金融海啸引疲软 莞商铺售价调50%

 金融海啸引消费疲软 莞商铺售价最高下调50%  
 
　　许是带动效应。 

　　这段时间以来，东莞住宅销售市场持续看好，沉寂已久的商业地产也一度经历“小阳春”。对此，有观点认为，不排除与住宅地产所激发的消费信心有关联。 


　　但，一场金融危机引发的消费疲软市场，也不可避免地带来商业项目租售价格的大幅度下调。还有，商业地产所遭遇的资金链难题也并不是信托资金出台能够完全解决的。 


　　商业项目售租价齐降 


　　“目前我们项目还没有动工，我们在考虑是否要做一个大型的商业广场”。2月23日，坐落于西平地块的一直未动工的项目开发商如此对记者表示。 


　　伴随着这段时间住宅销售态势的持续走好，景湖时代目前明显加快了开发进程。光大地产营销总监赵洪亮告诉记者，该项目落成后，将包含一个大型的购物广场。仅一路之隔，四环路的另一端，中信商业广场已经封顶。 


　　此外，伴随着东莞会展中心与第一国际之间的丰泰广场、东莞大道的台商大厦、金盈大厦等项目进程的加快和落成，“今明两年商业地产的供应量将会面临比较大的销售困境”。一直关注东莞商业地产发展的某业内人士如此告诉记者。 


　　但这并不意味着商业地产目前陷入困境。 


　　一如住宅地产的销售态势，商业地产这段时间也在经历“小阳春”。 


　　“去年我们接待了50批客户，大概只有5套的成交量，成交率还不到10%；这段时间每18批客户中就有8套成交量，成交率近50%”，说起这段时间的成交情况，丰硕广场的销售员脸上掠过一丝欣慰。该销售员告诉记者，这段时间以来，投资商业物业的投资客明显增多，据她分析这是“股市变好解套了一部分资金”的缘故。 


　　尽管如此，依然没办法掩饰商业地产面临的供求关系失衡的局面。 


　　作为房地产发展的风向标，很多时候，上海商业地产所面临的问题，正是全国商业地产的缩影。相关数据显示，今年1月，上海写字楼供应量为19.17万平方米，成交面积为9.17万平方米，供需比为1：0.48，且连续第七个月供大于求（供需比一直保持在1：0.5左右）矛盾突出。 


　　这种情况同样在东莞上演。中原地产提供的一份数据也显示，去年新增写字楼面积14.16万平方米，成交面积7.32万平方米，供求比重为1.93：1；去年商铺成交面积为20.81万平方米，与供应相比供求压力突出。 


　　业内人士告诉记者，从需求方面来看，在全球经济危机的影响下，一些企业迫于节约成本考虑，纷纷削减办公用房预算，甚至向次级商务区或非核心写字楼搬迁。 


　　供求关系的另外一方面，便是售价和租价的持续下滑。 


　　“去年某商业项目开盘价格为15000元/平方米，后来在市场急剧下滑的前提下，该项目价格下调为7500元/平方米，下调幅度为50%”。一不愿意透露姓名的某业内人士如此告诉记者，他表示，从去年去年来看，一手住宅价格的不断下探，也直接影响了商业项目的价格体系，“商业项目售价下调幅度超过3成。”相关数据显示，去年写字楼全年成交均价为8102元/平方米，6月份以来价格持续快速下探。商铺方面，去年成交均价为12550元/平方米，与前年相比下降了19.67%，中原地产营销总监杨波认为，去年商铺物业月度成交价格受个盘影响大，但从全年成交价格的走势可以看到，商铺价格一路往下行。 


　　从租价来看，“去年中心区域写字楼价格下调10%~20%”业内人士如此表示。 


　　市场需求还将萎缩 


　　一场金融海啸，寒风吹冷国内消费市场。 


　　继去年全球第三大家居零售公司，英国翠丰集团旗下的百安居宣布在内地关闭4家门店，并将新店计划放缓外，日前，百安居万江门店将要撤出新华南mall·生活城的消息也尘埃落定。另外，根据媒体报道，进驻上海淮海路15年的日本伊势丹百货，也于去年结束营业并撤出上海；百佳超市在上海的旗舰店也宣布在去年底正式歇业；全球排名第二的便利零售品牌OK便利店在东莞的12家店铺，也全部关店。 


