从楼市回落过程看商业地产开发

自2005年开始，国家针对房地产住宅市场出台了系列宏观调控政策，使得住宅开发的政策性风险趋大，不少开发商开始将战略向商业等公建倾斜，以求长线发展。 

　　随着中国加入世界贸易组织与世界经济一体化的深入，伴随许多国际零售、娱乐、家居、餐饮业的商业巨头均在加快进军中国市场，一些新兴的商业类型推动了国内商业类物业的发展。国内一些大中城市商业类物业拍卖声迭起，而且卖价呈迅速上升的态势；各地都开始争建商业“一条街”及大型购物中心。商业的繁荣带来了商家对地产的需求，商业与地产的结合为人们描绘出一幅美妙的前景。 
　　万达曾做过市场调查，目前北京人均商业面积不足0.8平方米，上海、深圳、大连超过1平方米左右。国外来说都是达到1.5平方米左右，商业非常的方便，很显然商业地产的市场空间非常大。从投入和产出成本来看，一般说来底商、商场跟同品位、同档次住宅的比例是1：1.08左右，它的产出可能是1?或者到1：3左右。之所以大家对商业非常关注是因为它有大量销售空间。 

　　多种因素引动商业地产 

　　商业地产的异军突起固然有入世利好大背景的支撑，同时，也与房地产市场发展到一定时期形成的许多因素有密切的关系。近几年，城市的快速扩张，大盘的不断涌现，政府在城市规划中对新型商业布局留下的空缺，无形中促动了商业类物业的发展。 

　　目前，房地产开发企业面临着近两年大量的住宅、写字楼新盘集中上市、竞争加剧的压力，以及企业对房地产市场中、长期投资的预期。部分发展商意识到，应该寻找新的机会，将资金从住宅、写字楼的“大篮子”里分流出部分，放到新型商业物业、旅游物业、教育物业乃至文化娱乐产业中。而销售价格高出住宅2至3倍的商业类物业自然是发展商的首选。此外，还有一些准备上市的房地产企业选择投资商业地产，主要目的是为了改变企业的资本结构，增加企业的良性资产，为今后上市创造条件。 

　　对于目前住宅市场的冷淡和回落，住宅投资相应出现降低，盘活手头资金和土地是开发商应对市场现有行情的重中之重，如何生存、立足、稳定、发展？继续挤住宅这一独木桥还是另辟蹊径？面对住宅利润空间的继续压缩，新型商业物业无疑将是不错的发展选择。 

　　商业地产真能“旱涝保收”吗 

　　新型商业地产近几年的良好前景无可置疑，房地产商进入商业地产，在获取土地、项目审批、建设成本控制等方面也具有优势。但新型商业物业与住宅、办公物业有所不同，新型商业物业需与其特定的经营模式相匹配，并不仅仅是单纯的门面形式和面积大小的问题。发展商大多不了解新型商业的经营模式以及多种商业形态间的差别，对消费需求和商业经济也缺乏专业研究，不易选择和把握入驻商家。因此，开发企业涉足商业地产风险与机遇同在。 

　　由于住宅地产市场不景气，不少开发商逐步向商业地产领域转移。在他们眼里，两者都属于房地产范畴，最多“半斤对八两”，差不了多少。如果抱着这样的观念去搞商业地产开发，那就要跌入误区了。 

　　商业地产存在两面属性，既有商业属性，又有地产属性，但本质上还是属于商业范畴。广义的商业地产包括办公楼、酒店、商店等物业；狭义的商业地产主要指零售商铺物业。住宅地产和商业地产的根本区别在于，前者销售对象是广大普通消费者，而后者则是零售商和投资客；前者在投资方面短时期内就知道输赢，而后者则要经过相当长时间的市场培育和经营才能见分晓。不同的投资对象和方式，决定了两者不同的运作观念，最终也决定了两者不同的结果。 

　　有一个问题值得探讨：究竟怎样看商业面积总量同单位商业面积价值之间的关系？这是一个涉及到如何准确认识商业地产的关键问题。大多数人肯样认为，两者成正比关系。于是，不少开发商只重视商业地产面积总量的开发，却忽视单位商业面积的质量问题。抱着这种观念的话，结果往往导致失败。有专业人士认为，上述两者是反比例关系，只追求总量和规模，没有重视单个商铺的质量和价值。结果，零打碎敲的单位商铺提升不了商业物业的整体品质，最终连规模都做不到了。 

　　做商业地产要注意规避风险 

　　房地产商做商业地产应该从选择商业经营模式、合作方式以及规划设计、商圈需求等几个方面注意规避风险。

　　开发商首先应该从需求者的角度确定自己需要做的是大覆盖面、开放性的商业物业，还是仅仅服务于自建社区的商业物业。然后，再根据服务对象去了解并选择相适应的商业业态，确定开发量贩式的，还是零售式的；采用传统销售形式的，还是开架式的；综合型的，还是各种不同的专卖店。 

