杨明明：万达将更加注重自持物业的发展

【主持人】下面我们由请北京万达副总经理杨明明先生和我们共同分享一下著名的商务企业，万达在商务地产运营方面的经验。

　　【杨明明】首先非常感谢这次主办单位和承办单位给万达机会，介绍一下万达地产几年来走过的历程，我想结合北京万达广场的项目和万达集团从2000年开始达到商务地产这样一个产品，这样一个模式，谈一下体会。应该来说大连万达集团最早是88年成立的一个传统型的房地产企业，92年改制，最早根据地在咱们东北辽宁大连，在2000年之前走过一个多元化发展的路子，除了传统的房地产开发之外，还有众所周知的足球，还有酒业，还有贸易，还有出租车，还有酒店，应该说涉及的范围非常多。

　　【杨明明】当时从一个产业发展来说，是在资产运营方面有一个新的突破，走多元化的路子。应该来说，在92年改制之后，基本上大连发展应该是走向一个快速发展的快速通道。从目前来看，在大量市城区开发量来说，到现在为止仍然是首屈一指的，占的范围是非常之高的。一直到2000年之前，大连万达还是大连区域性的开发商，只是在东北小有名气。

　　【杨明明】2000年之后，我们一个是借着西部大开发的市场发展机会，当时2000年提出来振兴东北，这样2000年开始在长春和成都两个地方都做了跨区域开发的尝试，一直持续到今天。那么，真正开始定单地产，或者是再把这个概念浓缩一下，就是定单商业，应该也是从2000年开始。应该来说，在这个之前，万达在大连做的一些房地产开发项目也有一些物业，那么在这些物业经营过程中间把物业租赁给小的一些住户，往往风险比较大，短时期内来看租金比较高。

　　【杨明明】但是，对于万达品牌的建设，而且，长期稳定的租金回报来说，发现并不是跟自己的初衷非常吻合，在这种情况之下我们也探讨怎么进行突破。在这种情况下，我们从沃尔玛到后来的时代华纳，一直大连大洋百货，乃至于后来百盛，新加坡的大时代，还有酒店国际连锁经营管理公司，应该来说现在目前万达每一年都会定位在两到三家世界五百强企业和亚洲一流企业和国内前三位企业进行合作。那么，从这么四年的发展上来看，应该说发展结果令人瞩目。

　　【杨明明】因为这种发展模式，实际上所谓这种定单地产模式，应该来说是从一个比较初级的市场行为变成一个开发商自主的作用一个真正的以销定产的这样一种出发点，应该说万达走出了这么一条路子。从目前情况下来看，这种模式不同于传统的开发商。作为传统开发商来说，比如说住宅产业，赚取住宅销售价格，和投入成本，包括其它管理费用，包括三项费用和税费，所有成本支出的差价。卖完之后自持的物业，包括物业品牌来说，这个课题没有支持它。

　　【杨明明】最近两年来，仅仅是宁波，我们在宁波一个新的开发区，上海杨浦区万达商业广场，包括北京万达，三个物业加起来，我们将超过一百亿以上。在短短两、三年时间，有这样的发展机会，我觉得模式在这个中间起的作用是不能低谷的。在这个中间我们也走过一段不完善的地方，因为我们作为开始，抓在住了这样一个模式，来很快复制、发展，在两、三年时间，开发出二、三十个商业广场，有个是单店，有个是组合店，对资金需求量非常之大。

　　【杨明明】模式在开始运作过程中间，难免出现这样那样的问题，在2003年下半年之后，万达经过快速发展之后，它会更加注重于自持物业的发展，包括它后续经营的情况。我觉得今天这样的活动非常有意义，它的意义不仅在于这么多家主办、承办和参与单位都是我们非常熟悉的，包括业内的，包括网络的，包括政府的，包括顾问支持，北京中原都是有强大支持的。同时，又是在CBD商务节第一天，也是上一周秋季房展最后一天，我觉得尤其是最近几天市场情况，我感觉到七、八、九三个月，有很多企业感受到在金融政策，土地政策条件下有点感受，最近一个时期是一个拐点。就咱们北京万达广场这个项目，是在CBD核心区这样一个位置，应该说是在国贸和华贸，以及CCTV和BTV核心交叉点的位置上。

　　【杨明明】我们做这个项目，我们觉得这个项目意义在于代表万达，从单纯的定单商业，变成在一个城市非常有商业价值的区域，怎么打造成一个更加成熟的，完整的综合建筑体非常有力的尝试。这种尝试，它的市场风险和它的市场前景，包括品牌的塑造来说，可能对于相当一部分的传统的开发商来说，它的吸引力比较大一些。因为我们感觉到单纯一个房地产住宅开发是一个比较初级的开发，或者是比较传统开发之外，那么我觉得万达商业地产开发，就我们万达本身来说不是代表其它发展商情况，万达本身来说，是打造这样一个产品。

