2009年03月04日10:53 来源： 我有话说 查看评论(0) 好文我顶(0) 最近,有关外资的投资动态一直是业界关注的焦点话题,是持续观望,还是入市抄底？为此,本报专访了与外资投资机构接触频繁、全球知名的综合性地产咨询服务公司世邦魏理仕北京分公司董事总经理尹宝军先生。
中国房地产报:最近,二套房贷放松、限外令解禁等趋势,对于房地产市场来说,都是利好的信号。
据你了解,目前国外的投资机构如何看待中国的房地产市场？
尹宝军:其实去年金融危机对全球的影响比较大,对中国来讲,从去年年底到今年年初是非常困难的时期。
目前来看,政府认识到房地产对经济的影响很大,并给了房地产市场很多的支持,外资对中国的房地产市场也还是抱有投资热情的。
机构投资有不同的标准和去向,有的基金专门做住宅或综合类的开发项目,通过前期的股本金或贷款,来对项目进行财务支持,通过销售取得回款,再和开发商分配利润,再逐步撤出投资。还有一类是基金持有的,可能会买一些城市的综合体,通过长期运营,获取收益。
中国房地产报:目前外资机构的情况如何？是想入市投资,还是在谨慎观望？
尹宝军:去年年底一段时间比较安静,因为大家都不知道这个市场会跌到什么程度,大家基本上不特别仔细地去看一些物业,不会详细地去谈。但从目前开始,他们特别关注位置好的物业,比如CBD、东二环、燕莎等比较好的带现金流的产品,不管出租率怎样,可以去研究、调研、出计划、出价格。
目前基金的去向,更趋向于在一线城市北京和上海去做一些持有型的物业。持有型物业有稳定的现金流,或者是有50%、60%左右的出租率,而且经过他们的调整,也可以把出租率提高。
到目前为止,我们接触的这两类基金,相对来讲固定收益类的比较活跃。
从春节过后到现在,我们每周至少见1~2家这样的基金,开始“看”我们介绍的项目,对方都很有兴趣进一步去谈一些内部的东西,包括回报、租约等情况。但是开发型的项目,我们提供给对方的项目,目前少有回音,估计他们还是在看市场。
中国房地产报:为什么说投资机构将投资重点重新放回到一线城市？
尹宝军:一线城市的供应和需求相对来讲是同方向发展的,二线城市如天津、沈阳等目前供应量大,需求量还没上来,所以市场在未来的两三年内是供大于求的市场,相对来讲,靠租金收入困难、风险高。投资机构更愿意选择北京、上海等稳定的地区,去购买一些已经在市场上运营的物业。
比如去年SK集团购买的北京凯德大厦,实际上当时80%左右都出租掉了,买过来就是带现金流的产品。只要位置比较好,有稳定现金流的这种物业都是这些基金比较喜欢的。
中国房地产报:你所说的机构愿意投资的“固定收益类”的项目,是指哪些类型项目?
尹宝军:固定收益类的项目主要指写字楼等商业项目,也有一些基金开始看工业市场,包括物流等,主要是售后回租项目。
还有一些商务园的项目,比如总部经济基地,做的是研发一类的工业写字楼,这些项目基金也很关注。
基金认为,目前一些企业特别是500强以外的企业,可能会承受不了CBD的租金,更愿意到稍远的地方以更少的租金获取更大的办公面积。所以,以工业立项的商务园项目,也是外资愿意投资的。
另外,基金也比较关注中端的购物中心类的项目。很多城市通过发消费券、旅游券来不断刺激内需,刺激消费热情。商业是比较稳定的业态,商业租金下降的程度比办公楼要低很多,所以这些中端的购物中心也是这些基金比较喜欢投资的。
中国房地产报:就你目前推荐给外资投资机构的项目,2009年是否有已经签约的案例？
尹宝军:没有这么快。一般来说,这样的项目从开始看到成交,至少要6个月。包括物业、法律、财务调查等一系列的工作,以及谈判一些商业条款,都需要很长时间,所以目前来说还没有真正完全成交的项目。
中国房地产报:目前来说,在国内计划投资的外资投资机构,有没有之前从来没有进入中国投资的机构存在？
尹宝军:对于从来没有投资过中国市场的投资基金来说,因为它们对市场不了解,考虑的时间会比较长,在目前这种状况下,它们基本上不敢出手,实际上目前在考察的还是之前已经投资过的外资机构。
