商业地产：只租不售始成趋势-整体定位化解风险

与经过十多年市场化发展的住宅房地产业相比，中国的商业地产在短短两三年内以令人咋舌的速度迅猛发展，成为了投资人眼里的新创富支点。但是如今，在国内的许多商业地产项目的开发经营的过程中，存在着一种奇特的现象：这些商业地产项目在前期都会以漂亮概念大肆炒作，但在进入经营阶段后却变得面目全非。

　　探究个中原因，主要是我国商业地产开发主体的“先天不足”：我国商业地产开发主体多是住宅开发商转向，由于缺乏商业经营管理的经验和能力，加上没有良好的融资渠道，大多数开发商只能无奈地选择住宅开发的传统销售模式，因此埋下了如此败笔。

　　即将到来的2005年，注定要成为中国商业的一个大年。外商零售准入新条例的正式生效和各种限制条件的逐步取消，标志着一场席卷全国的商业大变革的来临。近期在上海、南京、杭州举办的几个商业地产博览会上，笔者寻求了专业人士的意见——国际商业带给国内的不仅仅是具有强大生命力的丰富的商业形态，更多的是现代化的商业经营思想和管理模式。

　　国际惯例：经营性商业地产“只租不售”

　　香港司培思商业地产经营管理服务机构主席司徒文聪指出，从商业地产的国际开发惯例来看，有实力的开发商对于商业地产项目多采取“只租不售”的策略，通过持续有效的经营管理提升商业价值。

　　国内许多开发商力求在短时间内收回资金，往往把商铺分割成上百个小商铺出售，但是这样一来，造成产权多元，经营管理公司难以进行统一招商、统一经营管理。以杭州的涌金广场为例，今年6月在苦苦支撑了10个月后黯然歇业；同样，吴山商圈内的其他商业项目如耀江大厦、清波商场等都存在类似的问题，销售情况非常好，但商场的空置率非常高。

　　相比之下，上海的新天地是一个实施统一经营管理的成功典范。开发商不只是追求短期的销售回报，而是通过统一引入高质量的商户来积极有效地带动人流和消费，获取稳定而长期的收益。的确，在短短的四年中，新天地的租金增长了3——4倍。

　　风险化解：商业项目整体定位的统一性

　　开发商分散产权进行销售的做法，无形中将风险和责任转嫁给了一个个小业主。这些着眼于短期增值的散铺各自为政，谋求个人利益的最大化，而忽略商业项目整体定位的统一性，同时造成同一商场内不同商铺的经营效果悬殊，增加了自身投资的风险。

　　而少数拥有足够的资金实力开发商担负大任，选择自己持有空间的产权和经营权，来实现可持续性的发展目标，而商铺的租用者更加关注经营管理者营造的商业氛围，及其经营效益的创造和增长空间，也减免了一定的投资风险。

　　在操作经营性商业地产项目时，一些大开发商并不会按照商场或购物中心分割后不同单元位置的好坏来简单地确定租金的高低，而是根据商场的平均租金收益和自身的定位来选择入驻的商户，甚至会在营运的初期，以一定的优惠租金作为条件引入主力店。佳阳商业地产投资策划有限公司认为，良好的招商租赁关系的维系对真正落实顾客导向的商业经营理念至关重要，优先引进主力店对于带动整个商业物业的知名度非常有帮助，而且还能通过主力店的率先进驻起到带动性的作用，吸引其他零售商家慕名而来，但在引入主力店的同时除了考虑该主力商户是否在此地迎合消费群之外，还要考虑主力商户与项目中其他的业态功能相协调。

　　有机整合：树立持续经营管理意识

　　顺驰·融创置业的副总经理迟迅表示，商业地产的价值链是由开发商、消费者、经营者和投资商有机结合而成的，所以一个商业地产项目成功与否取决于前期的策划定位、切合实际的招商引资和长期统一的综合管理三方面的因素。他们在开发上谷项目中可谓颇有心得。针对天津餐饮业市场空间巨大但发展无序的现状，上谷JOY主题商业街区打出“特色品牌餐饮，全球同步娱乐”一条街的思路，不仅与国际一流咨询管理公司“仲量行”签订长期合作协议来进行整体推广运营，而且别出心裁地建设“上谷部落”餐饮娱乐网，把“消费＝娱乐＋美食＋休闲”的消费文化以网络的形式推介给更多的消费者，同时配合上谷联盟卡的附加值效应，网罗高端消费群，保证项目的充足客源。

　　最近，在杭州举办的商业地产博览会上推出的西安盛大时代广场，同样是一个各方有机整合的典型。开发商陕西盛大时代置业有限公司承担的是项目的立项、开发、建设、融资等职责，而经营管理商的香港司培思商业地产经营管理服务机构，则是站在专业顾问的角度从项目的立项开始，参与到项目的定位、建筑规划、招商、经营管理等各个环节。西安盛大时代广场被定位成家庭娱乐中心，因此首先引进易初莲花超市这个主力客户，然后通过营造适合不同家庭成员需要的主题空间——家庭共享区、儿童独享区和成人休闲区，以确保了该商业项目的可持续性发展。

　　香港司培思商业地产经营管理服务机构坦言，虽然商业项目的持续经营管理意识在国内的商业地产领域还比较淡薄，但相信，随着产业的发展和完善，这种先进科学的商业经营管理理念和运作模式一定会逐步为市场所接受。 （来源：文汇报 文/实习生朱健美）