深圳写字楼空置率高 商用物业受冲击

除了主流的住宅市场出现萎靡,“2008年深圳商用物业市场受到金融风暴的影响,出现了不同程度的租金下降和空置率上升的情况”。仲量联行研究部主管陈锦平表示,这一现象在2009年将会持续。

　　写字楼空置率高企

　　据仲量联行深圳商业地产部主管夏春毅分析,深圳2008年租金降幅达16.7%,价格降幅为28.1%。 

 　　由于近两年充裕的供应量,2008年全年甲级写字楼的空置面积一直高于20万平方米,自2008年第一季度开始,深圳市甲级写字楼的租金和售价即迈入调整期。特别是第四季度,供应量进一步上升,需求疲软使得空置率上浮,全年空置率达到16.6%。租金和售价开始出现大幅度下降,季度降幅分别高达14%和23%。

　　根据戴德梁行的分析,2008年1-4季度,深圳写字楼的租赁需求逐渐减弱,伴随着金融危机的负面影响逐渐渗透至实体经济,众多行业受到影响,尤其以金融服务及其关联行业、出口贸易、国际物流、生产型企业受到的影响最为明显,多数企业紧缩支出,搁置搬迁计划、控制租赁面积,甚至部分企业把后勤部门转移至外围低成本区域。因此,到第四季度全市甲级写字楼的吸纳量呈现负增长。从客户层面看,全市甲级写字楼的需求继续由金融、高端服务、投资实业、科技、物流类企业主导。

　　同时,在售的写字楼项目销售进度缓慢,且价格也做出了较大让步。从客户购买物业的目的看,企业购买物业自用比例占到八成以上,投资客户在前三季度表现非常不活跃,到第四季度,伴随央行降息等利好消息出台,投资客开始活跃,但所占比例仍较小。

　　“2009年深圳写字楼空置率达到18%-19%”夏春毅表示。

　　2009年的整体供应量相比于2008年略有上升,福田区将继续成为新增供应集中地。即将落成的四座大厦,有三座位于福田区（中国港中旅大厦、卓越时代广场二期、卓越世纪中心）,另外一座位于南山区（天利中央广场二期）。

　　商铺市场低迷

　　商铺也受到了金融危机的冲击。消费放缓影响商家的利润,令商铺的租赁处于低迷。

　　经济增长放缓令2008年第四季零售总额升幅减慢。其中,1至11月深圳市居民对于体育娱乐用品类、文化办公用品类、汽车类等的消费的增长率与2007年相比均出现大幅下降,降幅分别高达193个百分点、263个百分点 和20.2个百分点。综合来看,居民对未来收入预期的下降以及消费信心不足,正在减少不必要的支出。

　　全球经济放缓,而使得游客捂紧荷包,减少外出。2008年1至11月,在深圳市旅游过夜总人数达2400.29万人,增长4.0%,增幅比上年同期回落7个百分点。在个别月份,香港、澳门和台湾过夜游客数目甚至与2007年相比出现不同幅度的下降。

　　仲量联行钟德尧认为,消费气氛转差,加上供应巨大令下半年商场租金增幅放慢。2008年三季度,深圳居民的人均消费支出近来首次出现负增长,使得零售商对短期内扩充的态度更趋谨慎。再加上下半年充裕的供应,租金升幅下降趋势明显。

　　虽然深圳商用物业市场受到大经济形势影响明显,并且深圳商用物业供应量过大,但是想要出售物业的案例却非常少。夏春毅认为,“深圳商用物业的开发大多是开发商自有资金,他们可能等待回暖,不会急于回笼资金。”