西安市商贸委规划发展处处长谈“商业地产发展”

近年来，西安的商业地产开发进行得如火如荼，极大地推动了西安市商贸业的发展，日前，就西安市商贸建设的发展现状及发展规划、实际开发过程中出现的问题以及合法商业项目的立项程序等方面，记者采访了西安市商贸委规划发展处处长姚涌。

　　★★商贸迅猛发展　打造西部商贸中心

　　自古以来，丝绸之路商贸业十分发达。上世纪90年代后，围绕建设大市场，发展大商贸，搞活大流通，构筑西安外向型流通产业的新机制，按照把西安市建设成为我国北方中西部地区商贸中心的总体思路进行改革，逐步形成了开放、有序、合理、优化的流通主体系。目前，西安市商业网点达到14．59亿个，千人人均拥有量快超过20个，达到了中等发达国家水平，5000平方米综合市场近50家，近两年的投资热点大型综合超市超过23家。

　　西安区域商贸特色就是综合批发和集贸市场，综合批发和集贸市场已有514家，年交易额达到了260亿，西安市又处于全国东来西去的结点，这奠定了西安的商贸中心地位。交易覆盖范围东到河南、山西；南到湖北北部；西至新疆；北达内蒙古等地。

　　社会消费总额是衡量一个城市商贸发展水平的标准，西安社会消费总额去年达到440个亿，同比达到了11％－13％的年增长速度。而随着城市化进程的加快，城市规模的扩大，经济总量的大幅度提高，社会消费总额还将进一步激增。全国十种业态西安几乎都具有了，虽然大型购物中心紫薇Shoppingmall没有开业，但现在紫薇Shoppingmall已经通过了设点听证会开始建设，正在填补这一空白点。
　
　　★★加强规划调控　建立立体商业体系

　　就规划的重点而言，近期规划好两大块。一块是市区商业中心和外围商业网点的规划。其中市区商业中心包括市区城墙以内、二环商业带、社区商业。另外是外围商业网点，包括三个方面，三环商业带、卫星城商业圈，城镇商业网点。每一个规划区间，根据发展规划的近期、中期和远期的不同，建设的步骤也不一样。

　　在业态上以大型商业零售网点、商业街、批发市场和物流、园区配送中心为核心部分。整个规划区间是按照西安的城市总体发展规划思路进行的，就是规划商业如何配套的问题。

　　未来建成西部商贸中心的标准，有六个方面：购物消费、旅游休闲、观光、商品交易博展中心，多业态并存的现代物流中心，面向中亚地区的商品集散贸易中心，西部现代商业信息传播中心，西部商务人才培养中心，古城商业文化中心。

　　在商业结构上，城墙以内，按照突出特色，提高品质的原则，通过提高改造后使之成为西部商业展示的窗口。具体抓紧完成西大街、东大街的改造，完成一些小型商业街的建设。中字型商业街区，即“两横”北为东五路、西五路，南为东大街、西大街；“两竖”东为解放路，西为洒金桥大街；中间为贯通的北大街、南大街，2015年之前完成规划。

　　另外是外围商业网点，为当地消费者服务，商业布局的侧重点是配置合理，保障供给；在三环商业带上，就是未来外迁的商业交易、批发市场，做大做强，增强辐射，像北线三环大量的物流配送中心。

　　社区商业，就是改造充实新型社区商业的不断增加，规范整合，便民利民，按照新型业态发展模式，通过连锁经营提高水平。

　　对于中心商业区，商业网点的设置有个规划导向，鼓励开设特色百货点，集中连线开发，改建现有店面，新建若干家大型的百货店、专业店、专卖店，高档化、增强差异化经营，增设特色餐饮、文化娱乐设施，要求业态精品化、中高档旅游产品特色店；在中心区新增的居民社区、交通要道，可以适度增设2000平方米小型超市、便民店等。

　　区域商业中心，在近期，就是在2010年前，完成土门、小寨、胡家庙、张家堡、高新区、沙坡六个商业中心区的建设。在中期规划中，建设纺织城、西安经济技术开发区、曲江、三桥、韦曲、郭杜等商业中心，远期的如阎良等。

　　在区域商业中心的业态，可以发展中型的百货店、超市、娱乐设施等，和中心区域形成一个定位层次上的差别。三环上设立集贸市场、家居中心，布点在房地产发展的中心。西安未来的商业中心发展方向：西南方、北方、曲江。

　　★★商业地产开发　须对接区域商业规划

　　商业地产的开发，可以举一些例子。比如，西大街沿街建筑模式必须统一为仿古建筑，按照政府规划，商业网点的形成，必须是大型百货店、旅游特色专业店，过去有一些老字号，有传统和积淀，有着良好的商业氛围，将像百盛、亿和百货等新增的百货店，娱乐餐饮店、西部旅游纪念品特色店加以融合，提升整个西大街商业形象。

　　像时代盛典等商业地产开发则走了定制化模式，把个体商业地产项目和大环境结合起来了。他们未来业态组合也是符合政府商业配套的要求。据介绍，从去年开始，大部分房地产开发商在经营过程中间出现一些新的变化，其中有些开发商也是顺应这样一个市场的发展机会。

　　小寨商圈，是外围区域商圈最成熟的一个商圈，人口密集度非常大，但网点的设置因为交通状况而显得相对滞后，有的业态不适宜进入商圈，受制于比如交通条件等。消费市场的特点是收入高，文化层次高，购买欲望强，购买频次比较多。另外要增强专业特色，如建一些大型书店，雁塔文化旅游广场就是结合这一点而开发的。

　　一些大型商业网点设立存在程序问题，现在的4000平方米以上的大型综合商业项目，必须要经过西安市设立大型商业网点听证委员会的听证会，听证办法经去年政府9号令公布。这套程序和办法从实际运行看，在全国来说是运行最成功的。

　　一般是楼盖好后，进行招商，需要进行听证，或是在项目尚未开发时，要在前期进行听证，即使业态的变更也要对业态组合、业态模式有结论性的意见，这是强制性的。这样做的目的就是为了实现结构的优化，避免资源的浪费，保护有序竞争。（消息来源：华商报　记者治平）