总量尚可结构失衡 北京商业地产面临考验

据统计，北京市国土资源局日前批准协议出让的288宗土地中，有600多万平方米的商业建筑面积，其中不乏几十万甚至上百万平方米的纯商业项目，以及大量的住宅商业配套项目。从总量上看，呈现出爆发式增长的态势。根据商务部的调查显示，北京市的人均商业面积接近1平方米，而发达国家同等大城市的人均商业面积基本上是1.2平方米，因此，本市的商业地产总量水平比较正常，但结构性的问题更加突出。这些问题根源于商业地产的策划和开发阶段，最终将在销售和经营阶段暴露出来。由于难以满足具体商业业态的要求，因此造成商业地产项目的结构性失衡。

　　商业地产缺少一小一大

　　所谓小，指的是像便利店、邻里中心这样的超小型的店铺。目前本市更多的商业地产项目还集中在中型超市、大卖场和仓储店这些中间业态的竞争。而便利店和香港、上海相比是很不方便的，这与目前本市居民的收入水平和消费层次不太适应。

　　所谓大，指的是真正大型的、带有很强游乐色彩的Shoppingmall(超大型购物中心)。虽然可能有些地区Shoppingmall的投资有些盲目，但是大城市需要这样的商业设施。因为市民收入水平的提高，必然要转化为生活质量的提高，而Shoppingmall就能够提高市民的生活质量。像北京嘉年华，位于四环和五环之间的一个国际雕塑公园里面，但是可以辐射的商圈范围很广。如果是一个Shoppingmall，里面再有这些娱乐设施，可以辐射的范围就更大。

　　业内人士认为，对于商业地产的开发商来说，一方面投资大型购物中心的规模应该尽量大，而且考虑到未来发展的方向，应该建在远离市中心但交通方便的位置。另一方面，现代商业发展的集中度越来越高，尤其是外资零售企业在国内发展的限制一旦取消，就会进行大量的兼并，以后商业发展的趋势是公司数量越来越少，而每个公司拥有的店铺数量越来越多。鉴于此，开发商在选择客户的时候一定要找大型商业企业，不能只以租金高低来衡量。

　　底商项目投资比例过大

　　现在本市很多住宅项目热衷于开发底商，大部分商业网点是以底商的形式出现，而真正专用的商业物业很少。住宅底商在本市的兴起和繁荣，主要和前些年除投资底商之外的其他个人投资渠道不畅有关系；另外，也是市民生活质量不高的表现。试想你家楼下就是超市或者菜市场，势必影响生活质量。

　　同时，这样的店铺群体量单一，业态容易重复，而且社区商圈的集客能力比大型社区购物中心的集客能力差，所以店铺的营业额和获利能力都不理想，造成商铺业主的流动和不稳定性，在招商和管理等方面难度比较大，问题也比较多。

　　另外，作为零售业最落后的国家之一，我国的店铺千人拥有数量达到20家以上，而零售业最发达的美国、法国和德国，其店铺千人拥有数量也不超过6家，对比日本这样一个以小店铺非常密集出名的国家，其店铺千人拥有数量也比我们要低将近一半。专业人士分析，我国传统的临街店铺房的数量，将来可能会随着流通业的现代化和连锁经营的发展，像西方发达国家一样不断下降。这样的前景，值得商业地产的开发商认真考虑，如果还是住宅配套临街店铺，建造出大量雷同的店铺，其能否生存将面临危机。

　　商业地产面临整顿

　　商业地产在北京以至全国范围内暴露出的盲目投资、结构失衡等问题已经引起政府高度关注。据有关消息，国务院领导近期连续对商业地产做出了三道批示，要求从今年7月开始，各地全面清查商业地产。商务部正在制定《城市商业网点规划条例》，其中规定大型商业项目的体量在8000平方米以上就必须进行有各方参与的听证，这一制度将对我国的商业地产开发产生深远的影响。

　　整顿商业地产开发过程中的不合理现状将成为宏观调控中的一记重拳。由商务部起草的《城市商业网点规划条例》正在紧锣密鼓的制定当中，行业协会、金融机构以及商业地产开发商也都在主动出击，积极应对可能发生的市场变化。比如中国商业连锁经营协会在今年5月选择了本市的5个楼盘，请了30家想在本市发展的零售、餐饮和服务的连锁店在本市考察店铺，增强与商业地产开发商的联络和互动；北京国际信托投资有限公司正在发售的一个信托产品，就是在大兴购买了一家大型商铺，然后以20年的租约租给日本的华堂；正在建造的华南MALL项目，仅支付美国MALL专业管理集团的前期指导费就高达80万美元，其后的设计费也高达60万美元。

　　据专家估计，《条例》在今年一定会出台，然后是各地出台实施细则，明年年初就可以在全国推行。商业网点规划和听证制度的实行，将会提高商业地产的门槛，而现代商业向大型购物中心发展的趋势也要求参与商业地产开发的企业必须具备雄厚的资金实力和专业的商业知识。在商业地产逐渐走向规范和成熟的过程中，专业咨询机构、行业协会以及金融机构等相关单位也将起到举足轻重的作用。(消息来源：北京日报 赵燕军)