国美地产沉沙变卖和退地成主旋律

     2005年，携国美电器在香港上市之利，首次折桂内地首富的国美集团董事局主席黄光裕发出“拿出100个亿砸向地产，让鹏润地产成为第二个国美电器”的豪言壮语。只不过现在已是恍如隔世，令人唏嘘不已。据本报了解，国美系地产旗下的国美商都正面临被变卖的境遇。而国美商都的命运只是国美系地产业务现状的一个缩影。整个国美地产系已经走到了十字路口，变卖和退地基本成为旗下地产业务处置的主旋律。    

    本报记者独家获悉，整个国美地产系如今已经走到了十字路口，变卖和退地基本成为旗下地产业务处置的主旋律。位于北京西南四环科丰桥东南角的国美商都项目即将易手，参与竞逐的包括一家在国内设立公司的海外基金、央企中铁置业以及一家美国财团。这一消息得到鹏润地产一位高管的证实。他透露，这三家接受的价格都在60亿元左右。

    “目前，整个国美系地产业务中，商业项目全部被用来变现，二级住宅开发这一块基本停滞，一级土地开发业务则全部中止。”一位知情人士向本报记者透露。

    “国美系地产业务为黄光裕私人拥有，黄一直怀有浓厚的地产情结，对于地产业务一直亲力亲为。在其出事之后，相比国美电器这样的上市公众公司，国美系地产业务更容易陷入资金困局。”国美商都前任总经理周东权说。

    2005年，携旗下国美电器在香港上市之利，首次折桂内地首富的黄光裕发出“拿出100个亿砸向地产，让鹏润地产成为第二个国美电器”的豪言壮语。不过，在去年11月19日，黄光裕因涉嫌经济犯罪被北京警方带走调查之后，地产业务似乎正在成为不堪承受该事件影响的首当其冲者。

    四年弹指一挥间，昔日首富的房地产棋局已是恍如隔世，令人唏嘘不已。

    变卖进行时

    3月中旬的一天，国美商都剩下不到20名招商人员的花名册被人事部门取走。几天之后，他们才知道，花名册被拿去送给来国美商都“考察”的中铁置业人士审阅。

    光临国美商都的中铁置业高管们当然不仅仅是单纯来考察。“卖给中铁置业的可能性非常大，财大气粗的中字头企业能让项目重获新生。”国美商都的一位内部人士对此颇为期待。

    同样在转让之列，位于北京西三环的鹏润建国大酒店项目走在了国美商都的前面。此项目在2月份以大约4亿元的价格易主，成交价格比几年前鹏润地产的收购价少了1亿元。

    “目前鹏润地产旗下的几乎每个项目都在想办法处置，要么就是准备把土地退还给政府，要么就是在和买家洽谈出售。”一名刚刚离开鹏润地产的高管说。

    他透露，鹏润地产旗下的天津地块、无锡地块和重庆国泰广场项目想退还给当地政府，但现在还没有退掉，因为当地政府不是很愿意，正在协商之中。

    前述现任鹏润地产高管表示，这些项目都是在土地价格高涨之际所拿，成本太高，目前正在和当地政府做沟通，谈不妥就退。“不过，退不退还是一个未知数，至少目前并没有退掉。”

    对于现在的商业资产的变卖，他指出，只不过是在做结构上的调整，是在执行2008年5月新任管理团队的既定战略。现在商业部分占地产总资产的70%，而在战略方针中，这一比例将被控制在20%。

    惟一没有陷入变卖传言的是重庆鹏润蓝海项目。“此项目是所有地产业务中惟一有净现金流的项目，做得还比较不错，所以免于被出售的命运。”一位鹏润地产重庆项目内部人士告诉本报记者。

    所有各方的说法都被聚焦成这样一个事实，在2005年之后，除重庆鹏润蓝海项目之外，黄光裕在地产上所作出的几乎所有投资，都面临着被清算的命运。

    地产投资之殇

    由于黄光裕在地产业务整合思路上的摇摆不定，旗下的地产资产何去何从，一直以来是一个众人揣摩但猜不透的谜题。此番谜底以这样一种类似清盘的方式揭晓，让人唏嘘不已。

    黄光裕的地产业务实际上有两大体系：鹏润地产和明天地产。目前叫卖的主要是鹏润地产控股下的子公司，而明天地产旗下只有明天第一城和国美第一城，均不在出售之列。

    分析人士指出，冰冻三尺非一日之寒，造成鹏润地产窘境的罪魁祸首应该是盲目扩张、长期的管理不善等综合因素一起作用的结果，现在是积重难返。

    有着浓郁地产情结的黄光裕或许想不到鹏润地产今天的情形。想当初，这个潮汕人一门心思在想方设法地寻找介入地产的机会。

    “在2005年，那时候黄总已经敏锐地发现了房地产的投资机会，想把地产做大，但一直苦于找不到合适的项目。”鹏润尊爵原总经理李松波说。李在2005年先后谈了59块地。

