该宗土地的规划设计条件为容积率≤2.5%,建筑密度≤55%,建筑高度≤24米,绿地率≥20%。从这些指标分析该宗地最大可以建成14万平方米的商业建筑,楼层可以为地上5层地下1-2层。建成后将弥补西北方大型商业购物中心的空白。
引入“世强”是重要条件
要赢得这块地首先要解决的就是如何招入被列入世界500强企业的问题,迈过这道门槛,是难?还是不难?源丰物业总经理郑勇认为时间是最大的难点,随着西部大开发,很多国外大型零售企业将目光瞄准成都,但要在一个多月的时间内完成地块周围环境的各项指标调查分析,并达成引进协议,时间显得非常紧。而置地前景公司的项目总监侯召却认为这点并不构成困难,很多国外大型零售企业也有开店数目的要求,他们也在积极寻找可以开店设点的好地,虽然他们对店址的要求条件有数百条之多,但是只要能满足基本的大项要求就可以达成合作意向。现在很多开发商也与这些企业保持了良好的合作关系,如万达和沃尔玛之间就已经形成了一种协作开发的模式,而置地前景在很多项目的运作中,与几家企业都形成了伙伴关系,有了好的土地,招商不是问题。看来有了梧桐树,不怕引不来金凤凰。
三大经济热点商机诱人
该宗地的挂牌公告一出立即引起了开发商的广泛关注,从该宗地的位置来看,是一个难得的商业地产开发良机。该宗地所处的西北面目前除会展中心外,还没有大型的生活化商业购物中心,最近的一个购物中心是位于羊西线上的欧尚百货,但是欧尚辐射范围有限,在建的汇龙湾商业广场也处于一环路北一段,距离较远,相互之间的共利大于竞争。而西北方巨大的消费能力,被人称为成都商业的“原生矿”,而该宗地就可能成为打开宝藏的“金钥匙”。
该宗地位于交大路,距离金牛区政府和会展中心仅一站公交车的路程。交大、九里堤片区是近年高速发展的一个住宅片区,区域内楼盘有数十个新兴小区,人口非常密集。而且像交大智能小区1-9期、锦西民园、蓝色空间等都是较有品质的楼盘,该区域分布有金牛区政府、公安、检察院、法院办公区,厂矿机关单位住宅区众多,区域内有大批有较强购买力的长住居民。
该宗地南有西南交大,北有电子科大,西有成都师范院校,仅西南交大就有学生五万余人。稳定的校园经济成为今后商业发展的有力支持。
邻近的专业市场众多,也是其他很多大型商业购物中心所不具备的有利条件。北有金府机电市场、东有五块石、荷花池两大全国知名的批发市场,凝聚了众多市场经营者,也带来了众多的人流。这些经营者的消费能力远胜于普通白领,只要能让他们掏腰包,带动商业的繁华就不是难事。
后期开发难度不小
侯召称,该地块最大风险在于体量过大,建筑面积约14万平方米,可以和蓝光·金荷花、新城市广场相比,而该宗地处于二环和三环之间,既不是位于市中心商圈,也不处于专业市场。商业项目建成后只能作为区域型的商业中心,辐射的范围有限。
郑勇称,商业的组合是该项目开发的一个难点,将主力店和其他的商业形态有效组合,实现共同盈利并不是一件容易的事,组合不当就会造成主力店生意红火而其他店铺经营艰难的局面。由于大型购物中心的物业租金很低,所以开发商将会牺牲掉一部分利润,需要用其他收入来弥补,这样一来,如果开发商要实现盈利,则要求在商业业态组合、产品类型划分、业态规划上需要下大力气。世界500强商业主力店入住即使占去3万平方米,剩下的10多万平方米的面积又将如何操作?这仍然是一大难题。
同时,该地块对开发商的资金实力要求也很高,84亩多的土地如果以挂牌起始价200万元/亩出售,总价也在1.6亿多元,而以这块地的条件来看,200万元/亩是很难拿下的,据侯召估计地价将会在2-3亿之间,光是地价就是一笔不小的数目。
据记者了解,已有外地开发商对此块土地表示出浓厚的兴趣,不知道在这块地的争夺中会不会还是向外地开发商一边倒?有没有成都开发商能鳄口夺食?9月底就可见分晓。(消息来源:成都日报 记者李丽虹 顾莉)