外资热炒商业地产 抄底良机已到？

  　2008年以来，全国住宅市场的深度调整也开始影响到商业地产的投资收益率，北京、上海、广州等城市商业地产的租金在2008年第四季度出现下降。然而，这样的情况并没能阻止外资机构阔步挺进中国商业地产。

　　2009年初，马来西亚百盛集团发布公告称，以11.287亿元价格收购北京双全大厦，开设大型商场。几乎与此同时，美国铁狮门公司在1月11日宣布，总投资25亿美元的上海杨浦区新江湾城F地块奠基开工。而在2008年底，成功以低于原收购价约1亿元的价格获得上海长寿商业广场的黑石集团，最近又新成立商业管理公司。在房地产整体行业下行趋势下，我们如何看待外资对待中国商业地产的这份“热情”？商业地产是否已成为大型企业的避风港？投资商业地产最佳时机是否已到？是否成为企业“御寒”的有效策略？ 

　　主持人：

　　本刊记者姚妍艳

　　观点集萃：

　　毛大庆：我无法对是否到“抄底”的时机做出判断。从下行趋势看来，虽然国家大力度的一系列支持房地产的政策不断出台，但作用在商业地产身上尚需时日，而且效果有限。商业物业的价格走低还会持续一段时间。

　　赵海：未来政府会越来越强调对商业地产的开发，因为这对城市的发展有利，能带动城市的繁荣，同时增加就业，但商业地产并非开发商的避风港。开发商要想真正做好商业地产，必须要具备严格的条件。

　　徐伟成：每逢金融风暴这样的房地产市场大起大落拐点时期都会是外资进入的显著期，“有人连夜赶科场，有人辞官归故里”，有人出手就一定有人撤资，事实上那些大型房地产开发商会定期对各类优良资产或不良资产项目做出适当的买卖。最聪明的决策是在前期做准备，做饥饿的、有准备、有爆发力的猎豹。

　　王永：外资要达到收购的高峰期，前提一定是金融危机过去之后，待他们调整回来，至少近一年内外资的机会并不大。但往后外资收购机会会逐渐加大，在政策的引导下，他们将积极地参与到中国的REITS以及商业地产金融化服务的大潮里来，凭借丰富经验加以出手，这时候外资收购可能会出现一个高峰期。

　　外资“热炒”中国商业地产？

　　主持人：对于近段时间来陆续出现的外资收购案例，您认为为何外资会在此时快速流入中国商业地产？吸引他们的主要因素在哪些方面？

　　毛大庆：自从2008年下半年美国金融问题全面爆发之后，国际资本看好中国作为新兴市场，同时总体经济走势稳定，投资杠杆率低、门槛低、金融融资渠道单调匮乏等特征，普遍把中国市场作为“避风港”看待。有统计显示，2008年中国引进风投的数额是过去七年的总和，就是很好的信号。另外，中国的商业地产开发由于受到融资渠道匮乏所累，持有型物业开发步履维艰已经是多年的现象，同时由于管理观念落后、缺乏专业人才、消费习惯等问题，中国的商业地产价值（尤其是一线国际化都市）和国际其他同类城市相比，远远没有得到释放。

　　因此，在目前国际经济背景下，国际房地产类资金流入中国，以他们评估认为合理甚至是较低的价格收购地段和设计相对优质的商业物业，从投资潜力、保值增值和资金避险等角度都是合理的。当然去年的大力度宏观调控和全球流动性吃紧，也进一步使国内商业地产开发商的境遇变得艰难，他们急于寻找机会将物业脱手收回现金以解决资金紧张状况的心态强烈，这也迎合了国际资本的投资欲望。

　　徐伟成：每逢金融风暴这样的房地产市场大起大落拐点时期都会是外资进入的显著期，那些专业的房地产开发投资集团及基金、相关金融机构等，对房地产市场变化的嗅觉比一般住宅市场或普通的消费者更敏感，他们甚至可能已经在2007年底就闻到了金融风暴的味道。所以我们看到的这些去年底至今年初出手的收购案例，只不过是表象，其实人家一早已经在等待这个时机并做好了进一步的部署。

