邹毅： REITs的出台环境尚未成熟

2007年1月，央行从金融稳定的角度，首次提出REITs，着手研究制定有关规则，去年12月3日国务院明确提出开展房地产信托投资基金试点，将其作为拓宽房地产企业的融资渠道，而十天后，在国务院办公厅的更为细化的金融国30条中，开展房地产信托投资基金试点的说法被再次确认。 

　　一时间从央行到证监会，银监会，还有证券交易所，再到开发商，均对REITs的相关进展给予高度的关注并且给予汇映，而对于面对资金周转和融资困境的双重难题的开发商来讲，REITs的提出也为他们带来的一丝曙光。 


　　然后在一股脑的欢呼面前，诸多的疑虑依然摆在我们面前，中国式REITs制度和框架什么时候出台？REITs的推行又会遇到哪些问题？REITs是否真的可以向银行贷款，增发公司债等方式解决开发商的资金链的难题？ 


　　【刘鹏】：各位搜狐网焦点房地产网网友大家下午好，欢迎与我们相约本期高端访谈。今天邀请到的嘉宾是五合智库总经理邹毅(邹毅博客,邹毅新闻,邹毅说吧)先生，请您和我们的网友打一声招呼。 

　　【邹毅】：搜狐网的网友们大家好。 


　　【刘鹏】：首先请您用比较简单、通俗的方式向我们介绍一下什么是REITs？ 


　　【邹毅】：REITs这个东西在中文的解释叫“房地产投资信托资金”。如果用通俗的话说，如果以后在中国广泛传播，可能会成为对老百姓来说相当于股票、债券一样的可以在股票交易市场进行交易的投资产品。 


　　目前在国外，它还是主要的融资渠道，尤其在美国和其他的一些发达国家，它占整个房地产投资和融资达到了30%以上，但是在中国这个产品目前还没有出现。 


　　但是随着最近国家政策方面的趋势，还有整个房地产开发市场融资的问题越来越大，所以REITs这个产品推行可能会有加速的迹象。 


　　这个产品推出之后，会在一定程度上解决开发企业房地产融资的问题。同时为大众投资市场带来新的品种。 


　　这个品种它不同于股票，也不同于债券，它可能更多是具备债券性质的股票产品。同时本身的产品的价格会随着市场的变化产生一定的波动，从而形成一种低买高卖等等这方面的交易市场。 


　　所以房地产投资信托资金，应该说未来可能会成为中国投资市场，或者房地产融资市场当中一个重要的渠道或者投资品种。 


　　【刘鹏】：中国式REITs有哪些特点？ 


　　【邹毅】：从国外的REITs发展经验来看，我们可以看到整个房地产投资信托基金当中，它的资产投资组合和目前中国还不一样。以美国为例，他们最大的产品组合更多是以厂房，仓库，有成熟的物业，比方说我们的购物中心，我们的其他类型的办公类，酒店等等作为投资的主体，同时可能会配一些高端的公寓市场。 


　　但是中国的目前的情况，首先中国没有真正的REITs产品，所谓一些准REITs的产品，更多是体现房地产信托上。 


　　产品从目前来看，最大的不同点是这个不是老百姓都可以买到的产品，它不是在交易所公开上市的产品。另外一个就是发行份额有限，一般我们的房地产信托会受到监管的限制，一般人可能有200份左右的限制，同时还对最低的投资额度有限制，可能就不太适合大众投资产品。第二方面，中国式REITs更多从目前中国房地产市场发展阶段来看的话，我们主要的市场供应的产品，更多还是以住宅产品为主，我们有商业类产品比较少，所以在某种程度上，从这个市场发育程度上来看的话，可能也是为什么当前REITs没有成为主流的原因之一。 
　【刘鹏】：如果我们真的推出REITs的话，是否可以解决开发商的融资难题？ 


　　【邹毅】：从国外趋势来看，REITs已经是市场主体的融资渠道。但是从国内目前的情况来看的话，如果开发商把一位希望把融资寄托REITs这样的产品上，可能目前难度比较大。 


