规模三五十亿 沪REITs或下半年试点

乐观估计，上海房地产投资信托基金(REITs)试点将在下半年推出，规模预计为30亿~50亿元。
　　上海市浦东新区金融服务办公室负责REITs试点研究工作的相关负责人日前在接受《第一财经日报》采访时透露，作为建设国际金融中心的重要组成部分，上海对REITs试点十分重视，上海将努力率先推出REITs试点，模式为先试点再推广。

　　REITs是以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。

　　REITs试点目前主要有两套方案，分别为证监会方案和央行方案。上述人士透露，央行方案主要面对机构投资者，具有较强的债券性质，以在银行间市场进行交易为主；证监会方案则更多地面向公众投资者，权益类性质更强，在交易所市场交易。

　　由于尚未确定将采用哪种方案，所以上海尚未形成具体的REITs试点方案，正就两种方案与相关投资银行、基金管理公司及券商等机构密切接触，积极地做好前期准备。

　　对于浦东试点的条件，上述人士表示，经过多年开发开放，浦东经济总量获得巨大突破，具备很多成熟的物业基础；聚集在浦东的28家基金管理公司、4家保险资产管理公司，为REITs的推出创造了良好的机构投资者环境；上海证券交易所、中国金融期货交易所等机构使浦东成为良好的交易场所；而近10万金融行业人才优势，更让浦东成为上海REITs试点的最佳选择。

　　由于美国次贷危机由房地产市场泡沫引发，很多市场人士因此对当前背景下展开诸如REITs之类的金融创新试点持怀疑态度。上述人士对此表示，当前不失为一个很好的时机。在房地产市场见底或房价已有一定降幅后推出REITs，可让投资者更多地享受资产升值，并获得更多收益。房地产行业是拉动内需的关键行业之一。目前房地产行业面临一些困难，需要推出REITs以改进融资方式，不过多倚赖于贷款。　

　　对于风险，上述人士认为，浦东推出REITs试点的风险是可控的。浦东的物业租金较为稳定、增值空间较大，所以风险相对较小，金融创新监管也十分到位。

　　沪上某信托公司负责REITs研究的相关人士表示，要改变房地产业中短期信贷融资过高的财务结构，必须从根源上拓展优质房地产企业的资金来源，增加非负债类资金的来源渠道。从国外实践和客观条件看，目前较有效的非负债类资金来源渠道即REITs。由于REITs极具市场基础，且收益率和稳定性介于股票和存款之间，若能试点并推广，不仅能增加投资品种，也有利于改善较单一的投资结构。

　　利用信托关系并以房地产投资为载体的投资产品，在我国市场早有实践，实践主体多为信托公司。由于信托计划多以融资为目的，因此信托公司已有的大多数房地产信托产品在交易结构、收益来源、产品出发点上，都与REITs有很大区别，但已具备REITs的雏形。本报摄影记者/任玉明

　　配套机制健全是关键

　　随着试点研究的展开，房地产投资信托基金(REITs)的神秘面纱逐步揭开。在诸多业内人士看来，配套机制健全是REITs试点的关键所在。

　　上海市浦东新区金融服务办公室负责REITs试点研究工作的相关负责人对《第一财经日报》表示，REITs试点需配套体制及政策层面的突破，从国际经验看，需突破的方面主要集中在税收及登记。如资产过户，按现有规定须课税的，若能给予一定优惠，REITs吸引力将更强；若采用权益类方案，房产登记需从个人转移至基金名下，按当前规定是不允许的；投资银行、资产管理者、物业等中介机构的参与，也存在一些障碍。

　　沪上某信托公司负责REITs研究的相关人士认为，与REITs相关的税收优惠制度是第一个需要突破的领域，要完善REITs相关法律政策，并根据国情制定切实可行的税收等优惠政策；交易市场制度也需要进一步健全，建立并丰富REITs的交易市场，建议以证券交易市场和银行间市场为主，并放宽优质合格的信托公司关于集合资金信托份额及人数限制，并准许建立做市商制度；职权清晰、分工明确的完善监管体制及明确的市场准入制度，也是REITs试点的重点。

　　中国国际金融有限公司投资银行部总经理单俊葆曾对媒体表示，理论上，推出REITs前，必须首先通过有关基金结构、税收政策的具体法规及其他相关监管条例。