　　中原地产商业总监王志辉表示，金融危机爆发后，许多商户因不堪经营压力，纷纷退租，有些甚至连押金都不要，淡出零售行业。 


　　尽管这段时间以来，商铺销售表现出可喜的一面，但业内人士告诉记者，从今明两年来看，伴随着存量商铺和新增供应量，东莞商铺销售面临较大挑战，作为开发商，有可能会采用降价、售后包租等形式打开局面。从另外一方面来看，整个经济基本面尚未完全恢复，因此，市场需求还将萎缩，部分高端零售物业开店计划受阻。 


　　遭遇资金链难题 


　　这段时间，房地产进入十大振兴规划被媒体炒得沸沸扬扬。尽管这一说法并没有得到国务院的正面回应，全国人大常委会原副委员长、中科院研究生院管理学院院长成思危甚至在事后表示“这是媒体的误读”，但此前根据某媒体报道的规划内容中提到的，商业地产将获得更大金融支持，这也从侧面反应出：商业地产也同样面临着资金链短缺的难题。 


　　北大房地产金融研究中心主任冯科在博客中写道，现在商业地产面临最大的困难不是泡沫，而是缺乏金融支持。 


　　与住宅地产不同，住宅一般通过销售回笼资金，再者，在银行贷款方面，住宅可以提供15年、20年甚至更长时间的贷款周期。王志辉表示，在东莞，商业项目贷款5成，年限是10年，这一点验证了冯科的观点。冯科在其博客中表示，商业地产通常需要15~20年的周期来回收它的成本，商业地产的盈利主要不是靠销售而是靠租赁。但国内银行大量提供的是两年以内的信贷，很少提供15年、20年的长期贷款。以长期运作和经营为主的商业地产开发商资金链难以得到满足。 


　　全国工商联房地产商会商业不动产专业委员会主任朱凌波接受媒体采访时表示，尚不能做到对长线运作的商业地产项目进行有效监管和风险控制，是致使银行鲜敢涉足商业地产领域的主要原因。因此，开发商不仅在资金压力巨大的项目开发前期找不到贷款支持，即便是在项目的经营阶段也找不到合适的金融产品。 


　　这一点与中国房地产职业经理人联盟秘书长陈云峰观点不谋而合。他表示，商业地产本质上为金融产品，需要金融行业的强有力支撑，而今一场不期而遇的金融危机，正让商业地产发展经历挫折。 


　　商业地产在银行贷款方面遭遇较大瓶颈，很多人想到了REITs的出台。早前，某网络的市场调查显示，认为REITs出台能解决商业地产融资瓶颈的人士为47%。 


　　对此，中原地产营销总监杨波也表示，作为经营性资金，REITs的出台为商业地产的发展带来一个利好，她甚至认为“这可以在一定程度上促成商业地产项目的成交量”。 


　　也有不同的观点，认为，即使REITs出台，也不可能完全解决商业地产所有的资金问题，它对于持有大型商业物业的套现、大型连锁扩张企业可能会立竿见影，但对于中小企业和开发类产品可能收效甚微。 


　　王志辉表示，从商业项目运作情况来看，大多数本土发展商都是以租赁为主，再者，大多数开发商不是单一开发商业项目，许多是与住宅一起开发，“资金链短缺是不容争议的问题。” 


　　小户型写字楼发展空间受限 


　　房贷新政的实施，引发消费者进入观望潮，住宅销售市场也因此长时间陷入销售困境。 


　　疲软的市况，让一部分开发商深为忧虑，尤其是一些以小户型为主打产品的开发商，为了寻找销售突破点，在去年一度刮起小户型变脸写字楼的旋风。 


　　根据记者了解，去年，君悦2046、卡布斯广场等楼盘都有修改规划，变成写字楼。 


　　这一现象因为“住改商”的松绑而带来深刻影响。 


　　中原地产相关负责人表示，“住改商”的松绑对中小型写字楼造成影响，大小写字楼都面临了尴尬处境。据他介绍，由于住宅做商业的情况一直隐性存在，很多小户型写字楼租金已经与住宅租金相当或者更低。这个政策出来后，以小户型为主的写字楼市场会更小。