　　因为目前的开发商主要是开发住宅类产品，因为住宅类并不是REITs主要的投资对象。 


　　第二方面，其实中国的开发商目前还是以散卖的商业物业为主，所以如果一旦商铺被中小投资人买掉以后，就很难把它集合起来重新进行REITs产品的打包。 


　　第三，开发商对已经持有的物业，目前来看，他的商业运营不是很强，所以即使他持有产权，可能会存在物业资金投资回报率不是很高。比方说，现在很多在一些郊区新开发的购物中心，它的商铺租用，一跟他的招商情况不是很理想；另外，它的商铺本身的运营情况，包括租金情况没有达到投资收益率的要求。比如说至少要达到4%-5%，这样投资汇报的要求，才能够成为投资者可能会投资的产品，否则的话作为投资人来投资的话，他会发现这个产品的收益率太低，不如股票、不如国债。这样的话它产品上市会得不到认购，可能会导致上市的失败。所以这一系列主要的问题，会导致中国房地产投资信托资金目前还有一定的困难。 


　　同时还有就是我们的法制和制度环境不是很成熟。比如我们相关的税收优惠，以及其他相关的中介的评级机构，和我们专业的运作REITs的机构，目前都不是很成熟。这个市场如果没有成熟的话，那么可能会导致我们的整个产品推出过程中，中间会出现渠道性的断档，这样的会导致下一步REITs的推出出现障碍。 


　　【刘鹏】：今年我们要推行REITs的话，您觉得是一个好时机吗？ 

　　【邹毅】：今年应该说从大的市场需求来看，我觉得需要还是很强烈的。但是从市场制度环境，就是国家虽然出台相关政策是鼓励REITs的发行，但是从整个相关的目前市场的租售情况，就是商业类型物业的租售情况来看的话的目前可能在一个低点。所以我觉得今年小规模的做一些试点会比较好，虽然整个市场不是非常好，但是可能会有一些产品具备一定的投资条件，所以我觉得小规模的试点来做是有可能的，但是大规模批量推向市场目前还不是很成熟。 


　　【刘鹏】：之前业内人士在称，要在天津和上海浦东试点，在浦东有哪些楼会被打包REITs上市？ 

　　【邹毅】：具体什么样的楼宇进行试点，目前我还不是很清楚。但是我想上海浦东写字楼市场是比较优质的物业市场，尤其是小陆家嘴板块的写字楼板块市场，这是有可能的。另外一点我觉得如果要推行的话，最好是产权所有人是一个、或者两个。就是说一幢写字楼，比方说可能体量在一、两万平米一幢写字楼，本身体量偏小的，它不适合一个REITs产品大规模的来推。所以要成为合适的REITs产品，要不就是一个非常大体量的写字楼，租金状况非常好，要不就是几个写字楼都有同一个持有人，或者是由某几个合伙持有人，他们对收益状况是能够完全掌握。这样的话让他打包做REITs可能是比较大的，所以从这一点来看，基本上我觉得如果是上海浦东某些写字楼的话，一定要满足这样的条件才能做REITs。

　　【刘鹏】：REITs会以何种渠道发行？ 


　　【邹毅】：从目前来看的话，我觉得可以理解监管层包括我们政府的一些意见，首先在银行间的市场话，银行间的买家都是一些大型银行，是机构型的买家。它对风险的评估和风险的控制是有一定的把握，而且它的收益面相对来说比较窄一些，这是可以作为一个试点逐步推行的。但是随着这个产品逐步成熟以后，可能还会向我们大众投资市场进行交易，所以我觉得可能这是一个过度的安排。 