    黄光裕的管理模式颇为粗犷：找几个人，撒网似地出去找地。“假如弄出5个找地的项目公司，能找到两三块地，就拥有了两三块地的储备了。”李松波说。

    禹晋永、吴发强、李松波作为第一波房地产项目的操盘手被黄光裕推上前台，与之呼应的是，国美置业、鹏润昊天、鹏润尊爵等项目公司几乎同时成立。之后，黄光裕接连在重庆、无锡、天津等地拿下了地块。

    “战略调整太快，一下子摊子铺得太大，导致资金链绷得比较紧。另外，在用人上的不当，都给鹏润地产的发展种下了恶果。”一位知情人士指出。

    此次变卖的国美商都项目就是一个典型。“在西南四环这个位置上，运作60万平方米商业地产项目，你说国美商都这个商业项目到底是甜果还是毒药？”该人士诘问。

    这样一个项目让黄光裕一度犹豫要不要卖掉。不过，不愿认输的黄最终没有放手。据国美置业第二任总经理吴坤岭计算，黄在国美商都的总投入大概在24亿元左右。

    在用人和一些项目遴选上的不当，让黄光裕陷入泥潭之中不能自拔。黄光裕开始筹划在资本市场上寻求支援，中关村(000931.SZ)进入黄的视线，借壳上市提上了议事日程。不过，事后证明这一步棋差强人意。

    “为了洗这个壳，剥离债务，黄光裕做了大量工作，投入了十多亿元的资金。这超出了他的预期。”知情人士指出。

    黄光裕陷入了焦头烂额之中，国美系地产开始步入风雨飘摇之路。

    救赎之路

    在地产行业的糟糕表现让在家电零售业长袖善舞的黄光裕褪去了首富的光环。对于房地产业务的困局，黄光裕显然不会容忍太久。

    事实上，早在2005年大举进军地产业之际，黄光裕就意识到当初粗放的管理模式存在的掣肘，整合被提上议事日程。黄光裕当时透露，用1年时间完成地产公司大量的资产重组工作。

    不过，这一计划却遭遇了一连串“变化”的打击，地产业务的整合变得扑朔迷离。2006年，童渊把各自为政的项目公司整合为鹏润地产集团。不过，很快童渊挂印而去，整合的效果也无从窥见。

    2008年4月，黄光裕旗下地产业务架构得以大刀阔斧地进行手术。在新的地产架构中，地产业务被整合成控股公司、地区公司、项目公司三个层级，鹏润地产作为控股公司。此番人士震荡中，作为控股公司的鹏润地产的领导层全部为空降兵，王军登台亮相。

    重大调整的背后，预示着黄光裕对地产业务的重新思索。“新成立的鹏润控股从战略层面对整个国美系地产进行了重组，目的就是要把整个地产业务装入中关村。”王军告诉本报记者。

    一个月之后，中关村抛出重组方案，鹏润地产拟以全部资产注入，借壳上市。不过，在短短3个月之后，这一以虚高资产换虚高股价的资产置换方案被宣布放弃。

    “借壳上市时机不对，在注入资产、定价、报批上都出现了问题。”知情人士指出。

    这一轮组织架构调整和人事变动，是黄光裕为鹏润地产所做的最后一次自我救赎。只不过，黄光裕没能让地产业务像电器一样借壳上市，再一次完成化蝶。

    2008年11月19日，黄光裕接受有关部门调查，这也让国美系地产的救赎之路戛然而止。

    在大多数人看来，黄光裕被调查事件是此次国美系地产业务不得不走向卖身之路的导火索，黄光裕事件则加快了鹏润地产战略调整的速度。

    不过，无论鹏润地产怎样想方设法将“变卖”粉饰为调整，不管怎样的一种“更多的变现意味着更多投资机会”的说辞，国美系地产过往的繁华已如过眼烟云，留下的只是一个值得细细品味的商业案例。