　　那些房地产市场里有实力、有专业眼光的开发商永远都是赢家，而吸引他们投资的最关键点是时机刚好；其次，这些投资者犹如狙击手一样，会把握价格优势，对那些价格较低的商业地产项目及对部分资金不足的开发商出击；当然对于外国投资机构而言，中国的某部分资产对于长期持有来说还是十分看好的，而且中国的GDP增长和国民消费仍然不低，自然也就成为了目前世界经济低潮中相对的“避风港”。

　　赵海：目前的这些外资收购现象，并不代表着国外投资者大举进入中国的商业地产，这只是个案的一些动态，类似以前的凯德收购等案例。只是这些个案的陆续发生表明国际投资集团还从未间断过在中国寻找机会。但毕竟现在处于全球金融危机之下，国际资本本身如何判断当前局势，以及外资进入中国是否形成潮流还很难有个定论。

　　王永：尽管目前中国房地产市场不太景气，但未来看好，对于国外投资者来说，具有很大的吸引力。另外，由于在市场低迷时，商业地产的表现的确相对住宅要好，且相对收益稳定，此时其风险相对住宅较小，加上如今整体土地价格下降，进入资产估价的低潮期，所以商业地产突显出了它一定的吸引力。之所以此时出现多个外资购买的案例，还有一个重要的原因是很多开发商资金开始紧张，为了回流资金只有变卖一些物业，其中商业地产是较好变现的一方面，而且此时甩卖的价格会比以往更低。这些都为外资进入创造了一个很好的时机。

　　当然，金融危机爆发之后，一些外资本身也出现很大的问题。特别是进入中国商业地产的这些主流的外资多半还是以美国的投行为主，这些投行和基金在美国的危机的大环境下，根本难以募集上来资金，因此要说到“热炒”，其实并不太准确。

　　“抄底”时机未到

　　主持人：目前商业地产项目的甩卖趋势似乎仍在继续，例如李嘉诚近期相继抛售位于长宁区的上海黄金城道商铺及浦东的御翠园8栋商业别墅及会所；郭鹤年旗下的嘉里建设和香格里拉此前联合曾宣布要“放弃购买唐山市地块之权利”（现已再投）。在房地产整体行业下行趋势下，您认为商业地产“抄底”的时机是否出现？

　　徐伟成：与买入相辅相成的，“有人连夜赶科场，有人辞官归故里”，即有人出手就一定有人撤资，事实上那些大型房地产开发商会定期对各类优良资产或不良资产项目做出适当的买卖。所以此时刚好发生的几个类似案例，我们并不认为都是因为金融风暴而行动，就算是也不足为奇，因为像香港、马来西亚等地的开发商本身就是非常成熟及保守的，当他们看到2009年至2001年的中国房地产市场里，中高端住宅及部分酒店等商业物业业绩增长可能会有下滑的趋势，加上其在当地的资产本身出现一些亏本的现象，这时绝对需要抽掉一些产业以套现，把资金回到集团总部再重整旗鼓。他们懂得适时地收紧调整，证明他们在积极地防守。

　　但如果要使用“抄底”一词并不严谨，对于波浪型曲折波动并维持很长时间的市场环境，我们是不能判断它有绝对底部的，只是相对而言出现的每个低潮时期。而我们也可以看到，每当此时，那些具备国际化管理运营水平、相对丰厚的资金实力及一流专业团队的企业早已伺机而动，准备出手狙击那些资金不足烂尾且在优质黄金地段的商业综合体，尤其是购物中心。所以最聪明的决策是在前期做准备，做饥饿的、有准备、有爆发力的猎豹。

　　王永：商业地产真正“抄底”的时机还未到来，理论上而言，只有在住宅开发商越惨时，“抄底”越好，而目前的市场环境可能至年底都还会持续低迷，只能说机会已经显露，却没有多少人能真正有能力“抄底”，因为大环境形势较劣使不少本来有能力的开发商面临资金难题。香港商人在这方面略占优势，他们在谨慎之余，又有经历过多次房地产市场危机的经验，具备较强风险意识，并没有将大量资金沉浸在高价的住宅地产上，所以此时对他们而言会是一个扮演“抄底”角色的机会。

