09年房地产投资市场是机遇or挑战

戴德梁行投资部董事 叶建成

　　2008年中国房地产市场经历了一场前所未有的调整，国际金融海啸对于中国房地产市场的负面影响已经显现。2008年四季度整个上海房地产市场几乎没有整栋的收购案例。在预期房价下跌以及投资成交继续萎缩的情况下，房地产市场的调整不可能在短期内结束。预计09年的投资市场将会是艰难的一年，也充满很多变数。海外基金对于中国市场是否还充满兴趣？开发商将有何动向？外资投资热点是否会从二线城市转移？市场上是否会有大量的烂尾物业出现？投资市场将会偏向何种类型的物业？ 

　　中国房地产市场以其稳定性和较高的回报率近年来一直是海外房产投资基金非常青睐的地方，近年来京沪两地的整栋投资收购，外资基金在其中扮演重头戏。在金融危机的影响下，很多外资基金受到了较大的影响，这使得他们改变在中国的投资策略，加之银行放贷紧缩，所以从08年第四季度至今几乎没有大宗收购案例。但从本季度开始，投资者的热情已明显高于上一季度，大部外资基金仍然认为中国投资市场是有增长前景的，并且符合他们对于分散风险、高回报率的要求。所以在宏观上，海外基金还是会把投资目光对准中国市场希冀获利。只是在筛选物业时会较为严格，在交易细节上较之以往更加谨慎。

　　在整个房地产投资市场经过这样一番低谷之后，外资追逐更多资产时将会呈现以下特点：选择在一线龙头城市投资、选择现有物业、选择已有现金流的优质物业。未来的投资交易量将集中在上海、北京等一线城市。因为有稳定租赁收益的物业更容易使投资者获得银行贷款，一线城市的投资市场相对更加成熟，外资投资热点将会从二线城市回归到一线城市。 

　　对于开发商来说，当初比较依赖政府在政策上面的优惠和扶持，还未经历过如此强大的金融风暴，如果还不能认清形势将很难跟上时局渡过难关。实际上政府能够给与的优惠和扶持是非常有限的，还需要开发商本身改变策略积极应对。在面对下跌的周期时更应积极套现，储备现金以吸收便宜的土地开发新项目，以此分担企业的风险。如果等到下一个经济上涨的周期时再通过套现拿地，土地成本将更为高昂，又会陷入下一个市场的泡沫。所以开发商应实行低卖低买的积极策略。

　　虽然现在整个投资市场呈下滑趋势，我们预计不会有大量烂尾物业涌现出来。大部分年本地业主只是在整个市场的调整中整合自有资产，不会将大量烂尾物业推向投资市场抛售。对于外资持有的物业，因为外资进入中国的时间并不久，基于以往对于中国市场的热忱，他们有耐心有信心等待市场恢复，所以不会有外资大量抛盘的现象出现。

　　再从市场类型来看，房地产投资市场分为办公楼、住宅、商铺市场等三大类。其中办公楼市场正在经历大范围的调整，整体租金呈下降趋势，尤其是甲级办公楼。很多企业在经济危机的影响下调整企业架构来减少对写字楼的租赁需求，但未来写字楼的供应还在增长，所以办公楼空置率将呈上升趋势。整个办公楼市场的调整将不会在短期内结束，在经历2至3年到租金回升时才会逐渐复苏。因此办公楼将不会是今年的投资热点。

　　经济形势下降时，住宅市场中的投机客往往更愿意撤出资金，所以住宅市场的需求以自用为主导，并且受经济影响自用的买家也在减少。房地产市场与经济周期挂钩，在中国进入到这一轮下降的经济周期时，房地产业也开始了这样一个下降的周期。住宅市场的调整可以说是刚刚拉起序幕，当降价、减息、减税等刺激需求的手段用过之后，还需要一定的时期来逐渐恢复生气。由于前2年房地产开发的过快增长，商品房存量将大幅上升，然而人们对住宅需求却在减少，意味着住宅市场的调整将需要一个长期的过程。

　　中央政府已出台了一系列的扩大国内需求的政策，通过拉动内需刺激消费带动经济增长。08年全社会消费品零售总额的增长率远大于GDP增长率，今年的零售业还将大幅增长。而且利息降低之后人们宁愿去消费。零售业的繁荣使商铺市场有稳定的租金支持，并使租金有增长的基础和潜力。地段佳、经营管理优质的商铺、购物中心仍然供不应求，只有商铺市场的租金有上涨潜力，商铺将是今年投资的热点。

　　过去5年大都是海外基金在上演着一幕幕收购的精彩好戏，今后的投资市场需要新的投资基金来提高市场的流动性。接下来的3到5年是投资市场发展的良好机遇，但缺乏新的基金来注入新鲜血液，所以要培养本地机构投资者和本地投资基金。虽然国内已计划试点房地产信托基金，但它本身面临的一些问题局限了它在国内的发展，例如：房地产信托基金必须要收购大规模的物业；能否找到实力雄厚的业主愿意批发自己的物业；交易时业主是否愿意承担较高的税费；进行新的收购历时会比较长；国内的信托公司是否足够专业。所以REITs在中国的发展前景还不能被看好。反而允许保险公司做房地产投资则更为方便，只要有专业人士操作，加以规范化，保险公司投资房地产将更快更方便。同时应该允许类似海外房地产私募基金的方式运作国内私募基金，这也是较为可行的方法。鉴于我国房地产投资市场刚起步不久，从海外基金演变到本土基金，未来还有广阔的成长空间。

　　目前机构投资者对于回报率的要求有所提高，用提高回报率来应对物业租金的下跌，所以期望的价格比较苛刻，导致买卖双方对价格的预期有偏差，所以投资市场才鲜有成交，再加上贷款、融资的困难，短时间内投资市场还处于拉锯的过程。总之，09年是房地产投资市场充满挑战的一年。