商业地产凝聚商气 开发商经营者联手是成功动力

商业地产在北京的发展历程并不长，却已然遭遇了一些困境，其中最大的矛盾就是商铺有余商气不足，以至于一些商铺租售两难。前些天，北京媒体又爆出了“潘石屹300万元买奶粉”的消息，症结也恰恰在于商铺的商气难以凝聚。

　　可以肯定的是，靠规模开发、热门地带已经不足以扬起商业地产的风帆。业内人士一致认为，开发商、经营者的前期联手是成功的动力，对周边地区的详细开发和准确定位则是避免盲目开发的疫苗。

　　■商业和地产在开发初期牵手

　　早在2003年，地产大鳄+商业巨头就已经成为商业地产的一种开发模式，引起了众多企业的关注。然而时至今日，商业和地产的真正联手仍未完全实现。不少开发商仍是凭借前期的设计构想盖楼，为了回流资金又快速卖出去，之后能否吸引广大消费者就是投资客和经营者的事了。

　　目前在业内达成共识的一点是，开发商是开发地产的，商业方面是绝对的外行，外行人做内行事，难免要吃亏摔跟头。因此，一些开发商开始提出，在先期开发建设过程中，经营公司和物业公司就应该介入，使楼盘的建筑设计更符合商业运营的要求。北京某商铺写字楼在开发初期忽略了经营公司和未来的合作伙伴，待外立面都已经做好、招商工作全面展开时，才发现本来最适合做超市的一层，由于整体布局不合理，不能满足有投资兴趣的超市的要求，只得改了又改，时间和金钱上的成本都浪费不少。

　　经营者的介入不仅有利于建筑设计和布局的合理性，更重要的是对周边业态的考察，也就是对未来经营前景的准确判断。在北京的王府井、西单、中关村、CBD等商业聚集区，不缺商业，后来者要想挣钱，只能瞅准有需求的空白点，这就要靠具有丰富商业经营经验的人来掌舵。

　　一位业内人士称，一些做过住宅的开发商自认为经验丰富，难免胆大而心不细，想当然的投资商业地产，不屑与经营者进行前期合作，即便商铺顺利卖出，前景也不会好，最终影响的是开发商的声誉。

　　■人气最为关键

　　北京富力城房地产开发有限公司的销售策划部副经理关卓鹏表示，凝聚商气的前提是凝聚人气。他认为，最不冒风险的商业模式是以人的需求为准，这也是最现实的，因为人是商业兴旺最关键的保障。如果周边居民很多，又缺乏同质性的商业供给，这一地段必然会成为热门。

　　华润万家华北部企发部市场开发主管孙立杰表示，华润超市在选址时比较重视竞争对手，一般会选择比较独立的小区，人口达到一定数量就可以考虑进驻。据记者了解，各大超市在选址方面一般都比较挑剔，而周边是否有需求则是他们考虑的重点。

　　一位业内人士表示，建外SOHO商业部分的设计很别致，也受到了很多人的欣赏，之所以遭遇困境，与前期的定位和设计无关，而是因为它住宅部分尚未完全入住，无法保证一定的顾客数量，也就是人气还没聚起来。对于一个相对封闭的商业街来说，没有住宅的保证，就无法顺利运营。

　　■热门地区不热门

　　目前，北京几大商圈都面临饱和，王府井、中关村都传来了“过剩”的声音，而发展势头不减的CBD商圈内，一些已建成和正在建设的商业项目也嗅到了危险的味道。一位已进驻CBD商圈的业内人士表示，商业氛围、人流、消费需求、市政设施都存在着一定的欠缺，在这种情况下，商业地产的开发仍然如火如荼，让人不得不担心这个区域的商业前景。

　　热门地区有着先天的优势。对于商业地产来说，选址是第一位的。据业内人士介绍，现在北京的商业发展模式大体来说有两种，一种是在较为偏远的地带建设大型ShoppingMal，用规模来吸引消费者，虽然在美国很流行，但在北京的运营却不甚成功，原因在于消费者没有这样的消费习惯；第二种就是众多商业集中在传统商业街区，用集团优势争取消费者，如王府井、西单。因此，热门地区对于商业地产的开发者有着特殊的魅力。

　　然而，热门地区不一定永远热门，这些人满为患的地带趋近饱和。越来越多的开发商开始将目光着眼于缺乏商业的地区。这些地区往往消费需求比较大，商业相对匮乏，交通比较便利。在很多楼书中，都可以看到“弥补地区空白”的字眼。当然，在这类地区开发商业地产，也要瞅准对象，例如中低收入的居民区里，受欢迎的肯定是超市，而高档百货则难有立足之地。

　　■业态组合规避风险

　　东方集团股份有限公司的市场总监鲁炳全认为，业态组合指的是开发商是不是有原则的去推动物业市场化，一个有责任的开发商应该明确地告诉投资者其业态组成及比例。

　　另一位开发商则表示，前期规划业态是商业地产成功操作的基础，只有良好的规划才能保证日后不会出现同质化经营、自己拆自己的台。

　　关卓鹏表示，保证业态组合的手段很多，不仅仅靠强制规定哪块区域做什么。比如40平米只能做中低档餐饮，高档餐饮则需要更大的面积，通过提供不同面积的商铺，无形中就限定了经营者的规模和档次，避免了“撞车”。一些开发商抱怨说，虽然前期进行了业态的设计，但是招商时变数很大，不是想招谁来谁就能来。一位业内人士批驳说，如果无法按照前期规划招商，只能说明这个规划是不合理的。真正的投资客有着丰富的投资经验，能判断出某种规划是否能在特定区域内讨好。 （消息来源：北京青年报 记者康维）