危机下行业调整加速地产商转型

      “未来几年，今典集团的地产业务将由原来的住宅开发为主向旅游度假地产全面转型。”2月16日，今典集团董事长张宝全在接受记者采访时透露，此次经济危机对于地产行业的影响让其更为坚定了开发模式的战略转型。

      张宝全告诉记者，早在三年前，他就开始了企业转型的思考与尝试。

      “土地实行招拍挂之后，地产就进入了后地产时代。”张宝全认为，现在的地产是一个以资本为平台的市场，之前那种花个三五百万就能拿到地，撬动一个项目的时代一去不复返了。“虽然住宅开发有资金回笼快等优势，但前几十年的住宅需求空档经过这几年的高涨基本已经填充了70%-80%，余下也只有20%左右的空间。这就决定了住宅市场不会再出现前几年的那种销售井喷的局面。” 

      2004年至2008年之间，张宝全连续在三亚拿下了三块度假酒店项目用地。除此之外，今典集团在北京、青岛、无锡等地也已布下阵营。 

      几乎就在同时，包括SOHO中国、万通地产[16.32 9.97%]、中坤地产以及上海长峰集团也宣布将由单纯的住宅开发商，转向以持有、经营商业地产为公司主营业务的开发企业。 

      在张宝全看来，去年以来的全球经济危机和楼市低迷显然加速了房企的转型。 

      据中房指数研究院数据信息中心的监测显示，2009年1月，全国主要城市住宅市场成交总量环比上月下跌超过三分之一，绝大多数城市跌幅在30%-50%之间。经过交易量几近腰斩的2008年，房地产市场在2009年开局仍不理想。 

      近日，万科董事会主席王石在南京与媒体交流时表示，房地产调整远未结束。“具体到不同地区，调整程度也不同。珠三角地区前期调整幅度过大，今年的调整会趋于缓和；北京与长三角调整的大幕才刚刚拉开；而中西部和东北地区的调整幅度不大。”他还说，“金融危机对中国实体经济的影响才开始。”  

      有业内人士还指出，随着政府在住宅市场9000亿元的保障房计划，可能也将使越来越多的地产商开始思考调整未来战略。“2009年或是房企的转型年。” 

      SOHO中国董事长潘石屹就此指出，与保障性住房相邻、档次差不多的普通住宅的价格会逐步地向保障性住房靠齐，普通住宅开发商的生存空间将面临很大的压缩。“受存量房和保障房双重压力，半年后北京楼市也难见底。” 

      市场空间受限同时带来的就是企业利润的下降。有专家指出，2009年，多数以住宅开发为主业的公司的利润或为零，或亏损。 

      利益驱动下，房企的“思变”与“转型”似乎顺理成章。 

      然而，如何变？ 

      北京鸿坤伟业房地产开发有限公司总经理胡斌认为，现阶段下转型已是必然，传统的“买地-盖房-卖房-再买地”住宅开发模式非常危险，容易让企业在经济不好时面临被“抽血”的境地。胡斌认为，专业细化将是未来房地产的一个发展转型方向。万科早已定位为住宅专业提供商。 

      香港太平洋[14.43 1.62%]集团投资公司总裁贾卧龙指出，大的开发商应该走出去，向旅游地产、商业地产进军，“像大连万达，他通过上一个项目所持有的酒店、购物中心来向银行贷款，解决下一个项目的拿地资金，通过商业联盟共同入住万达广场交的资金，又解决一部分资金问题，达到上下项目之间资金的良性流转。” 

      SOHO中国或许是转型商业地产的最大受益者。2008年北京房地产销售额下降高达50%，而该公司完成预售收入达76亿多元，逆市增长190%。 

      中体奥林匹克花园管理集团副总裁王哲和北京远东新地置业有限公司总经理助理姜炜都认为，房企转型应具备较强的资金实力以及融资能力。“做持有性物业，不是企业不愿意做，企业很多时候是不具备操作条件。除非有大量金融资本的支持，否则很可能企业会面临现金流的压力。” 

      值得关注的是，有数据显示，住宅开发商向商业地产、旅游地产等物业形态转型成功的概率只有5%-10%。