高新区的商业地产开发逐渐升温。“2年内高新区纯商业地产项目上市将超过6个，”业内人士如此断言。近期的市场表现也让预备进入商业地产开发的业界人士信心大振。
高新区的商业地产开发逐渐升温。“2年内高新区纯商业地产项目上市将超过6个，”业内人士如此断言。近期的市场表现也让预备进入商业地产开发的业界人士信心大振。据悉，上周位于高新区招商局对面的一红汇金商业广场一周内就销售出2400平方米的写字楼项目，而诸多的住宅项目售楼部也出现了人气较旺的难得场面。
业界猜测，随着交通等各种配套的完善、城中村改造的深入、新的楼盘的涌现，在诸多利好的带动下，高新区商业崛起面临更多机会。
开发前景
多个商业项目将放量
据了解，从去年1月起高新区共有多个商住项目申报规划用地许可证或是规划建设许可证，其中已有多个项目取得规划建设许可证。
“这意味着高新区商业项目将在2年内放量供应。”一位资深业内人士这样告诉记者。仅高新区商住项目就超过了5个，这包括昆明财兴盛房地产公司开发的财兴盛大厦、云南华海房地产开发的城市新光大厦、昆明佳宸地产开发的城市新宸商务大厦、正大地产开发的正大紫都城和云南中渝置地发展有限公司开发的云都国际等。
据悉，即将在4月开盘的经典·壹城，将有1.3万平方米的商业街公开发售。在完成周边城中村项目改造后，预计数年后其商业体量将达到30万平方米，这将囊括两幢200米的超高建筑、一幢五星级酒店和一幢商务写字楼。而正在推售的中晟·溪城，其社区商铺面积也超过1万平方米。其他新开发楼盘自身也配置了不少的商铺。
另外，高新区于去年12月27日启动的首个城中村——新发村改造，也将助推高新区住宅开发和商业地产开发。据悉，2009年高新区还会启动3个城中村的重建改造，该区5个城中村将在5年内全部完成改造。高新区管委会主任张兴华介绍，新发村项目原址上将建成融酒店、地下大型超市、水疗中心、娱乐为一体的综合商业区。建成后该项目总建筑面积达26.9万余平方米，其中回迁安置房面积为4万余平方米。
记者调查
高新区商业尚处于启动阶段
2月14日，记者一行驱车前往高新区踩盘。车子从黄土坡立交桥顺着昆瑞公路，往北沿着昌源北路、科普路、科高路等绕行。最触动记者的是，一进高新区，就发现这里道路通畅,空气也特别清新。“这一切源于高新区的规划先行。”一位业内人士如此告诉记者。
尤让记者印象突出的是这里的交通和教育，高新区很少见到堵车；教育方面则拥有非常强的学校配套，从小学至大学，许多优质学校都在高新区。仅在高新区4万平方米范围内，就有2所小学、2所中学和3所大学的分部。
据悉，高新区的住宅开发兴起于2002年，由于发展时间较短，高新区没有商业传统氛围的积淀。目前高新开发区整体商业仍处于一个较低的发展水平，呈分散格局，没有相对集中的商业区，主要是以沿街铺面和社区配套型商业的形式出现，以满足区域内居民的日常性消费为主。区域南面靠近西市区传统居住片区与交通要道交会处，商业经营态势由北向南逐渐衰减，同时，区域内东面临近住宅片区的商业经营状况较好。
根据至祥置业（昆明）研究中心做过的调查，目前高新区板块商业以满足附近小区居民日常生活消费为主，如：海源路与昌源路业态以餐饮、医疗、休闲为主。临近车流量较大交通干道部分则以汽车配件修理为主，如区域内昆瑞公路一带。目前片区租金每平方米在15至60元间，多数商铺的租金以每平方米30元至50元居多；商铺的开间进深比在1.2：1至1：1.4之间；商铺的层高在2.8至7米不等，以3.2米的普通层高为主。目前高新区东南部两侧商铺的商业价值相对较高。
业界观点
高新区发展潜力巨大
据了解，根据2月11日五华区启动的道路修建计划，从2009年起，五华区将完成47条骨干路网建设，总里程69.22公里，总投资估算为69.3亿元。这一数字相当于五华区建区52年来道路建设投入总和。其中，今年五华区计划启动道路建设44条，总里程34.86公里，总投资估算约41.76亿元，其中，列入昆明市交通基础设施3年行动计划项目15条，包含市政府下达今年建设任务6条：红园路、海屯路、莲花池正街、科普路、五华1号路（起点为海屯路，终点到王筇路）、五华2号路（起点为海屯路，终点为北三环）。
云南中晟置业研究发展部经理闵彦认为，今年启动修建的科技路、海屯路、科开路、科普路等5条道路，以及预计在2009年底通车的北三环和西三环，西市区、北市区将通过二环、三环连通，这些利好消息将有利于地处高新区住宅产业的发展。“这同时也给商业地产发展带来新的机遇。”闵彦认为。
玛雅房屋云南总部副总经理卞东晓认为，受规划、开发时间长短以及配套程度等影响，片区内商业发展尚未成型。但是目前，高新区的楼盘正在不断增多。随着开发量的增加，人流量会慢慢向西市区聚拢，高新区板块仍拥有不错的发展潜力。
