依照符合市场、宏观把握，趋势利导的原则，本公司针对萝北大家庭国际购物中心的商业项目先做如下思路策划。如果甲乙双方针对该思路均能认可，我方可推出项目具体炒作细节和策划营销方案。总体思路如下：
一. 战略策划的思路
战略策划是为企业发展或项目开发设计总谱，并帮助企业从全局的需要出发，有效地整合专业策划资源，使其在统一的平台上，协调一致地实现总体目标。
战略策划定位内容如下：
1. 大势把握出思路。在宏观大势把握的前提下，根据萝北大家庭国际购物中心项目的自身特点，找到适合其发展思路。
2. 理念创新出定位。思路确定后，确定差异化发展的突破点，总结、提取出一个能体现并统帅萝北大家庭国际购物中心项目发展的灵魂和主旋律。
3. 策略设计出方案。量身定造，针对萝北大家庭国际购物中心项目特点设计一套具有可操作性的对策方案。策略设计包括总体定位、理念设计、功能规划、运作流程、经营思路和项目推广策略。
4. 资源整合出平台。帮助商场整合内外资源，包括整合专业化公司的力量，创造一个统一的操作平台，让各种力量发挥应有的作用。
5. 动态顾问出监理。操作过程主要由专业人员完成，策划人作为顾问起参谋作用。
二. 宣传推广的的要点
萝北大家庭国际购物中心项目的宣传推广有着其操作的独特性，能不能把握住推广的关键，在某种程度上决定着项目招商运作的成败。
具体要点如下：
推广的重点阶段：商场主体建筑开盘前后
推广的侧重点：引导客户对项目的信心树立
1. 萝北大家庭国际购物中心推广的重点阶段
产品决定客户，客户决定推广。萝北大家庭国际购物中心推广的重点阶段是建筑开盘前后，以及楼盘整体封顶阶段。这两个时期是萝北大家庭国际购物中心项目招商的黄金时间。这是由商业项目的使用价值和功能决定的。商业项目有一个坎，就是临近项目的开始营业的时期。营业前的招商情况与营业后的经营状况直接影响了各个层面客户对项目的信心，商业项目的投资风险也在于此。信心对于商业项目是至关重要的，租赁客户对经营前景的看好，消费者对商场定位的期待都源于对项目的信心。而客户信心的建立，一种重要的途径就是项目推广的信息传达。在商场招商操作的前期，项目具有信息的优势，和客户之间存在信息的不对称，有甄别的传达信息，很容易树立起客户对项目的信心，短时间内促成交易行为的产生。随着项目的进展，项目的信息优势将减弱，客户获得信息更多，思考的因素也就会更多，增加了其考虑的时间。特别是开业以后，如果经营不够理想会制约经营业户入驻。
2. 萝北大家庭国际购物中心推广效果的侧重点
项目的关键是树立客户对商场的信心，推广的目的是为了引导这种信心的建立，重要的一点是要给客户留有自己主动思考的空间。围绕着这个出发点，广告推广就有一个明确目的，向客户传达的信息就是，商场正在按照设计好的方向发展，在合理的规避商业项目的风险，从而使客户通过主动地思考增强对我们的信心。
三. 广告的媒体选择
广告媒体可选为户外媒体、印刷媒体和电视媒体三大块。其中户外媒体因为位置固定，比较偏重于项目的区域性客源；印刷媒体可以定向派送，针对性和灵活性都较强；广播电视则覆盖面广，客源层多。
四. 广告宣传要点
1. 广告目的要明确
广告宣传要从项目的终级目的出发，为招商、运营服务。商场总的目标是招商及商业运营二个方面的成功。招商吸引到具有强大品牌效力的主力店，并确保商家入驻率达到85%左右；商业运营也就通过宣传、推广活动间接或直接带来人流、产生利润，并实现利润的最大化。
2. 宣传要与目标群体的需求相吻合
在广告宣传中，要知道我们的目标群体到底需要什么。我们在进行广告宣传工作之前，一定要先调查市场，摸清目标群体的需要，然后对症下药，有的放矢。
3. 勾绘前景，而非强调实用、优惠
广告宣传不光要强调商场地理上的优势，还需要强调其商业上的前景。虽然商家大多以利益为上，但是真正有实力的商家会看重长期利益。我们一方面要用市场的实绩来证明自己的优秀，另一方面要不断描述自己的美好前景给目标群体，目标客户认可了我们的理念、企业的发展战略和经营思路，即使暂时有各方面的顾虑，也终将成为我们的坚定拥护者，与商场站在一起，共同提升商场的品牌。
4. 知名度与美誉度并进
在项目推广中，宣传推广要始终坚持知名度与美誉度并进，彰显品牌魅力。有了知名度，才能吸引目标；有了美誉度，才能提升项目的前景空间，吸引更多的商家入驻；有了自身品牌和诸多商家的品牌，并成为一个有机的品牌集中营，后期的商业运营才能成功。
