商业地产供需逆转引发开发商困局

 　　几年以前开始将部分投资转向持有经营型物业的开发商，在金融危机面前不得不重新思考当年的策略在实施时机上是否存在问题。

　　香港地产商已运作得相当娴熟的商业地产加适量住宅的开发模式，对内地开发商的影响在近几年开始发酵，包括富力地产（02777.HK，下称“富力”）及复地集团（02337.HK）等在内的多家内地开发商，都在几年前陆续宣布，未来将有部分投资转向持有经营性的商业地产项目，这被认为是对单一的住宅开发模式最好的一个补充，同时可以在一定程度上“熨平”地产发展的周期影响。 

 　　但是，当这些占用大量资金且回报周期较长的商业地产项目，尚未产生有效收益甚至还在工程建设之时，金融风暴来了。有证券分析师曾明确对《第一财经日报》表示，富力在此轮市场调整中遭遇资金紧张困局的重要原因就在于，在过去几年，“他们将过多的精力和资金投入了商业物业项目，沉淀了公司不少资金”。

　　富力转型的“代价”

　　针对近期市场关于富力地产因大举进军商业地产导致资金紧张的传言，富力的高层在2008年末接受媒体采访时曾表示，资金链紧张不仅仅是一个公司的问题，是整个行业的问题。但是富力地产资金链紧张并非外界所传的因为大举进军商业地产，只是因为公司前两年高速发展，导致银行借贷过大。2008年遇到银根紧缩，自然出现连锁反应。

　　但在去年末，在北京、广州拥有多处市中心商业项目的富力开始出售那些他们一直宣称将持有经营的标志性写字楼，并且宣布会放缓商业地产开发的进度。

　　此前，富力储备的大量商用物业项目曾是他们巨大的优势，在大本营广州，富力在CBD珠江新城拥有15个项目，其中大部分为写字楼，少量为高价酒店，被外界称为“CBD地主”。

　　在京津，富力也拥有合计约50万平方米的商业项目。此外，富力在成都、重庆、海南亦有相当面积的商业物业待开发。2007年富力在海南开发的富力湾项目，总建筑面积约32.2万平方米。

　　这些前两年甚为稀缺的财富日前成为“沉重的稻草”，令富力不得不放慢前行速度。据测算，仅广州、北京、天津三地现有商用物业开发将会耗掉富力124.9亿元，3年平均每年投入41.6亿元。而其在2007年还曾经与合景泰富联手以46亿元拿下珠江新城的商业地王项目；47.05亿元拿下佛山商住地王，拟建佛山第一高楼；在天津也以50亿元拿下住宅地王。仅这三个地王的地价，富力方面要承担的费用就超过112亿元。

　　“商用物业的平均回收期为7~9年，五星级酒店以及甲级写字楼的装修加上建筑成本，约为每平方米1万元。”曾经开发过商用物业的地产商对本报记者介绍说。

　　曾经的优势，如今却开始让富力开始感觉有些喘不过气。去年富力销售收入只是基本与2007年持平，只达到该公司原先制定的240亿元销售目标的66％左右。为了降低从2007年末开始居高不下的资产负债率，它已一年没有再购置土地。

　　出路还是绊脚石？

　　不仅仅是富力，上海的复地集团此前也曾宣布了公司将投资商业物业开发的计划，彼时，复地的商业物业资产占公司资产总量的比例已达20%。而更早介入商业物业开发领域的，还有世茂集团。到目前为止，世茂集团通过旗下两家上市公司世茂房地产（00813.HK）和世茂股份(600823,股吧)（600823.SH）同时拥有全国数个住宅开发及办公、酒店物业。

　　由于介入时间较早，一些商业物业已经有相对稳定的租金收入，世茂集团是目前少有的几家在持有经营型物业和住宅开发领域都获得平稳发展的开发商之一。而富力在2004年开始介入商业物业开发领域，除去开发建设的时间，物业的租金收入要进入一个平稳增长的时期，至少还需要3~5年的培育期。

　　虽然商业地产总体的回报率较高，但回报期漫长。对于那些习惯于住宅开发“短、平、快”打法的开发商来说，仍然是难以逾越的心理“障碍”。因此，目前介入商业物业开发的开发商，多数都将开发的写字楼或零售物业分割出售，以回笼资金，用的仍然是住宅开发的思路。

　　“从目前的策略来看，我们公司旗下的很多商业地产项目依然以出售为主，而非持有，这样，类似项目的资金回笼情况就与住宅地产项目相差无几，而且可以充分减少其资金占有量。此外，还有一些大型的现代服务业优质商业地产项目则由企业自己持有，但是前提是，在集团整体考虑中，有足够多的住宅物业给商业物业开发提供流动资金支持。”上海一家大型地产开发商对本报记者表示。

　　“虽然有公司提出商业地产与住宅地产有一个3：7，或者是5：5的比例，但是在实际操作层面中，肯定没有一个绝对的最佳的比例，而是应该按照市场情况灵活处理。”该开发商表示，在商业地产领域，他们的策略是不断根据市场需求调整，选择出售还是持有经营。

　　此外，内地目前有关商业物业的资金出路不甚明确亦是开发商面临的一大问题。瑞银集团执行董事王震宇在该机构大中华区研讨会上表示：中国内地现阶段若推出房地产信托基金（REITs）产品，至少需要5年才能成熟。他同时认为：现阶段若推出REITs产品，成功的可能性不会太大。原因在于：一是国内打包进REITs的资产未必好；二是在管理方面距国际水平还相差很远；三是税收政策的瓶颈尚无法逾越。因此，王震宇认为国内的REITs产品至少要5年甚至更长的时间才能成熟。