REITs出台环境尚未成熟 浦东试点困难重重

去年年底，REITs被列入“金融国30条”，并有业内人士称将在天津及浦东新区试点，2月份，这一消息也在上海市发改委起早的《上海市2009年国民经济和社会发展计划》中得以确认，“争取开展房地产信托投资基金上市试点”被写入该文件。 

　　然而，业界对REITs的质疑声一直没有停歇，近日，五合智库总经理邹毅(邹毅博客,邹毅新闻,邹毅说吧)在接受记者采访表示，“中国出台REITs的环境尚未成熟，目前中国缺乏可用于投资的标的物。” 他表示浦东的优质写字楼要成为合适的REITs打包对象是可能的，但是对象必须是体量大的、租金状况良好的物业，而且写字楼都有同一个持有人，或者由某几个合伙持有，并且对收益状况是能够完全掌握，然而，就目前大的市场环境来说，这样的物业数量并不多。 


　　而到目前为止，尚未听说浦东的哪些楼盘有可能会被打包以REITs上市。 


　　商用物业散卖导致产权分离 


　　中国的商业物业发展时间较短，和国外模式不同的是，中国的许多开发商都是以散卖的形式抛售物业，包括写字楼和商铺，一旦被中小投资者买断之后，产权分散，就很难再将它们重新进行打包，以REITs的形式发放。 


　　而去年10月份，上海甲级写字楼租金出现拐点，租金下滑空置率上升，尤其在浦东陆家嘴地区，大面积的供应导致许多新老楼盘降阻甚至贱卖。2008年年底到今年年初，这种情形愈演愈烈，诸多开发商更急于扭转资金，纷纷抛售、分割贱卖手上的物业。陆家嘴的浦项国际、李嘉(李嘉博客,李嘉新闻,李嘉说吧)诚的长寿商业广场、中融碧云、花期银行大厦等等不得不降价甩卖，许多内资物业也传出抛售意向。这样将许多潜在的REITs标的物的产权分离开来，为打包上市增加了难度。 


　　如果这样的标的物没有出现在中国市场上，或者此类产品比较少，这必将为后期证券化的设计过程带来更大的困难，就是说我们缺少一个非常合适的标的物。 


　　投资回报率难保证 

　　世邦魏理仕投资部董事周永胜表示，投资REITs的标的物是能够产生稳定现金流的高品质商用物业，比如像恒隆广场这样的优质物业。 


　　然而，事实上，中国房地产市场发展才十几年的时间，而商业地产的时间更短，开发商的运营能力普遍不强，因此即使他们持有物业，投资回报率不高，现金流不稳定，也很难成为良好的标的物。 


　　而今年受金融危机的影响，沪上的写字楼及商业物业纷纷减租降价。无论是陆家嘴这样核心CBD的顶级物业，还是郊区新开发的一些购物中心，其租用和招商情况并不理想。 


　　邹毅表示，如果达不到这个标准，REITs这个投资产品的收益率还不如股票、国债等，这样就无法在市场上得到认购，很可能会导致上市的失败。对于像恒隆广场和港汇广场这样经营十分稳定且回报率型对较高的定义物业，开发商又不愿意或者认为没有必要通过REITs的方式上市。因此，REITs在中国的施行可谓困难重重。 


　　制度环境尚未成熟 


　　“小规模的试点是有可能的，但是大规模批量推向市场目前还不成熟”，邹健对记者说。从国外趋势来看，REITs已经是市场主体的融资渠道。但是从国内目前的情况来看的话，如果开发商把一位希望把融资寄托REITs这样的产品上，可能目前难度比较大。 


　　尽管各界以及市场对REITs出台的呼声很高，但是中国的相关法律和制度环境并不成熟。比如我们相关的税收优惠，以及其它中介的评级机构，包括我们的运作机构，目前都不是很成熟。市场如果没有成熟的话，在整个产品的推出过程中，很可能会出现渠道性的断档。