5. 树立他人较难模仿的优势
在宣传推广中，一定要建立他人较难模仿的优势。大力挖掘项目在推广中新的优势和宣传中的自有模式。
五. 项目招商方案思路
第一部分：萝北大家庭国际购物中心项目商业经营规划
一. 整体商业定位
萝北大家庭国际购物中心的前期定位，要根据区域市场的居民消费水平，消费偏好决定！最好先做一个详细的市场调研！！
二. 项目主题概念提炼
主题：（如）萝北商业核心区的时尚购物休闲天地大家庭国际购物中心
三. 商业功能定位
打造成包容时尚、休闲、娱乐、购物等综合功能的购物中心，以此来满足萝北县中产阶级休闲文化需求，从而达到满足自由、放松、交流、时尚和购物等多种生活目的。
随着人们消费水平的提高，单纯的购物服务已难以满足顾客的需要，利用双休日和节假日进行休闲、娱乐型购物消费已成为一种趋势，因此，我们可以在主营零售业的基础上引入娱乐、休闲及其他服务行业以方便顾客，带旺商场。我司建议的功能如下：
功能 内容
百货 珠宝、眼镜、服装、饰品、鞋帽、主题性专卖、家居、皮装、电器
餐饮 快餐、熟食、冷饮、
娱乐 小型影视厅、游戏机、台球
休闲 书店、音乐城、文化廊、水族馆
服务 美容美发、摄影冲印、
修理 家电维修
对于零售业，我们的要求是中高档的零售企业和知名品牌。餐饮以简洁式、休闲式为主，主要是为了实现商场的购物人群的便利，但为保持环境清洁和消防要求，最好拒绝有厨房的餐饮行业。
四. 商场布局及招商方式建议
1）布局方式
对各楼层分别确定其用途，按拟订的用途招商。
业态分布表
楼层 业态
一楼 眼镜、珠宝、皮装、电器、熟食、快餐（地下）专卖、家电维修
二楼 主题性专卖店、冷饮、书店、音乐城、文化廊、水族馆
三楼 主题性专卖店、美容美发、摄影冲印、
四-五楼 小型影视厅、游戏机、台球
2）特点
以上布局中限定的商户招商、投资规模要比较大，经营面积要求也将比较高。这样便于提升萝北＆#8226;大家庭国际购物中心的商业地位和形象，避免因经营户较多而出现的无序和混乱。由于萝北大家庭国际购物中心的楼盘素质较好，地理位置也非常优越，采用这种着力招进主力店的做法容易实现。而且，采用这种方式招商速度快，能缩短招商周期。
五. 项目商业营运规划
（一）萝北大家庭国际购物中心 商业项目营运规划原则
1. 符合整个商业战略定位的原则：集购物、娱乐、休闲、餐饮四大功能于一体，商品的布局必须从满足以上功能需求的角度出发；
2. 适应不同商品经营业态格局的原则：休闲娱乐、购物餐饮等适合单层、分区经营，可规划于中间商铺，形成上下分层、同层分区的经营形态；
3. 尊重市场需求和选择的原则：经营布局的规划必须为招商服务，最终格局取决于招商的结果；
4. 合理有效使用空间的原则：首先做到合理的空间分割；
5. 经济效益原则：应充分考虑商户的经营利益，达成商户与商场经营者双赢的局面；
6. 关联性原则：不同的商品适合不同的经营组合，如餐饮和娱乐休闲可形成互补、互促经营，服饰和日用百货可形成互补、互促经营，这些关联性商品可在同一功能区经营；
7. 大客户和知名品牌优先原则：大客户和知名品牌对提升市场品牌，带动中小商户的进驻，以及带动消费起着至关重要的作用，对这类客户要优先考虑；
8. 充分考虑经营户愿望和要求的原则：考虑了经营户愿望和要求，才能充分吸引经营户进驻，并提高经营户的经营激情，从而促进市场快速形成；
9. 方便顾客消费的原则：商品布局及业态分布方面，体现了生活和休闲的原则，先购物、后休闲、再去餐饮娱乐，符合人消费的习惯；
10. 视觉形象原则：整个商场经营布局应充分考虑商品陈列的视觉冲击力和形象效果
（二）萝北大家庭国际购物中心项目商业营运规划
1. 统一招商经营
商场的招商采用品牌联营和租赁经营等展开，其中大商户和品牌商户可采用以上多种方式展开。
2. 整和市场
整和市场功能，集购物、娱乐、休闲、餐饮四大功能于一体；
整和市场空间，进行合理商品布局；
整和招商，因有可能出现租赁、联营同时经营的格局，该部分商铺进行统一招商；
整和推广，避免单兵作战，整个商场有经营方进行统一的广告、促销推广；
3. 合理回报
保证商场和经营业户合理的收益，实现双赢；
