价格战一触即发 底价升温成都楼市

2007年末，王石“拐点论”及2008年万科的率先降价，掀起了中国楼市降价风暴。不久前，王石再度表态：“根据宏观调控，坚决调价。”2009年，楼市是否将进入更为残酷的价格战？万科降价是否会掀起成都楼市降价风暴？ 
　　万科：已做好降价准备 

　　据悉，万科旗下的各地分公司正酝酿着提供更多的优惠政策，吸引更多的购房者。其中，上海、成都分公司的部分楼盘已推出了多种“优惠”措施。万科金域西岭的价格在年初重新做了一个调整，没有均价，一套房一个价，并推出了6200元/平方米的精装特价房，比起以前的8200元/平方米的均价，实惠了很多；金域蓝湾1月7日推出的最新房源均价只卖5500元/平方米，比去年12月30日推出的上一批房源（6666元/平方米起）便宜不少，还可以享受一定的价格优惠；位于城南的金色海蓉一改以往大器之作，推出80多平方米套二的主打户型，虽然价格未定，但会有很多不算建筑面积的“赠送面积”…… 

　　这些动作已经表明，万科已经做好了降价的准备，毕竟在2008年，他的降价为其赢得了不少利润。在今年楼市整体供大于求的大背景下，首先要考虑自己能否生存，而不是顾及和其他开发商之间的关系，2009年价格战一旦开战将比去年更为猛烈。 

　　消费者：房价还有下降空间 

　　近日，某网站购房需求大调查显示，近90%的购房者认为房价过高，在金融危机影响下，2009年的经济形势不容乐观，消费者对楼市仍以“看空”为主，有56%的消费者认为未来一年里房价将会继续下调。 

　　成都房价是多少才能被消费者所接受呢？记者随机采访了10名成都市民，他们均表示：“房价还有下降空间，但具体能降多少，消费者肯定是不清楚的，和股市一样，也不要想去抄底，只要在自己接受范围内就可以出手。当然，太过于便宜的房子也不敢买，就怕质量难以保证，‘一分钱一分货’的俗话还是有一定道理。” 

　　调查中，记者发现，地段、单价及房屋质量位居第一层次，成为影响购房决策的三大主要因素。在三个主要因素中，地段又是购房者考虑的重中之重。至于价格成都市民也有一个期待范围，成都房价二环———三环之间，3800元/平方米———4500元/平方米，三环外不高于3500元也是可以考虑接受。 

　　开发商：根据市场进行微调 

　　对于价格战，接受采访的开发商均表示：“去年，大部分开发商还是在万科的影响下被动应战。而今年，是否降价，会根据市场和自身的情况来做营销策略，如果市场有需要，会主动对价格进行一定调整，但幅度肯定不大。” 

　　受市场调整影响，万科2008年在拿地上保持谨慎，超过80%的新增项目都是通过合作的方式获得，有效地降低了成本。万科去年新增土地权益建筑面积515万平方米，比2007年934万平方米减少约44%，获取土地的平均成本约2059元/平方米。 

　　“由于去年整个楼市的销售不景气，导致今年的存量房增多，更加加重了消费者的观望状况。价格的高低是根据房屋的成本和市场来定的，作为企业，肯定要合理利润。是否降价就要看这个项目是否具有降价的空间，如果一个项目土地成本就高达4000元/平方米，加上建筑成本1600元/平方米，销售价为6200元/平方米，这样哪里还有什么降价的空间呢？”四川长丰置业有限公司总经理李岗表示，万科降价有他的空间，这不是每个项目都能与它相比的。当然也有开发商为了生存而降为成本价或者低于成本价，但这都很无奈，就算降也不会一降到底，而会采用渐进式的降价方式，逐步探底。 

　　“从成都去年年底的楼市状况看，有部分开发商已经达到成本价或者低于成本价来销售。但今年以来，在国家利好政策影响下，房市销售情况有回暖迹象，当然开发商不能以此而有价格回暖的想法，因为只有价格符合市场实际才能被消费者接受。2009年对成都房产行业来说，是一个稳定发展时期，不会出现2007年的暴涨也不会出现2008年的暴跌。但随着经济环境更为严峻或存量房数量增多，价格会有一定幅度的微跌，相反随着经济环境复苏，价格也会微涨，总之，2009年涨跌都是在稳定发展的范畴内。而对王石调价的说法，也可理解成理性的定价，不会出现暴涨或暴跌。”成都市房地产开发协会副会长王晓白对此给出了自己的看法。 

　　专家：降价不是唯一出路 

　　“万科降价是整个房产市场的一个风向标，是房市的一个缩影。但万科的降价措施是全国性的，对各个城市所带来的影响也不同。如广东市场相对更为理性些，影响就不会很大。成都房产市场存在的问题并不是价格高与低的问题，而是买与卖的问题。”中国商业地产联盟常务理事冉立春表示，房子的销售价格是根据项目的价值来确定，万科可以降并不代表所有项目也会降。成都开发商不会选择主动降价，当然难免万科的降价行为可能会让周边楼盘甚至区域楼盘被动降价。 

　　“其实，对成都房产来说降价不能解决市场滞销问题。只有改变了开发商的经营理念，走品牌之路才是行业发展的出路。不过，针对成都楼市存量房数量多的现状，开发商想把房子卖出去，在合理的范围内对价格做一定调整也是合情合理。但更重要的是选择个性化营销模式，如果还是选择同质化促销手段，那只能获得行业平均利润甚至更少。加大宣传，对项目的优势如小区配套、地段、物业管理等等做好宣传来吸引购房者也是促销的重要手段，要知道，价格并不是购房者选择的唯一标准。”冉立春表示。