华南虎北上挺进中原 富力领衔北京商业地产

记者见到华南虎——富力城房地产开发有限公司总经理吕劲是在一个风和日丽的日子，这一天富力城和上海世纪联华超市发展有限公司正式达成协约，富力地产与商业牵手走进了铺满红地毯的圣殿。吕劲说，这一天是个好日子。脸上淡淡的微笑和深邃的眼神让人感觉到，这位被京城誉为“华南四虎”之一的地产先锋既和蔼可亲又是那么的遥不可及。一次偶然的机遇，让吕劲邂逅了地产，不知道这是吕劲的幸运还是地产的福气！

　　不给自己偷懒的借口“只要凡事做到120分，不给自己偷懒的借口，任何人都可以很出色。”富力城房地产开发有限公司总经理吕劲对自己的要求比对他的员工还要严格。大学主修工业电器自动化专业的他毕业后，一个偶然的机会跨入了房地产行业，从而迈出了他人生转折中最坚实的一步。

　　90年代初赴澳大利亚研修房地产，学成归国后，加入富力地产集团任副总经理，主管项目的前期开发和设计工作，为广州市房地产协会、广州市房地产学会的副会长，现任北京富力城房地产开发有限公司总经理。十多年过去了，回首过去，吕劲感慨万千。十年磨一剑，能取得现在这样的成绩，吕劲解释道：“做事和做人一样，都要踏踏实实、一步一个脚印。”

　　倾力打造京城商业地产2004年9月7日，富力城与国内最大的连锁企业——联华超市股份有限公司达成商业街租赁协议，这标志着富力“星光大道”商业长廊已经正式启动，首期商业美食ZONE正式对外发售。继富力城2004上半年以13.72亿元的成绩稳占京城房产销售前三甲后，近日大举进军商业地产领域。在广州，富力地产集团已与全球酒店业两大巨头———万豪国际集团与凯悦国际酒店集团签署协议，共同打造坐落于广州珠江新城的丽思卡尔顿酒店与君悦酒店，欲创造广州酒店业的新天地。吕劲在7日的签约仪式上表示了进军商业地产的坚定信心。此次北京富力再度发力，推出其酝酿多时的商业长廊。此商业街沿富力城楼座依次排列，以“星光大道”命名，承接富力“双子座”写字楼，暗喻其前途不可限量。首期商业长廊推出4万多平方米商铺，面积从32平方米到535平方米不等，功能定位以餐饮、购物、娱乐为主，欲集合双井地区商业优势，打造以“休闲大街”为主题的富力商圈！

　　当记者问到即将形成的富力城商圈会对CBD南部带来怎样的影响时，吕劲旁征博引，谈笑风生。他说，富力“星光大道”商业长廊的启动，将弥补CBD南区购物不方便、缺乏高档餐饮设施和娱乐设施、人均商业面积匮乏的现状，推动国内大型超市和高档餐饮、娱乐设施的建设。它还将集合和依托本地区商业力量，打造CBD南部的商业中心。

　　不打无准备之仗“我们决定在北京开拓富力城的商业项目时，前期做了非常多的调研和准备。对于市场需求的真空和南CBD发展的前景做了详细的讨论。我们对打造南CBD的商业中心非常有信心。”富力城在京城一路高开高走，杀进北京城地产界后连续成为京城地产界的领军人。在外人看来，吕劲不是一匹黑马，而是一只足智多谋的华南虎。在做任何事情之前，吕劲喜欢周密细致地调查和分析。

　　商业地产在京城地产中已具有燎原之势，富力从纯地产的开发转向商业地产，这种转型或是说综合开发是否存在有很大的风险呢？“是否存在风险都是相对的。对于那些准备充足、实力雄厚、对于市场需求和前景做了充分调研的公司来说，会把风险的几率降到最低。富力集团进军商业地产从今年年中就已经开始了。”据吕劲分析，南CBD双井地区常住人口30万，两边的楼盘现在都在运作，该地区的常驻人口将来还会更多，此外流动人口约8万，加起来共38万人口，预计2007年，这个商圈的人口将会在10万以上。因此整个富力城商圈具备很强的消费能力。最近我们做的1000份问卷调查显示，88%的消费者认为该地区购物不够方便，40%到50%的人群认为缺乏大型上档次的娱乐设施。

　　我们决定开发2万平方米的大卖场是经过缜密的调查的，富力从不打无准备之仗。吕劲胸有成竹地对记者讲道。

　　为老百姓做事朴实无华而又干练的吕劲在谈到为什么进军商业地产的时候，看了看窗外，指着马路上的行人对记者说：“为咱们老百姓做点事情。”据记者了解，开发商在开发住宅楼盘时，政府规定必须有一定比例的商业配套，开发商在做这些事情的时候往往缺少很强的针对性和目的性。因此，会给一些没有商业经验的地产开发商带来不少的麻烦和累赘。所以，一谈到商业配套商业经营很多开发商就头疼。吕劲发自肺腑的言语正如他做人一样，先天下之忧而忧。吕劲说，根据我们的调研，双井这一带的商业、生活配套还远远不能满足这一带居民的需求。在供应方面，该区域人均商业面积比较少，仅为0.68平方米，低于北京市0.78平方米的平均水平，远远低于国际1.2平方米。此外，根据该地区的需求量和现有市场存量以及预计增量，大约相差24.3万平方米；从整个结构供求来看，该区域缺乏一定规模的商业设施，即购物中心、餐饮、娱乐、休闲等综合的商业设施。