　　其次，开发企业需要确定与商家的合作方式。大致有两种，出租现房，或引进专业经营管理人才，收取后期营利利润。由于经营商业非房地产开发企业的长项，在选择合作经营模式时，开发商应尤为审慎。商业物业，特别是新型商业物业，根据其不同的商业业态，都有其专业的人流、物流动线设计和面积、仓储要求。因此，开发企业需要在选定合作对象后，根据商家要求先做好规划设计，再动工建设。若先盖好房子再选商家，往往会因设计不合理造成招商难，或出现追加投资、二次改建的被动局面。 

　　发展商对商业地产的投入量与市场需求关系紧密，在选择合作对象的同时，开发企业还应该了解所在区域现实与未来的城市规划和商业布局，避免信息不对位造成损失。 

　　商业物业在楼盘销售中往往被开发商当作促销的一大卖点，因此，在项目的前期规划设计阶段，商业物业的形态、规模通常被作为商战策略，各开发项目间却三缄其口。而当同一区域内几个楼盘相继推出后，往往出现同质化的商业物业“撞车”，由短缺突变为严重过剩的局面，从而导致商业物业经营者和房地产开发商双方利益受损。另外，在各类新型商业集中涌入的情况下，各商业经营者之间为抢占市场竞争十分激烈，也会出现信息不对位，开发企业在投资前也应该对对方的竞争状态有所了解。商业物业一旦定向规划建设，便难于转作它用。为避免损失，开发商应该根据市场的变化及早加以调整。 

　　商业地产开发模式趋于多样化 

　　目前做商业地产开发的发展商可以分为两类。第一类是具有商业经验然后去做的商业地产开发，我觉得这一类应该说是成功的，而且是有的放矢。比如东方家园，国美电器，这一类是今后商业地产的发展方向。正因为前期积累了很多商业经营经验，所以它有很强的针对性和目的性，包括区域的选择和具体在建设当中的项目定位以及功能的配套都很清楚。另一类则是没有商业经验的人在进行商业地产开发，因为政府有关规定住宅社区内必须有一定比例的商业配套。没有办法，不得已而为之。做社区商业相对容易一点，简单一点。 

　　“万达”的商业地产开发则走了定制化模式。从2000年开始就具体开始运营和世界五百强的合作发展模式，称之为订单商业建筑发展模式，改变了以往物业建成之后再来招商的方式，而变成以产定销的方式。这个模式得到了市场认可，不仅得到市场认可，而且得到了当地政府的许可。但是我们后来感觉到运营模式中有很多机会。比如一个商业广场，它可能提供上千个的就业机会，同时强势商业企业能够入场可以促进物业的保值和升值，以至于正常回报包括对政府稳定税收资源以及改造商业环境来说都有积极作用。 

　　投资商铺回报率应该趋于合理化 

　　商业的繁荣带来了商家对地产的需求，但商业与地产的牵手却并非易事。地产商往往没有商业经验，而商家又无力开发地产。将二者完美结合，一方面会为商业运营预留很大成长空间，同时也会带动地产的不断升值以及后续开发。 

　　商业的卖价不要过高，要留一定的空间。不光给投资商，还要给经营公司留量。因为如果经营公司赚不到钱肯定会跑，经营者一跑整个商业会受影响。而且这种影响会持续四五年时间。这种风险属于后期经营风险。 

　　投资户的回报率到底多高是合理的？一些国外基金进入中国商业市场时，认为6％的回报率可以考虑，8％很满意，10％非常满意，但12％以上，到15％反而要考虑考虑是否可行。商业地产与住宅开发环节不同，造成了商业地产利润分配也会不同于以往。商业地产区别于住宅地产的是环节增加了。开发商将商业部分建出来以后卖或租给投资户，投资户往往还有一个环节是对外出租，为了更好地经营管理还要请一个商场专业经营管理公司。这几个环节利润怎么合理分配？开发商一定要给下面经营管理和投资户留出一定利润空间来，而且开发商开发利润里面必须要拿出一部分支持商场经营和管理。同时为了商场运作得更好，必要的情况下应牺牲一些柜台，牺牲一些面积重新调整布局。 

　　商业地产根在何处 

　　一个商业地产项目的成败不在于卖得有多好，消费者是否认同，投资是否能顺利经营才是其发展的动力来源。北京商业零售连锁协会办公室的楚东认为，消费者不仅是所有商业的基础，也是商业地产赖以生存的基础。地价卖得高，租金高，最后消费者不到这儿来消费。商业地产应进行逆向思维，首先考虑消费者，然后考虑商家，商家赢利再考虑投资人，投资人赚钱后才有开发商赢利，这样能够达到多赢格局。 

　　再者，后续管理非常关键，一定要有专业化团队。发达国家商业物业管理分两层面，一个专门队伍叫做资产管理，另外一个管理队伍叫做物业管理，两者是区分的。作为专业项目一定要有两个团队，一个是资产管理，一个是物业管理。资产管理做的工作是协调整个商业中心各个方面的信息，以便制定统一策略，这对于商业物业的经营是非常有利的。 

　　商业地产开发市场前景非常广阔，但对于开发企业来讲，必须走出意识的误区，充分认识到地产与商业结合的必要性，更加重视产品的设计与规划，重新审视各个环节的利益分配，全面统筹整个项目的长期发展，才会树立企业的品牌和品质。