对于在危机之中挣扎的人而言,任何一样可以抓住的东西都是一根救命稻草。在深陷融资困境和销售难题双重压力之下的房地产商眼中,去年年底传来的房地产投资信托基金(REITs)方面的政策利好就充当着这样一个角色。
在国务院层面释放出放行REITs的消息之后,央行、证监会、银监会、证券交易所等实体操作监管部门,均以一种史无前例的频率对REITs试点的最新动态加以呼应。
不过各种悬念依然萦绕:中国式REITs究竟是股票型还是债券型,到底会在哪一具体时间段破茧而出,会给房地产行业带来什么样的具体影响？在一些乐观的房地产商眼中,REITs被视为继银行贷款、增发、公司债之后,解困资金链的药方。那么中国式REITs能否真正承载这些望眼欲穿的开发商们的期望？
在农历新年之后, 一则关于房地产行业力争搭上国务院十大产业振兴规划末班车的消息牢牢占据着地产媒体的重要版面。很快,这一消息开始升级。
据一家财经媒体引用一位监管层人士的话讲,REITs很可能被正式列入房地产业调整振兴规划当中,并且在振兴规划公布之前开展试点。
在暗潮汹涌多年之后,中国式REITs的解冻以政府应对经济急速放缓而推出的金融改革措施之一的身份出现。
政策总动员
在2008年12月3日国务院出台的“金融国九条”的政策措施中,房地产信托投资基金以一种拓宽企业融资渠道的创新融资方式首次在国务院层面被提出。十天之后,在国务院办公厅发布的更为细化的“金融国30条”中,“开展房地产信托投资基金试点”的说法被再次明确。
在接受记者采访时,中国证监会研究中心主任祁斌指出,推出地产投资信托基金的工作已经进行了两三年,现在需要加快推出。
此后,2009年1月6日,中国人民银行金融市场司副司长霍颖励公开表示, 根据国务院的要求,央行近几年一直会同其他部门研究房地产投资信托基金工作方案,现已有初步的试点总体构架,正与有关部门会商,会在报请国务院同意后开始试点。
同一天,住房和城乡建设部副部长齐骥从房地产商角度阐述,当前房地产开发企业的融资渠道比较单一,主要是通过商业银行融资,因此有推出REITs的需要。
在短短的两个月之内,国务院、央行、证监会、住房和城乡建设部等主要监管部门均以一种开放的弹性姿态公开对房地产信托投资基金进行了表态,这也被业内看作是监管层推进中国式REITs发展的一场不折不扣的总动员。
“国内商业地产的证券化如箭在弦,加速发展自身全面的房地产基金业,把高附加值的房地产资产留在境内作为本土证券化市场的支撑,非常必要。”交银国际董事总经理温天纳说。
在他看来,之前推出REITs遇到的最大障碍在于政策层面。如果采用海外成熟的房地产投资信托基金管理公司形式来发行REITs,将面临同《证券投资基金法》中规定的基金财产投资标的条款相抵触的问题。如果采用股份有限公司的形式来设立和发行REITs,实际运作会和《公司法》、《证券法》的相关条款产生冲突。
中国式REITs
在政策态度转向之后,接下来的疑问是国内的REITs到底会以哪一种形式出现？
在去年年底,央行有关人士在接受采访时指出,REITs将依托信托制度的形式,发行人可以自主选择银行间市场或交易所市场发行上市;而且,管理人不仅限于信托公司,证券投资基金管理公司、券商等都有机会参与其中。
按照央行的思路,该试点管理办法的原则是制度与试点并行;分业监管,即“谁的机构谁监管”;发行主体以持有物业或出租型自有物业为主。
“国内要推行的是公募、上市、可流通的国际通行标准的REITs,不过,一开始就大规模推出个人投资者可参与的公开上市型REITs的可能性较低。”一位投行人士告诉记者,根据其与监管部门的沟通,REITs试点方案中,将银行间市场作为REITs发行和流通主渠道的可能性更大。
而据一家财经媒体2月3日的报道,东部一个正在推进中的REITs项目有意在银行间市场发行。此外,在产品设计上,该REITs也会不采用国际通行的买断式,而通过信托方式来隔离资产的所有权和收益权。
分析人士指出,“依托信托方式,走银行间市场,推出REITs速度更快,遭遇的障碍更少。”这样的保守做法暗合央行的监管思路。
从本报获知的消息来看,中国式REITs试点在如火如荼地展开,候选者包括天津泰达和中信证券;而来自天津滨海新区和上海浦东的部分物业也在谋划打包上市,上市地点分别为深交所和上交所。
何时破题？
不过,对于中国式REITs到底会在哪一具体时间段破茧而出,业内普遍持悲观态度。