　　【刘鹏】：从银行间操作到最终向大众开放大概要多少时间？ 


　　【邹毅】：这个比较难说，因为要看试点的情况。其实真的推向大众投资人的话，一定是物业已经成一定的规模了，比如说投一两个物业到证券市场，可能对大部分人来说它这个量太小了，一旦真的推向市场的话，肯定是一定批量来做。比如说像我们证券市场推中小板一样，一定中小板这个企业已经有很多库存在里面，通过发审委审核过的企业，可以具备上市条件的企业，才可能重新开设一个版面。同样我觉得作为房地产投资信托资金产品，它要推向市场一定聚集一定程度之后，它才会有成规模向市场推。这样才会形成一定的市场效应，否则的话我觉得作为个别的产品推出来，我觉得还是收益面太小。 


　　【刘鹏】：操作REITs的安全性是如何保障的？ 


　　【邹毅】：一旦作为证券市场上市的产品，它一定是经过多重的监管，首先我们的证监会进行监管，同时我们也相关的保监人，我们有相关的股价机构，我们的法律机构，我们相关的税务等等机构进行监管，所以从大的层面上来看，国家制度已经帮你化解一定的风险。但是并不是说这个产品是安全的，一定是保值增值的，因为它毕竟不同于国债，甚至不同于企业债，所以还是存在一定的危险可能性。所以安全性大的制度环境是可以保证的，但是同时它随着市场的变化价格也会有上下的波动，也会存在一定的风险。 


　　【刘鹏】：对于中小投资者来说，您觉得它是不是一个比较好的投资产品？ 

　　【邹毅】：我觉得如果有恒隆或者港汇这样优质的物业打包上市做REITs的话，它的投资收益率目前肯定还是不错的。第一个，但是还是存在一个博弈的过程，真正经营先进楼非常好的物业，开发商其实也不希望把他的产品抛向市场，因为他觉得投资回报率还是比较丰厚，除非他资金链非常紧张的时候会这样做。 


　　其实我觉得REITs如果要上市的话一定是达到一定的标准，它不可能非常的高，也不可能非常的低。因为低的话它发行不出来没有人买，如果高的话，这种项目还是比较少的。同时需要给大家提一个建议，REITs这个东西还是有风险的。它和股票是一样的，虽然在REITs上市的规定当中，它是有和股票非常大的不同点，股票是公司的股权作为主要的投资标的，我们的REITs可能是资产产权作为投资的标的。第二大不同点，我们的REITs一定是强制性分红，就是每年有90%以上的比例要给中小投资人分红。这个实际上对于中小投资人来说是非常好的消息，因为它跟股票不一样，股票的分红一定要通过股东代表大会通过以后才可以进行。但是REITs这个产品还是存在一定的风向，风险是如果我们的商业类型的物业，我们的写字楼，我们的仓库，我们的厂房出现经济环境不好，写字楼招租出现困难，或者说价格出现下跌，受到经济环境波动之后，其实REITs的收益率是随之下降的。比方说我们现在可能以5%的年投资回报率上市，如果市场不好的话，它可能会下落到3%，甚至2%，当然如果市场好的话，它也会上浮8%，或者9%的收益率。所以说REITs这个产品跟股票一样是有一定涨落空间在里面，所以存在一定的投资收益和亏损，这个可能是需要大家注意的。

　　【刘鹏】：国家是否会出台针对商业地产的救市政策？ 

　　【邹毅】：我觉得国家出台政策支持商业地产可能是有，但是不大。 


　　因为毕竟商业地产在整个房地产存量当中比例还不是很大，另外中国其实在某一种程度上，很多城市已经存在了商业供应量偏大的情况。比如说以上海为例，可能上海本地总体的人均商业面积已经超过了国外某些发达国家大城市。这样的来看的话，市场存在自发调整的压力，同时这个商业类的物业，我们觉得下浮的空间是有但是不会特别大。 