　　赵海：事实上中国的商业地产总体形势并不太有利，很多开发商甚至都缺少资金做商业。过去人们投入商业地产，首先大部分是响应政府的要求，必须在开发住宅时保证一部分的商业；其次国内一些地产商看到国外大地产商持有物业的销售比例后，也学着把自己的房地产开发成持有地产项目，但经过这一轮的收缩期后，他们开始谈虎色变，开始思考自己有没有能力再继续做下去，更多的开发商甚至在考虑是否需要把这些物业加以变现。

　　毛大庆：“抄底”是一个我不明白的心态。我也无法对是否到“抄底”的时机做出判断。从下行趋势看来，虽然国家大力度的一系列支持房地产的政策不断出台，但作用在商业地产身上尚需时日，而且效果有限。商业物业的价格走低还会持续一段时间。

　　商业地产非“避风港”

　　主持人：以目前的市场行情来看，您是如何看待中国未来商业地产发展的走势？当下的商业地产是否能成为企业在金融危机下的避风港？原因何在？

　　毛大庆：2008年住宅市场上开发商之间的火并铸就了购房者的集中观望，预计2009年住宅市场将以盘整为主，而相比之下，商业地产的走势依旧稳定，同时商铺租金也会在2009年里较为平稳，它依靠丰厚的收益成为房地产企业的“宠儿”。与此同时，加上对政府在住宅市场的9000亿元保障房计划心存畏惧，越来越多的地产商将未来战略调整的天平偏向了商业地产。商业地产此时似乎成为可以暂时规避风险和政策的避难场所，但实际操作一定要视企业自身情况而定。商业地产模式和住宅地产模式对资金需求是完全不同的。商业地产回报非常漫长，周转很慢，住宅地产可以依靠开发和销售滚动发展，而商业地产基本上是行不通的，商业地产需要资金集约化的大批量注入，这对一家地产公司的资金要求非常高。商业地产并非适合所有的地产商，尤其是在大环境恶化的情况下，需要更具实力以及运营经验的企业。

　　王永：未来中国的商业地产发展形势看好，但国家必须调整策略，把刺激消费、扩大内需作为中国未来中长期的经济政策。经历过本轮经济危机后，中国的经济增长由主要依靠出口贸易、投资而转向刺激内部消费，消费的提高需要更好的商业物业，这将直接带动商业地产的发展壮大。近期出台的房地产金融化政策对商业地产而言是很大利好，这将解决中国商业地产开发商在开发过程中面临的最困难的资金融通问题。未来刺激消费会在需求端拉动商业地产的发展，而把资金融通的渠道打开后，现金的供应端同样也会推动商业地产的发展。但它能否成为企业的“避风港”，还很难。

　　不少企业之所以在经济危机下难过，就是因为缺少现金流，而真正的商业地产恰恰是变现能力最差、资金回笼最慢的。商业地产这一大成本、长时间投入，且回报缓慢的形式在金融危机之下，不仅对企业没有帮助，反而可能会“帮倒忙”。目前在危机中预见现金流有困难的企业一定会在这几年停止自己在商业地产上的投资，甚至将商业地产项目甩卖。只有在金融危机平复后，在住宅方面中取得足够现金时，他们可能会意识到在商业地产方面收益上的平稳，而将一部分资金转移到商业地产的投资上，以保证风暴来临时，稳定的租金收入。所以真正的刺激并不是本轮金融危机下的避风港，而是度过金融危机之后会促进他们在资源配置上加大商业地产的比例，以此降低整个企业的风险。

　　徐伟成：现在的市场环境下，未来商业地产的发展机会会留给一些有实力、有准备的开发商；其发展将以资本模式为主，REITS等房地产基金会陆续组成；商业地产也更多以购物中心为主并慢慢普及到全国，二三线城市目前占主导的百货业态也会慢慢走向新潮时尚，以带有主力店的、年轻而国际化的体验式购物中心、mall为主。

