商业地产:这块"肥肉"有多"肥"？

2008年房产市场风云变幻，相比之下，商业地产依靠稳定而持续的收益成为市场的“宠儿”，商铺热销的消息频见报端。汉口北批发第一城、汉口东部购物公园、世界城光谷步行街等项目都赢得市场青睐。今年以来，更有华氏中华城、万国青年城，东湖·春树里、人信·汉商银座等更多的项目闯入商业地产这个大市场，2009年，商业地产或将成为楼市生力军。商业地产这块蛋糕虽大，但并非人人都觉得好吃，对于准备涉足商业地产的开发企业而言，加强认识是第一步。

　　开发商今年争做商业地产

　　“武汉是华中第一大商业城市，拥有三镇鼎立的城市格局和浓厚的商业氛围，再加上‘中部崛起’、‘扩大内需’等政策扶持，武汉商业发展是具有较大空间的。”汉口北批发第一城总经理方厘一直很看好武汉的商业发展潜力,　他认为武汉商业地产与其传统商业重镇的身份是不匹配的。

　　不仅如此，不少住宅项目也看准机遇，调整战略，投身到商业地产的开发中来。湖北人信房地产相关负责人告诉记者，进军商业地产，也是不少企业根据产业环境和经济运营情况作出一些战略调整。“受经济危机以及宏观政策影响，目前武汉市的住宅市场受到较大冲击，而商业地产所受影响相对较小，在这种背景下，做商业地产可以规避风险。”

　　其实，武汉商业地产在逐步发展过程中，前景和思路已经日渐清晰，有志于商业地产或已经投身于商业地产的开发企业，无疑都意识到了商业地产的优势和空间。自去年以来，武汉不少开发企业便开始重新审视自己的开发思路和前进方向，加大对商业地产的运作，是较为显著的一个现象。

　　也有不少的“骨头”要啃

　　“今年的商业地产应该是房产市场的生力军，但是不是每个项目都能做得好，目前还要打个问号”。业内某专业人士告诉记者，与住宅开发不同，商业地产价值体现、开发难度以及回款速度都远远大于住宅，对于开发商业地产项目的企业而言，要求更高。

　　“商业地产涉及的环节复杂，一个出错都可能影响全盘。”南国·大武汉家装相关负责人称，商业地产的价值链包含选址、定位、规划、招商以及运营，其最核心的价值就是后期的运营管理。而住宅价值是由住房的“空间”和周围环境来决定的。

　　“正是因为商业地产是开发商、投资者、商户和商业管理者四方的关系综合体。所以开发商需要在商业定位、招商和运营管理方面真心诚意地去做。”汉口某商业项目营销总监称，商业地产开发模式与住宅地产开发模式是截然不同的。

　　除了开发模式外，汉口北批发第一城总经理方厘告诉记者，商业地产涉及城市发展规划以及各种行业，商业定位需要很深、很广泛的行业资源和认知。比如做批发市场，你需要十分了解批发行业；做餐饮广场，你需要十分了解餐饮行业；做娱乐广场，你需要十分了解娱乐行业。因此单靠开发商本身，是不可能在短期做到的。

　　不仅如此，开发商业地产，资金储备要求高也是业内众所周知的。戴德梁行高级经理彭博称，商业地产正是因为开发环节较为复杂，收益较为迟缓，因此，对开发企业的现金流要求比较高。即使在一线城市，大型的商业地产一般都是由一些资金比较雄厚的大集团才操作的。这也正是我们武汉为何少见持有型商业地产的原因。彭博建议，武汉开发商在商业地产操作中，体量上应该有所控制，不能盲目求大，这样，项目的现金流也会运转更畅快。开发商可以做一些精致、针对性强一点的项目。