　　不像住宅市场可能会存在一个滞销，因为对于住宅市场来说，它最大的问题不是在于价格下跌，可能更多在于它销售不出去，销售不出去之后可能存在比较大的金融问题。因为很多它是采用资金杠杆来做的。很多的开发商主要的资金还是来自于银行，一旦滞销之后可能会存在银行坏账，从而导致整个金融体系出新问题，所以这个是国家需要出台政策进行治理的。但是商业地产，我们觉得这种类型的产业地产，因为它本身更多的是要不已经卖出去了，要不就是持有型，其实通过贷款来做的项目不是非常多。同时他不存在大批量滞销的问题，它顶多是存在一个租金下滑的问题。我觉得这个商业地产的问题，如果作为一个证券投资产品来看，就像我们买一个证券投资产品，比方说买一个债券，这个债券收益率下降了，这个下降我们觉得不是特别大的问题。特别的问题我们认为是影响整个社会经济和金融风险的问题，主要还是银行的坏账。所以我觉得国家在短期内出台政策扶持商业市场的可能性不是很大。 


　　【刘鹏】：请简单给我们简单总结一下，您对当先上海房地产商业地产发展现状，以及接下来的走势？ 


　　【邹毅】：我觉得上海的商业类房地产可能会存在一个分化，这种分化我们可以一个产品，一个产品的说。比如说对写字楼市场是从去年开始进入了一个拐点，我们会发现前两年写字楼是供不应求，到现在已经是供求平衡，甚至于出现供过于求，而且可能从目前前两年的土地出让和债券项目来看，可能到09和2010年供应量会继续增加，但是需求量受金融危机的影响可能会进一步下滑。未来的表现出来的态势可能会有两大方面，第一方面是空置率增加，第二方面租金下滑。所以这个写字楼市场我认为短期使可能会是这样一个态势。 


　　对于商业类型物业，我们也分几大方面来看。我们认为上海核心地段的商业物业还是具备比较高的保值增值能力，虽然说可能有一些大型的购物中心，商场业绩已经出现下滑，但是相比郊区型的，比方说我们在一个新开发商业类型的物业，它的风险还是低很多。所以城市中心型的商业物业，我们觉得它的风险还是偏低。但是可能更大的问题是城市郊区新增加的商业物业可能会存在比较大的空置风险，甚至招商遇到比较大的困难。对于酒店类型的物业目前看也不是特别好，尤其受金融危机的影响越是高级的酒店它的入住率比较低。按照我们一般的规律来说，基本上入住率要达到60%左右的水平才能达到保持日常的运营成本，一旦低于这样的水平，就会存在亏损。但是，从近期整个上海酒店入住率来看，可能已经出现了低于这个水平的现象，所以从短期来看也不是非常的好。但是我觉得值得提及的一种，就是小体量的社区型的购物中心，有一定的发展前途。无论是它的投资功能，还是租金未来的上涨和空置率的下降，因为它是比较亲民的购物中心。在这个购物中心购买的产品，主要都是老百姓日常消费的产品，这样的产品我们觉得第一它体量小，第二它业态是老百姓一定进行采购的，所以它是抗风险能力比较大一些。所以我们觉得短期来看目前上海房商业类型物业就这样几大趋势。 


　　我觉得对于商业类型的物业他们的租金和空置率趋势的预测，更多还要看宏观经济，比如说欧美的金融危机和中国目前可能存在一定的经济问题什么时候调整好，这个很关键。如果欧美的经济率先复苏，或者中国的经济率先复苏的话，这个写字楼的复苏也不会遥远。但是目前整个宏观经济环境没有出现拐点，而且坏消息不断的传出，无论是我们股票市场低迷，我们的相关其他制造业的低迷，其他类型的服务业包括整个产业正在进行转型，我们觉得中国这样的经济发展模式如果还没有完成调整结束的话，对于我们房地产市场来说肯定都不会形成好的预期，只有中国经济趋势明朗之后，我们觉得写字楼的春天，或者我们商业地产的春天应该是会为期不远，但是对于中国这个经济的判断，这个不是我们可以预测的范围内的，这个是属于宏观经济学家的范围，是他们的工作。 


　　【刘鹏】：非常感谢邹总，谢谢。