　　有人说商业地产会成为企业在金融危机下的“避风港”，但仅仅表征如此。那些真正能把商业地产当作“避风港”的开发商本身一定都是强者，即智者加勇者。鉴于“避风港”相对“被动”，因此我们慎用“避风港”一词，而更多认为这是投资家的实验的乐园。

　　赵海：未来政府会越来越强调对商业地产的开发，因为这对城市的发展有利，能带动城市的繁荣，同时增加就业，但商业地产并非开发商的避风港。开发商要想真正做好商业地产，必须要具备严格的条件。因为商业地产本身是一个涵盖策划、定位、招商、运营等的复杂过程，开发商自身是否具备强大的实力和能力，有没有一个优秀的团队都是首要的条件；其次要看清当前商业地产市场的行情，很多人冲着其稳定而高额的回报率而上，但其实目前在做的一些酒店、写字楼及购物中心等商业也存在着不少亏损。我们判断商业地产的发展，最终还是要放到整个市场的大环境下动态地看待，如果市场处于快速上升的时期，则房地产的一些繁荣景象可能是短暂的。在某种意义上甚至可以将房地产类比于作股票，投行、金融机构等把虚拟经济炒热后，一旦缩水那些价值将迅速贬低。

　　毛大庆：受大势影响，商业地产尽管遭受的冲击还未完全显现，但2009年的市场竞争必定空前激烈，目前，无效商业面积供应已经呈现出了进一步加大的趋势，诸多建成的商业地产未能符合商户的需求，在招商时遇到较大的困难，单纯依靠炒作概念的商业地产项目出现较大的招商压力。有人预计2009年行业的竞争将是全方位的，从选址到设计，从招商到营运，从资本到品牌，这可能成为中国商业地产拐点的信号，因为行业门槛的提高将让目前粗放式开发和经营商业地产进入细分市场的运营时代。

　　外资收购高峰即将到来

　　主持人：以各位在商业地产界多年的经验来看，认为外资收购我国商业地产高峰期将在什么时间段？

　　赵海：目前外资在中国房地产市场上所占的比重还很小，而且真正想要进入还很难，受到多方面的限制，即使放开限外令也如此。外资在进入中国的过程中会遇到重重问题，譬如资金如何进入，可以有哪些途径？如何在中国获得土地？中国的外汇外币管制制度会不会有所改变？政策法规上的缺乏有否改观？需要多长时间才能组建起一个完善的团队？适应中国国情不同并获得发展需要多长时间？这个过程中会有多少损失？对外资而言，中国的房地产市场的确有很大的发展前景，但发展中多重困难不得不让他们好好掂量。因此这些外资贸然大规模地进入中国还很难说。

　　毛大庆：对于外资收购我国商业地产的高峰期，我预计的时间要相对晚一些，估计将在2010年到2011年中出现。

　　王永：以往的外资收购多是抱着一种等待物业长期增值以及博取人民币汇率升值的心态，其中更多赌的是后者。在金融危机之下，有外资可能情况更糟，所以外资要达到收购的高峰期，前提一定是金融危机过去之后，待他们调整回来，至少近一年内外资的机会并不大。但往后外资收购机会会逐渐加大，在政策的引导下，他们将积极地参与到中国的REITS以及商业地产金融化服务的大潮里来，凭借丰富经验加以出手，这时候外资收购可能会出现一个高峰期。

　　徐伟成：我们判断近几年里外资注入的高峰期会出现在2007年和2010年。所有国际经济局势中的问题会在2009年里浮出水面，有实力的资本投资者会静观其变，趁这些问题给卖方心理造成最大打击时以最低的价格出手。所以我们认为可能在2009年后期和10年出手的最多。同时政府的各项救市政策也可能在2010年产生效果，包括鼓励外资对商业地产融资上的支撑，所以2009年可能是培养期、观望期、酝酿期，那些资本借机找寻最弱但最肉美的猎物，而2010年就是外资出手收购的高峰期。