　　记者问，大家普遍关心的商业地产会不会具备多样化的形式呢？吕劲略有沉思讲道，未来商业地产开发的形式可以说是多种多样的。包括商业街商铺、社区商铺、购物中心、专业市场席位型商铺、底商等多种形式。各种投资形式都有它的特点，不同的消费者、不同的投资类型选择不同的商业类型。一般来说，商业街商铺地处黄金地段，投资回报率大；社区商铺与商业街商铺、购物中心、专业市场席位型商铺等商铺形式相比，具有回报稳定、风险较小、售价低廉的特点，适合投资和自营物业；购物中心商铺门槛较低。

　　看好京城商业地产环境目前北京人均商业面积不足0.8平方米，而上海、深圳、大连等城市都超过了1平方米，国外有的国家达到了1.5平方米，这说明商业地产的发展空间是足够大的。但是，这块“肥肉”大家都盯上了，会不会引发商业地产开发的盲目性，引发泡沫商业地产？对此吕劲解释道，北京目前商业市场的现状是存在着整体饱和、局部不足的现状。既然这个市场有空间，当然就会有很多人想进来淘金。但是我认为不会引发商业地产开发的盲目性，因为除了市场这只手外，还有一只宏观调控的手在左右市场。他们之间互相制衡。有没有泡沫就要看政府的宏观调控如何。并且，市场这只手也会自动地调节市场，优胜劣汰的规律在背后操纵。

　　自己持有物业是未来商业地产发展的趋势，也是目前许多大的开发商比较流行的做法。富力集团自己持有一部分物业对于富力集团未来的发展是具有非常重要的意义的，它可以为富力提供一个比较稳定的收入来源。地产商和经营商之所以在某些方面有矛盾，可能是因为双方没协调好。如果双方都站在一个共赢的角度看问题，就不会有矛盾了。60亿，继续谱写富力辉煌“2004年富力集团的目标是60个亿，北京30亿，广州30亿。

　　2004上半年，富力集团已经完成了30.823亿元的销售额。其中广州总成交额为17.103亿元，北京富力城单盘销售成绩为13.72亿元。”吕劲从来都是充满豪情，充满干劲。

　　2003年，富力城销售金额达18亿，名列北京楼市前三甲。吕劲表示，2004年富力城一个项目有望突破26亿人民币。今年第一季度，富力城销售超过6亿；3月份以后成交量在一季度6亿销售额的基础上再创新高已经是势在必行。

　　除了继续开发富力城项目以外，富力集团今年下半年还将推出白家庄、南纬路、宋家庄三个新项目，物业形态涵盖高档公寓、写字楼和商铺等多种类型。其中，东三环白家庄路项目，规模在18万平方米左右，项目定位于为CBD服务，物业类型主要有高档写字楼和公寓。项目建成后，富力北京的总部将会入住此处。外界推测，根据富力集团的全国战略布局，此处也将是富力集团北中国区的总部。南纬路项目位于宣武区靠近南中轴路处，二环以内，建筑面积在19万平方米左右，是以商业、办公为主，部分住宅的综合物业；宋家庄项目位于丰台区地铁4号线、5号线、10号线的交会点形成的地铁商圈内，项目为总建筑面积26万平方米左右的住宅类物业。

　　高速优质笑傲华南四虎在北京房地产市场，富力集团曾与万科、珠江合生、金地等南方地产巨头先后杀入北京，被中国地产界称为南军北伐的代表，而四大企业也被京城媒体惊呼“华南四虎”。吕劲是这样评价“华南四虎”的：华南四虎各有各的优势，目前来说，他们都是中国房地产的领军人物和代表。富力集团是2002年底进入北京，与其他三虎相比，集中表现在它的速度快、成本控制严格。这块地是2002年2月28日通过公开招标拿到，2002年11月19日就实现开工，2003年3月19开盘，2004年3月15日实现第一批业主交楼入住。到目前为止，已经实现了三批业主入住。富力集团虽然目前在北京只有一个项目开发，但却是销售业绩比较好的一个。

　　2003年，是以18.5亿元的销售额名列第三位。今年上半年，根据北京市房地产交易所统计，又是以13.72亿元的成绩名列前三甲。现在，富力城俨然已经成为富力地产在北京的旗舰项目。 （华夏时报 记者 蔡义鸿 刘相龙）