　　【杨明明】我们在2003年下半年，以北京作为起始，建造建筑综合体，我们感觉到这个产品商业价值更加大。选择这样的产品开发来说，是有先决条件的。但是，以这种模式来说非常有意义。那么，我们在做这个项目的时候，也是走过这样的过程，2000年开始洽谈这块地，像我们边上的几个项目情况一样，因为万达是一个外地公司，在北京来说也是抱着一个学习的态度来做这个项目，所以我们做了非常充分的市场调研，觉得像尚都、SOHO现代城等等，这种产品跟市场需求对接做的非常棒。

　　【杨明明】所以，我们在这个产品上也做了一些转型，包括我们北区在接近三十万米纯住宅项目，我们改造成是SOHO的升级版，我们在西区类似于像尚都国际这样产品来做的。那么，这中间有一定的市场空间，有一定的市场机会，我们南区总共有22万平方米，我们在19日时代华纳，沃尔玛，包括大洋百货等很多酒店公司到我们现场来，有一个南区的启动模式，标志着我们南区项目进入一个实质运作过程中间。我们感到在打造南区项目的时候，确实花了非常多的精力打造。

　　【杨明明】这个项目我们在地下负一层安排了世界五百强的超市，我们地面层里面有精品百货，在东座那边有中外合资这样大型的百货超市，在我们三层以上还有娱乐业和影院，包括我们的顶层还有酒店的配置，还有五星级的酒店。我们感觉到这些物业都是我们自己持有的，将近二十二万平方米。简单来说，二十二万平方米，如果我的市值超过两万五千块钱，市值超过五十多亿，这是一个非常惊人的数字。这个对于谋求上市发展来说，国际上来说比较容易得到投资者的一种认可。所以，我就是有这样的感想，如果说一个好的模式，尽管在打造过程中间，有这样的一些探索的过程，但是只要这个模式在市场上真正能够对接的，消费者能够喜欢的，总是有它存在的价值。

　　【杨明明】结合我们从2000年到现在，我们做了将近二十个万达商业广场，在全国各地，从最北的哈尔滨沈阳，到最南边的南宁，总共做了将近二十多个，其中有十多个已经开业的，其它几个都是在建设中间。我们有一个感觉，就是定单地产本身来说，它的意义主要是在于以销定产，在国内很多开发商做了很多商业地产项目，包括写字楼，包括商业中心，包括商铺，往往都是建成之后，再寻找下家和消费者群体，这个过程中间无疑就会拉长经营期和培育市场的过程。

　　【杨明明】那么，如果是定单地产的话，它的市场机会在于你在开始的时候，就已经找到了这样一个用家，或者是买家，而且你在规划设计阶段，就已经按照要求去做了。如果你在用家和买家，合作伙伴这些人都是有强大的市场资源和消费群体资源支持的话，很显然这个蓄水期，就是你这个产品市场培养期可能非常短，可能就是说到了明年年底，比如北京万达广场开业的时候，我有这些世界五百强企业进来的时候，也就意味着个市场已经形成了，并不是小业主要等两、三年，甚至推倒重来。

　　【杨明明】在这个情况下，我们在王府井边上的东方广场，都是着重传统的，建成之后再来招商，市场做不好，再找一些小业主过来，哪怕降低档次和租金，这种模式完全是不一样的。所以，这个无论是对于里面的商家，租家，还是投资者来说，无疑是一种保值和升值的这样一个保障。所以，我们曾经开玩笑说，北京万达广场做这样的项目，我们很多业主说为什么前两年没有来卖，总是感觉卖的比较迟。我们后来跟他们开玩笑，我们这两年是找到世界五百强来合作，而且这五百强是真正的用家，会对你的保值和升值来说，提供了非常良好的保证。所以，我想每一个开发从这样的角度做幕后的工作。

　　【杨明明】尤其是作为商务地产来说，很显然后续经营工作非常重要，所以对于市场的培育和消费者成熟理念培养来说非常重要。比如说我们自己在北京万大来说，我们结合产品特征，就办了一本杂志，不是简单的会员通信，是立足于CBD这样的一个产品，它的前身是什么样的，它的来世会是什么样的，它是什么样的群体，它是面对CBD人喜怒哀乐，考虑进行这样的尝试。

　　【杨明明】除了这个之外还有学校，这个学校就是商务学校，我们希望把我们买整层或者是一栋、两栋的业主，我们跟北大光华学院搞培训，跟国际知名的咨询公司搞培训，这样为我们商家提供后续经营，提升他们后续经营的能力，这样对我们的项目长治久安，和后续经营来说都是一种投入。所以，这个市场要求在商务地产和这样盈利过程中间，可能比传统开发商建的房，侧重于物业管理这样的要求高得多，是咱们大连万达集团和北京万达广场公司对于定单地产的一个简单的陈述。