可能“如鱼得水”了。

　　市场的冬天预计会较长，这不取决于楼市本身，而在于金融危机何时结束，再加上我国目前正大力推进住房保障建设，企业未来面临的挑战会更多。企业也应充分认识到这一点，不要抱怨，前几年的暴利是不正常的，市场出现调整，利润被摊薄才是正常的，企业在这方面也应做好心理调整。