天津市房地产业协会研究委员会主任刘玉录指出,尽管“金融国九条”中已提到REITs,但正式实施还需要在3月份的“两会”期间通过全国人大的审议。
全国工商联房地产商会商业不动产专业委员会主任兼秘书长朱凌波也指出,尽管央行在牵头做,但更多的是基于在房地产低迷调整时期释放信号,表明政府在金融体系上加大力度支持房地产的发展。“央行的方案就是出一个框架,不会有太多实际的内容,声音发出后,还需要市场化的运转,需要商业银行和社会机构深度进行产品研发。”
瑞银集团执行董事王震宇则更为悲观。“国内的REITs产品至少要5年甚至更长的时间才能成熟。”
他指出,中国内地现阶段若推出REITs产品,成功的可能性不会太大。原因在于:一是国内打包进REITs的资产未必好,二是在管理方面距国际水平还相差很远,三是税收政策的瓶颈尚无法突破。
来自监管部门的声音也预示着中国式REITs不会在短期有成效。据一位监管部门人士介绍,银监会、央行和证监会在各自的管辖部门鼓励相关机构进行REITs的试点,尚未达成统一意见。此外,目前房地产市场走势不明,如果此时出台管理办法,则有可能抵消前期的调控效果,加剧市场风险。
让人有所期待的是上海。在1月22日上海国际金融中心建设情况媒体通报会上,上海市金融办主任方星海指出,推进REITs已被列入了上海近期重点推进的30项金融创新和金融服务工作。
“目前,上海市政府已经对推出REITs进行了具体部署,该项目由浦东新区政府牵头,相关工作已基本到位。”对于REITs推出的具体时间,方星海表示目前还不能确定,但年内肯定会推出。
链接:中国式REITs发展历程
2007年1月
央行从金融稳定的角度,开始着手研究制定REITs的相关政策,并计划于2007年年底推出管理办法及试点。其中,中信证券和联华信托的两套方案是央行方案的主要试点候选。
2008年3月
银监会曾召集五家信托公司共同起草《信托公司房地产投资信托业务管理办法（草案）》征求意见稿。参与其中的五家信托公司分别是联华信托、中诚信托、北京国投、衡平信托和中原信托。
2008年12月3日
国务院明确提出“开展房地产信托投资基金试点,拓宽房地产企业融资渠道”。
个案分析:越秀REITs是怎样炼成的 推荐阅读
2005年12月21日,越秀房地产投资信托基金(简称“越秀REITs”)在香港联交所正式挂牌上市。成为国内在资本市场扬帆远航的第一只离岸REITs。
以国内物业为资产包的越秀REITs的上市开辟了房地产领域新的融资渠道,成为我国房地产行业具有划时代意义的事件之一。重读越秀REITs上市之路,无疑可以给如今正在筹备REITs上市的国内房地产商提供借鉴意义。
重点投资
越秀REITs的资产源于越秀投资分拆的旗下内地商业物业,包括其在广州的4处物业:白马大厦单位、财富广场单位、城建大厦单位、维多利广场单位。从当时上市的越秀REITs资产包看来,4个商场项目均位处广州市区的黄金地带,涉及总建筑楼面面积为16万平方米,是办公楼、零售及其他商业用途的投资收益型物业。
事实上,越秀最初在做REITs调研报告的时候,所筹划的物业并不是所有已经装进去的业务。 当时,财富广场还是广州的一个烂尾楼,越秀接手后对其重新进行了改装。
可以说,为了获得上市成功,越秀投资在注入资产方面颇花了一番心思,最终打包上市的4处物业都是大股东为支持越秀投资而注入的盈利能力和发展潜力最强的优质资产。其中,白马单位是中国十大服装批发市场之一,声名远播,效益可观,是四处物业中效益最好、估值最高,且在注入越秀投资之前就已经具备了良好的盈利能力;后三者位于广州繁华的天河商业圈,都是广州著名的物业单位,具有良好的发展前景。截至2004年年底,这四个物业面积占越秀投资可供出租物业总面积的20.45%,但营业总额却占到了其出租物业营业总额的46.89%,无疑,越秀投资计划投入REITs的是其所拥有的出租物业中资产质量最好的。
将大部分已培育好的、有较强盈利能力的资产注入了越秀投资(如白马单位等),不仅为之扫清了境内资产向境外转移所存在的法律障碍,也节省了盈利能力培育和资产剥离的过程,为REITs上市争取了时间。
此外,为吸引投资者,越秀开出的年息回报率高达7％,高于领汇6%~6.37%的收益率,更比李嘉诚旗下的泓富房地产投资信托基金的5.3%高出一截。
调整结构
