价格低空置率升 灵活应对写字楼低潮

      在当前市场大环境的作用下，写字楼市场终于步入了低迷的阶段，租赁价格下降和空置率上升已是不争的事实。在这种情况下，无论是企业经营还是投资租赁，都要采取灵活的方式来进行应对，以有效地避免市场变动带来的风险。 

      危机已波及写字楼市场 

      这是发生在记者身边的两个真实的故事，而从这两个故事身上，我们也可以清晰地感到当前写字楼市场正在发生的悄然变化，而与此同时这也引出了我们这篇文章的话题。 

      王益是一位"海归"人员，回到上海之后，他自己创办了一家企业，经过两年多的发展，企业经营得还相当不错，公司的员工也由原来的几个人发展到了二十多人。在这种情况下，公司原来租用的办公室就捉襟见肘了，所以前一阵王益常常愁眉不展，不知道该怎么办才好。原来他租用的办公室是位于上海的一座乙级写字楼，由于租金较为实惠，所以长期以来这座办公楼的租赁一直是"满负荷"的运转，所以如果在这座大楼里想要再租间房是连"见缝插针"的机会也没有，而假使整体"搬家"的话又实在是太麻烦。不过春节过后当记者再次遇见他时，他的表情却一下子多云转晴，笑着对记者说："说出来你都不相信，问题都解决了，我们对门的那家公司经营不下去倒闭了，所以就把房子租了出来，而且租金还打了个八折。不仅如此，我还低价买进了不少办公家具，那家公司老板说这些办公家具放在那里还要占仓库，还不如便宜点卖了算了。"对于今年的这番"遭遇"王益可是唏嘘不已，他说："这变化可真不小，去年年初的状况可就大不一样了，当时要与房东续约，这位房东还吵着要涨租金。而现在你到办公楼转转就会发现，几乎每一层楼都有办公室因为公司歇业而再次出租的情况。" 

      与王益相比，刘辉可就没有那么幸运了，对于当前的市场，他最终选择了"逃离"。刘辉是一家外资企业的上海首席代表，原来在上海市中心的甲级写字楼中租用了近半个楼面的办公室，好不宽敞和体面。不过对于这办公楼的租金他却一直颇有微词，他说："前几年甲级写字楼的租赁情况比较好，我们这座办公楼也是顺势不断地上调租金，这无疑大大增加了我们公司的成本。"从去年下半年开始，刘辉公司的业务量就开始大幅度的下滑，终于在年底的时候他做出了退租的决定，把公司办公的地点迁到了上海的张江，虽然这个地点离市中心远了不少，但租金却也同样降了不小的幅度。他说："据我了解，那个甲级写字楼的租金也开始降了" 

      这两个案例其实说明了这样一个残酷的事实，那就是金融危机的风暴已经波及到了写字楼市场。其实在房地产市场，写字楼作为商用物业，其对经济一直是最为敏感的。经济的萧条必然会使企业经营效率大大降低，从而直接影响到其对写字楼的租赁，最终导致写字楼市场因此受到波及。根据国家统计局近日公布的中国宏观经济预警监测结果显示，去年12月份，我国宏观经济预警指数为78.7，比11月的85.3有所下降，亮起了表示经济偏冷的"浅蓝灯"，这是自2002年6月份以来，我国宏观经济首次由稳定状态的"绿灯"转为"浅蓝灯"。 

      而此次写字楼市场所受到的波及，更是一个在世界范围内开始出现的问题。2008年世界经济已明显放缓，下行风险逐步加大，前景更加不确定。仲量联行在其一份报告中分析认为，在写字楼市场，越来越多的公司暂时搁置写字楼扩张计划，而潜在的供过于求正成为亚太地区部分市场的主要问题，特别是在中国的一线城市以及印度等地区的小规模市场，该现象表现得尤其突出。目前东京已成为首个坠入本轮波动周期中下跌区间的主要写字楼市场，预计未来12到18个月其它城市也将出现类似状况。"2009年，将是北京写字楼发展预期艰难的一年。"对于当前的市场，高力国际华北区研究与咨询部主管CarlbyXie如是判断。他认为，作为一个与其他行业发展高度依存的市场，写字楼市场的发展受到整个宏观经济发展状况的决定性影响。因为对于承租者来说，写字楼是一种弹性非常强的消费品。 