完善商业物业的管理和服务功能，提升商场软环境的竞争力；
通过商场整体机能的完善，带动该商业中心租赁价格的提升，使商场经营者和物业所有者均能获得良好的回报；
通过商场经营业绩的提升，提高物业所有者后续利润的提升；
第二部分：萝北大家庭国际购物中心招商策略
一. 项目整体营销策略
营销工作面对的是市场中各种要素的组合，而各种影响市场的因素都是变动的，特别是商业市场。因此，商业项目营销活动必然是动态的。只有动态的营销才能保证商业项目营销的效果。
二. 项目招商总策略
1. 对商铺业态布局进行初步规划，根据规划业态，针对性地寻找投资商户进行招商。
2. 目标商户定位为佳木斯或鹤岗知名商家和连锁企业，以及萝北当地知名品牌经销商。但招商对象除这些知名商家企业外，也可以为具备经济实力的商业投资的任何目标群。
三. 商业氛围营造
强势广告支持，形成强大的宣传攻势，让全县人民都来此消费。
成立演艺中心，周未进行大型文艺演出，吸引市民前来观光消费。
全方位贴心物管服务，给经营者一个轻松的经营环境，购物者一个享乐的购物天堂。
定期促销推介，形成滚滚人流，带来巨大消费。
娱乐部分以电玩、台球及小型影视厅为主，通过动感的造型，夸张的色彩及尺度大大加强商业氛围，对商业环境也起到相当的补充与完善。
四. 价格策略及租金预估(略)
五. 目标商户及客户设定与选择
1. 目标商户群
本地品牌经销商
佳木斯或鹤岗地区级连锁店
品牌店、专卖店、主题店
本地个体私营业主
有投资意向的本地人
2. 目标商户确定原则
先品牌商户、后一般商户的原则
第三部分：萝北大家庭国际购物中心招商实施方案
一. 项目招商目标目标主力店
目标主力店是我们市场经营和招商的主体，该目标商户招商和经营的成功与否，将从根本上决定商业招商和经营的成败。
目标主力店以品牌服装、电器、时尚百货、休闲、娱乐、服务行业为经营主体；
二. 项目招商流程
1. 目标商户群的确定；
2. 对商铺铺位进行规划，制定合理的分割方案；
3. 针对目标商群和客户群进行项目推广，扩大项目知名度，提升影响力；
4. 双方洽谈，达成购买或租赁意向；
5. 投资者到实地选择商铺位置，并签订租赁协议；
6. 投资者按规定交纳租金和服务费；
7. 发展商对商场进行最后的装修和设施配套，为投资者的进入创造良好的商 业硬环境；
8. 在招商过程已经基本结束时，选择合适的开业时间，欢迎投资者进场经营。
三. 项目招商推广方案
（一）推广主题建议
基于目前整体市场、区域市场和萝北大家庭国际购物中心项目本身的状况，本项目产品应向强品牌、高档次发展，在产品设计、形象包装、营销推广、物业管理等方面进行全面升级，经我司初步构想，我司将项目推广主题定位为：
您的财富源泉萝北县商业核心区的时尚购物休闲天地大家庭国际购物中心
（二）推广方式及渠道建议
1. 推广总原则先宣传后招商
招商不是纯粹的招商，那就存在一个造势的问题，在全市场上建立旺地旺铺商业宝地的信息。在短时间内通过大众传播和媒体抄作成为商业热点，引起社会舆论，提高知名度，促进招商登记。
2. 推广方式
方式一：招商中心现场展示
招商中心关于商场的各方面资料和效果图展示应较为齐备，从所见、所闻全方位让经营者了解信息。
方式二：特色营销活动
A. 开盘期
1）让先消费者得到看得见的价值，在开盘期推出 萝北＆#8226;大家庭国际购物中心开工建设以及商户预订的广告信息。在提前预订登记的商户宣传炒作以及萝北首家时尚购物休闲天地的广告宣传下提高本项目的品牌商业价值，增加愿景的期待和投资入驻商户的信心。媒体铺垫、报道、宣传；平面广告强势宣传适时制造气氛。
2）软性新闻缮稿是该阶段一个重要的传媒曝光形式，通过新闻缮稿传达本项目之基本资料，让人们逐步深入认识了解本项目。
3）媒体广告
B. 楼盘封顶内装修期
该段时期视为强效期,商户已经看到楼体的展示可到现场规划布局，开业在即。租金收缴应在这一时段其本完成。同期可推出开业大概时间信息即可锁定经营业户、又可储备消费客源，蓄势待发、一炮成名。
四. 招商及宣传费用估算（略）
1. 装修费用
2. 硬件投入
3. 商场公共设施及广场投入
4. 宣传 推广费用
五. 招商及推广进度安排（略、后附表）
项目招商期定为2008年6月至9月，预期招商率为80%
（来源：山水策划首席顾问 欧阳志）