另外,在REITs上市之前,越秀还经历了一系列的股权置换和结构调整。
2005年10月,越秀先后进行了4次的BVI（离岸公司）转让:2005年10月,白马合营公司将白马单位的所有权转让给了柏达BVI;2004年9月和2005年8月,GCCD将财富广场单位的所有权转让给了金峰BVI;分别于2005年7月6日及15日,将维多利广场单位的所有权转让给京澳BVI;最后,又在2005年10月先后分4天将城建大厦单位的所有权转让给福达BVI。
“作为物业单位受让方的上述4个BVI公司都是GCCDBVI的全资子公司。最后,越秀投资通过GCCDBVI将4个BVI公司的股权转让给越秀REITs。”曾参与过越秀REITs发行及后续运作的广州证券结构金融研究中心负责人倪晓武表示,经历了这样一个复杂的资产置换与变动后,才可以拥有一个清晰所有权结构的资本质量。
值得一提的是,这样变动结构是为了符合香港证监会《房地产投资信托基金守则》的规定,其中“使用特殊目的投资工具”章节指出,除了监管要求外,使用BVI公司而非注册于内地的公司持有物业单位还有着显著的税收优势。
此外,越秀REITs的成功还在于政策的东风。就在其上市之前半年,香港的法律发生了有利的变化。2005年6月16日,香港特区证监会正式宣布修订后的《房地产投资信托基金守则》生效,与以前相比,发生了很大改变,最主要的变化便是允许在香港上市的REITs投资香港以外的房地产。换句话说,香港境外资产可以在香港发行REITs。鉴于香港与内地市场的紧密关系,这一规定实际打开了中国不动产业赴香港上市之门,也为越秀投资分拆和打包旗下物业,以REITs的形式独立上市扫除了规则上的障碍。
专访:专业物业管理 提升REITs价值 推荐阅读
中国房地产报:从设立REITs的角度来看,整个过程可以分为资产重组阶段、上市准备阶段、上市发售阶段、发售后的运营阶段以及最后REITs的终止。想听听您在参与越秀、睿富等REITs运作中的理解和评价。
冯伟:我所参与的更多的在REITs资产包的运营方面。最大的体会是已经发行上市的REITs还是比较保守,很少去吸收新的资产注入资产包,导致这些REITs在上市之后,可供发掘的资产价值空间不大。
REITs看重的是租金的回流,这有赖于REITs资产包的良好运营,包括租务管理、招商管理等。在上市之后,尤其看重资产利润的开发,如何带动整个物业的品质不断提升,同时把运营成本降到最低。
中国房地产报:在您看来,中国式REITs到底会在什么时间破茧而出,会给房地产行业带来什么具体影响？
冯伟:REITs能否在中国取得良好的推广和发展,一方面得看实际的管理方法以及未来的税收政策如何,只有这些配套措施发展完善,REITs市场才会有一个比较好的发展。另一方面,对于国际通行REITs,政府和相关部门要做好普及教育工作。我个人认为,中国的投资者需要很长时间,去适应REITs这一投资工具。
不过,REITs的出现会让房地产本身和相关行业变得更为专业。
中国房地产报:对于国内开发商而言,要想率先做成REITs,需要做好哪些方面的工作,哪些开发商有机会？
冯伟:开发商要想率先做成REITs,首要的一点是资产要符合REITs稳定的特性,也就是已经过了培育期,能够产生足够的现金流。比如越秀、睿富的资产在上市时都已经有了超过三年的运营经验。目前国内房地产市场仍然是良莠不齐,很难保证REITs的资产质量。其次,国内在管理方面与国际水平依旧相差很远,要给可供上市的资产寻找一个专业的上市团队,包括资产管理公司、顾问专家团队。最后,选择一个合适的上市时机也非常重要。比如在金融风暴肆虐之际,自然不适合上市。
说哪些开发商有机会,不如说哪些资产能有机会。嘉里集团的酒店、国贸物业、首都机场的公路,这些有着稳定现金流的成熟物业自然是国内REITs的首选。
中国房地产报:在已经发行的越秀REITs中仲量联行充当资产管理人的角色,这一角色的具体工作职责是什么？
冯伟:我们涉及的工作包括物业的招商、收租、上税、做预算、资金到境外的管理,执行整个资产的管理。物业资产优化管理对REITs的成功起着不可或缺的作用。
资产优化管理,不单要仔细分析物业实际运作、租户组合和收益表现,还需制定长远策略,提高物业总体租金收益。资产管理公司的首要任务,是要向上市后的基金单位持有人负责,通过完善及高透明度的管理策略,减低营运风险以争取最佳利益。