      租金整体呈现下降趋势 

      其实，写字楼市场发生的变化已经可以从其租赁价格的变动上明显地反映出来，从目前来看，中国内地各个城市写字楼租金的价格已经出现了明显下降的趋势。全球商业地产服务提供商"世邦魏理仕"在其研究报告中分析认为，受跨国公司下调办公物业租金预算及部分企业暂停扩租的影响，北京、天津、上海等城市优质写字楼租金下降，对商业物业企业来说，预计2009年将是一个歉收年。 

      该报告显示，企业收紧开支对写字楼市场影响显著，促使众多城市租金下滑、空置率上扬。北方城市中，北京、大连、沈阳及青岛都出现了平均市场租金下调，而天津及西安两城市受影响相对较小。上海写字楼2008年第四季度租金下跌显著，达8.7%，而杭州、南京和宁波相对较小，分别为2.3%、1.6%以及3.2%。而在中国香港地区，2008年最后一季，市场对写字楼的需求大幅减少。中环、上环和金钟等传统金融区的租金按季分别下降了21.9%，21.0%和24.5%，空置率亦略有上升。 

      除此之外，众多机构在其研究分析中指出了写字楼市场的这种趋势。据第一太平戴维斯研究部预计，未来两个季度北京约有100万平方米的甲级写字楼竣工，其中33%位于CBD核心区的国贸区域，包括环球金融中心、国贸中心三期等，这会使得该地区空置率大幅提高。而戴德梁行报告也预计，2009年上半年北京约有120万平方米的甲级写字楼进入市场，其中60%的预期供应量将分布在中央商务区和东二环区域，这将会对市场价格造成一定冲击。 

      另据Savills发布的研究报告显示，由于供应过剩，2009年上海甲级写字楼的空置率或将超过20%，甲级写字楼市场将从卖方市场转为买方市场。报告还称，2008年中国甲级写字楼的供应量超过吸纳量130%。上海甲级写字楼供应达到837,000平方米的历史最高水平，其中619,000平方米在浦东。同样根据中原地产的市场监控也显示，2009年深圳写字楼供应面积将达到104万平方米，成为历史之最，会对市场形成不小的压力。 

      灵活应对市场的低潮期 

      分析到这里，市场的趋势已经很明显了，写字楼市场已经度过了前期甜蜜的高潮阶段，在经济大环境的作用下，步入了向下滑落的低潮期。而对于投资者来说就要好好地把握这一市场动向，灵活应对这个趋势所带来的变化。 

      现在，还是让我们回到文章开头的那两个故事，其实通过它们也告诉了我们这样一个道理，从经营的角度看，虽然迫于成本压力有不少公司在租金上选择了"弃高就低"的策略，但是对于那些发展良好有实力的公司来讲，现在的市场却为他们提供了一个获得廉价办公房源的机会。而要做到一点，这些公司首先需要对自身的需求有一个明确的评估，然后在了解市场状况后进行充分的分析比较，从而最终能够用最少的资金量来达到企业扩张的目的。 

      除了经营之外，投资写字楼的情况就比较复杂了。从目前来看，投资写字楼的有这三类人群：想改善办公环境的公司；中小企业主；纯投资者等，不同类型投资者的投资策略也会有很大不同。而在当前的市场状况下，记者认为总体来说还是要把握住这样两个方面：一是不可盲目入市，而要多进行比较和观察；二是租金回报率仍然是关键，如果经过计算回报率能达到5%以上，这样的物业投资者可以进行重点考察，以捕捉投资的机会，从这一点来说，特别是一些处在优质地段的物业值得大家的关注。对此上海中原研究咨询部认为，写字楼在房地产市场中的交易程度很重要的一方面决定于其处的地理位置，即俗称的地段。而对于那些已经持有写字楼物业的投资者来说，就要注意维护好与租户的关系，甚至还可以适当降低租金来留住他们，随意抬高租赁价格在目前显然是不合时宜的，这样就可能会吓跑不少客户。很简单的道理，尽量把手中物业租出去，以避免空置带来的损失，保持现金流的畅通才是最重要的。