REITs对于商业地产发展具有革命意义

汉博投资集团有限公司董事长 朱友军 

　　国务院日前发布的金融促进经济发展30条意见，其中的第五部分是创新融资方式，拓宽企业融资渠道即“开展房地产信托投资基金试点，拓宽房地产企业融资渠道”。对此消息，朱友军表示出极大的关注。朱友军称此消息为2009年最大的利好消息，称此举将破解长期困扰商业地产发展的资金屏障，加快行业的快速发展。并表示“如果这一块真的做起来，是对中国不动产，尤其是商业地产发展具有革命性意义。” 

　　2009年商业地产最大的困难将是开发过程中的资金问题。能够解决资金问题的开发商，至少具备了活下去的资格，然后才是怎样做得更好。商业地产与其他类型物业不同，投入巨大，风险巨大，使得银行对商业地产向来持以谨慎保守态度，从而使商业地产银行借贷非常困难，那么在市场融资渠道萎缩的情况下，如何解决现金流问题？ 

　　前两年曾于中国市场屡屡出手进行整购的各大基金、投行，在2009年此类举动发生概率会变少，至少在短期之内，国外的投行会态度审慎，或者说是在收缩。但是，假若不是金融危机的发生，这些基金投行是非常愿意出手的，成熟商业地产稳定的收益回报更受此类热钱的青睐。对于开发商而言，此类融资渠道或者是变现渠道的退出后，获取资金就变得更难，国家这个时候出台发展房地产信托投资基金，就是用来解决不动产融资难的问题。但也存在一定问题，对于REITs而言，他们对物业的要求会比较高，比如说物业的租金收益要达到REITs的要求。这就意味着该物业必需开业并已经有了稳定的租金收益。但是对于开发商而言，最难的阶段是开发过程中的资金问题。但是现在的情况是开发商住宅卖不动，资金链有问题，商业就更成问题了。 

　　尽管如此，朱友军仍认为中国商业地产长远来说看好，第一点，从这一次金融危机可以看到，投资住宅这样单一的产品风险很大，一旦市场不好就没有一个稳定的收益来支撑；第二，随着中国经济的高速发展，中国城市化发展速度很快，大型购物中心在大城市中发展相当不错，做得最好的是上海，其次是深圳，然后是北京。二线城市同样有不错的发展，购物中心需要一定的购买力来支撑，许多二线城市已经达到这样的标准，而且消费力相当高。这与中国居民的存款率高有关。一个定位中端的市场，结合日常消费与休闲娱乐的购物中心，符合老百姓的消费意愿。 

　　从市场角度来说，伴随着行业环境的逐渐规范，未来十年商业地产开发比例将不断提高。且商业地产的发展是长期的，随着居民消费力的不断增长，未来十年内，商业地产的发展会超过住宅。