广州CBD：富力的“新城”之痛

牛市时做出的商业地产规划如今正遭遇经济低迷的考验。市场需要培育，同样需要产业配套的支撑。所以对于企业来说，究竟是继续持有商业地产以待将来发展还是及早套现，保证企业的健康运行，的确难以抉择。同样要检讨的是，各个地方在下一次商业地产规划冲动之前，是否能先经过仔细的测算，才决定是否要培育一个两倍于华尔街的“华尔街”？ 

　　政府长远规划往往是给出的一块“甜美的蛋糕”。当2003年，广州将珠江新城规划为CBD时，富力地产看到了进军商业地产的绝佳机会。 

　　然而，正是当时的这块“甜美的蛋糕”，如今让富力地产承受着商业项目过多、资金占压严重的痛楚。 

　　蛋糕与食客 

　　回到5年前，广州还是一个只有花园酒店等4家五星级酒店的大城市。甚至在之前漫长的10年中，广州也没有增加一家星级酒店，写字楼等商业楼宇也一直不见起色。 

　　2003年，广州市政府总算在多次调整规划后拿出了第一块诱人的蛋糕：广州CBD珠江新城面积为6.5平方公里，定位为面向国际的集团总部、贸易中心、金融中心，政府每年投资10亿元打造配套系统。在当时，这一规划已经超过了北京CBD3.99平方公里的规划面积。 

　　被这一美好前景诱惑的富力，在2003年一举斥资7.7亿元，拿下政府推出的7块高端商务用地，总建筑面积达到48万平方米，随后，富力继续增加在珠江新城的项目，如今富力在珠江新城的项目已经增至15个。 

　　“富力认为自己踏准了节点，所以李思廉才敢和王石叫板争做地产老大。”一位接近富力的地产人士告诉记者，政府推出珠江新城商业地产时，限定了地价，富力当时拿地价格并不算高。 

　　在广州市政府关于珠江新城的规划中，商用物业将达到800万平方米，为未来18万居住人口服务。政府的开发政策也逐渐由住宅向商务倾斜。曾让富力开心的是，珠江新城地价和房价一路飙升，房价已在20000元/平方米徘徊，而地价最高时则达到11000元/平方米，富力多个地块凭空升值近4倍。 

　　对于读数学出身的李思廉来说，数字成为他精打细算地谋划地产王国最锋利的武器，然而如今李思廉不愿看到的，却也是数字。 

　　如今，富力在珠江新城拥有了丽思·卡尔顿和君悦两家五星级酒店，然而竞争已经展开。据第三方机构统计数据显示，目前广州已开业的五星级酒店(含待评)数量已有22家，短短数年增加6倍，到2010年亚运会前，广州星级酒店总数将增至300多家，其中一半为四星级以上的高端酒店。 

　　广州星级酒店的数量超出市场预测的60％~70％，迫使不少酒店降低房间价格。 

　　当富力旗下的科讯大厦、盈隆广场、摩根商务大厦、盈泰广场相继在珠江新城推出后，富力已经占据珠江新城写字楼的半壁江山。然而，高力国际预计，2010年将是珠江新城写字楼供应最密集的年度，年供应量将达150万平方米。富力压力陡增。 

　　李思廉猛然发现，在他打着“蛋糕”的算盘时，中海、保利、新世界中国、合景泰富也已悄然加入商业地产的“食客”大军，意图分一杯羹。 

　　富力用商业地产支持住宅长远发展的梦想危在旦夕。 

　　卖还是留？ 

　　“有开发商建言，政府应该将一些已经论证过的大项目放入珠江新城，不要将一些城市中心的功能项目再批准建到别处，如果四处都搞写字楼，那么珠江新城永远也形不成中央商务区。”一位曾参与过2003年《珠江新城规划检讨》的人士告诉记者，一些没有在珠江新城占据一席之地的开发商仍然希望政府加大推地力度。 

　　这是一个攻城的博弈游戏，有人要突进城内，有人则死守城池。一家早已在珠江新城中落户的开发商则向他书面建议，市政府完全可以通过控制土地供应来调节市场，将区域内多余地块收回，解决珠江新城前一轮商用土地过量批出的后遗症。 

　　然而，政府也有难言之隐。这位人士透露，当初检讨珠江新城规划时。对于珠江新城究竟能容纳多大量的写字楼和商务酒店，政府并没有科学的测算。目前的商务用地到底是量大还是量小，政府也心里没底。 

　　据广州中地行市场部总监张斌统计，在1992年至2008年之间，珠江新城的土地交易约有145宗，其成交额约271亿元。 

　　广州高星级酒店和写字楼市场投资是否过热？没有人能回答。 

　　“珠江新城是一个几十年的长期规划，不能以暂时的市场情况定论。”原珠江新城规划者袁奇峰接受采访时表示，规划中800万平方米的商用物业都能消化。 

　　然而对富力这样的开发商来说，现实问题已经不能期待未来的市场繁荣来解决。资金已经成为住宅和商业两线作战的富力最致命的要害。2008年年中，富力负债率已达到139％，降价销售、缩减开动工面积、裁员、放缓投资物业，成为李思廉竭力回款保障现金流的应对之举。 

　　一度让老李信心十足的商用物业已经成为他最大的心病。写字楼租金下降，空置率升高，星级酒店入住率骤减，利润减薄，都是坏消息。李思廉曾想将旗下商业地产打包REITs上市，但未果。富力曾将旗下盈信大厦整体出售，最终因舍不得贱卖而放弃，如今市场再度传言，富力拟出售君悦大酒店16层写字楼单位。 

　　“富力还在等，等市场和政府规划。”韩世同也是当初珠江新城研究小组的一员，对于富力商业地产如今是卖是留的犹豫，韩世同能够理解。