专家意见
商业地产开发有前景
至祥置业（昆明）研究中心总监李纯玉认为，高新区拥有良好的硬件配套资源，交通通畅，政策优惠，居民住宅小区与工业企业集中，对于大型商业地产的开发无疑具备良好的先天条件；同时，区域内品牌性大型集中商业暂缺，也可作为商业项目定位方向之一，引入部分品牌商业业态，多样化兼顾统一化，以填补区域内中高端集中式消费的市场空白，打造区域商业辐射核心，树立区域商业价值标杆。
“目前，高新区在昆瑞大道两侧区域商业相对集中，但这里不是该区域的商业中心。”李纯玉认为，以昆瑞大道为界，高新区将会形成南北两大区域，两个区域内会形成各自的商业中心。
新闻背景
高新区近期商住项目概况
正大紫都城
地址：位于二环西路边的正大电子城原址
开发商：昆明正大地产有限公司
项目概况：规划建筑面积18440.09平方米，总建筑面积为168753.2平方米，地上建筑面积为139611.9平方米，地下建筑面积30141.3平方米，绿地率为45.02%，建筑密度为28%，容积率为2.496。
财兴盛大厦
地址：位于昆瑞大道与海源中路交会处
开发商：昆明财兴盛房地产有限公司
项目概况：是商住项目。总用地面积12993.40平方米，净用地面积10330.79平方米，总建筑面积41219.85平方米，商务办公楼建筑面积27586.56平方米，酒店式公寓建筑面积为12340.61平方米，临街商铺建筑面积1292.68平方米，绿地率45.3%，容积率3.99，建筑密度30.7%。
城市新宸商务大厦
地址：百大国际花园旁
开发商：昆明佳宸房地产开发有限公司
项目概况：是商务办公项目，三角形地块，西临城市边干道，东南面为黑林铺村民小组，东北临百大国际花园。目前已经取得建设工程许可证。净用地面积6940.03平方米，总建筑面积21383.44平方米，地上建筑面积17343.33平方米，地下建筑面积为4040.41平方米，绿地率为44%，容积率2.498，建筑密度40%。
城市新光大厦
地址：二环西路西山区信用社旁
开发商：云南华海房地产开发经营有限公司
项目概况：位于二环西路边，用地北临西山区信用社，东邻麻园小区，周边交通便利。净用地16.77亩，总建筑面积40635.97平方米，地上建筑面积33239.38平方米，地下建筑面积7396.59平方米，绿地率42.7%，容积率2.99，建筑密度21.99%。
云铜新材料孵化园
地址：云铜科技公司办公大楼后（变形金刚旁）
项目概况：地处昆明西部环城路网交会点，区位优势明显，交通便捷。园区自2007年6月11日开始建设，于2008年4月22日顺利落成，园内有检测试验中心和工程技术中心两栋大楼，各项设施配套齐全，可为入园企业提供12000平方米标准厂房及5000平方米现代化办公场地。
商业地产动态
螺蛳湾市场年底搬走
昆明螺蛳湾即将要旧貌换新颜。今年年底，有着20年历史的昆明螺蛳湾批零兼营、低端销售及仓储商业业态将全部搬迁到三环路以外。按照规划，昆明螺蛳湾原地将建设螺蛳湾中央商务区（二级CBD），政府将其定位为一个面向东南亚、南亚、全省及周边省份的重要商贸中心。
据悉，根据城市区域功能定位，原有小商品批零兼营、低端销售和仓储业态搬迁转移到三环以外，不再回迁。而螺蛳湾商业片区业态进行改造势在必行。改造后的螺蛳湾中央商务区定位为：集金融贸易、楼宇经济、总部经济、高端精品商业、信息及中介服务等商业业态，配套建设商务办公、酒店、公寓、会展、文化娱乐为一体的“第二级CBD”。预计将用2年的时间完成建设并正式运营。
按照规划，该商业片区将形成“一轴、一心、两带”的功能布局。一轴是指从环城南路到二环南路的中心轴线，形成片区内部的功能分区控制轴线，以打通和连接昆明市传统的城市轴线，形成新的城市景观和商业片区景观的发展体系。“一心”是指片区内部轴线的中心，中心将以公共开放空间、综合商业、酒店娱乐、办公服务为主，形成片区内的中心商业片区。“两带”是指在利用南坝路、海埂路成熟商业地段优势的同时，规划布置次高商务建筑群和中心地标建筑，共同打造城市新名片，通过完善一系列基础设施，改善交通、消防、医疗等设施。
西市区商业将添新丁
近日，昆明市规划局对非常天地商务大厦进行审批公示，这个项目将在西市区落户。
根据公示，“非常天地”商务大厦位于环城西路与安康路交叉口，东临永乐路，南临安康路，西临环城西路，北临古城人家及弥勒寺新村。项目规划用地面积7620平方米，总建筑面积2.4万平方米，地上建筑面积1.9万平方米，地下建筑面积4768.2平方米，建筑密度34.4％，容积率2.867，净绿地率36.3％。据了解，“非常天地”商务大厦由两栋16层的高层商业楼组成。
