扩张还是收缩 楼市回暖无改房产商低迷购地欲

   　主持人:本报记者李和裕

　　嘉宾:克而瑞(中国)研究中心首席研究员陈啸天

　　眼下,大家都很关心房产市场是否真正开始回暖,而作为“源头”的土地市场情况备受关注。上月全国土地市场出现集中成交,流标情况有所好转,但成交价格进一步下滑。特别是住宅地块底价成交成主流,土地溢价水平普遍低于10%。也就是说,开发商购地欲望依然低迷,最多只能接受比底价贵一成的价格水平。于是,业内人士把土地成交有所恢复的原因归结于地方政府的“以价换量”。

　　供应节奏放缓

　　成交涨幅明显

　　主持人:近期全国土地市场的整体表现如何?

　　陈啸天:2月新增全国各重点城市(31个)土地供应幅数为314幅,占地面积达到1437.92万平方米,与1月相比分别减少23.2%和24.8%。我们认为,当前各城市2009年的土地供应计划尚未全部出台,供应指标也在拟定中,因此各大城市纷纷放缓了供地节奏。

　　而从成交来看,2月全国各重点城市(31个)土地成交总幅数为330幅,比1月上涨47.3%,同比涨幅则达到了71%;占地面积为1471.58万平方米,环比和同比分别上涨54.5%和22.3%。在土地供应下降的基础上,2月土地成交仍有所上涨,主要是由于1月集中了不少节假日,部分城市将土地挂牌时间从1月延长至2月,才导致2月土地集中成交。

　　流标情况好转

　　价格持续下跌

　　主持人:土地市场也如同房产市场一样有回暖迹象吗?

　　陈啸天:2月全国经营性土地的流标率为8%,这与2008年12月的水平基本持平,流标情况比1月好转。在有经营性用地成交的21个城市里,仅有合肥、宁波、天津、长沙、郑州、武汉6个城市出现了土地流标,与1月相比,这种土地流标集中于个别城市的现象更加突出了。流标情况好转主要是由于地方政府开始采用多重手段去保障土地成交。首先,推地前先与企业进行沟通交流,甚至出现了询问开发商心理价位的现象,并通过预申请方式多推企业意向地块;其次,通过调低土地底价、调整用地性质等方式以保证地块的成交;另外,2月有较多的政府背景的企业入市拿地,对于维持土地市场的稳定也起到了一定作用。总之,目前地方政府对提高土地成交率的心情十分迫切。

　　2月全国土地成交总价为147亿元,土地成交平均楼板价为729元/平方米,总价是上涨的,单价是下跌的。其中经营性用地的平均楼板价为1039元/平方米,比1月下跌了15%。不过八成以上企业仍以底价拿地,说明大部分开发商对于进入土地市场仍然保持谨慎态度。

　　扩张还是收缩

　　口袋决定脑袋

　　主持人:今年房地产商这种拿地谨慎的态度会不会根据市场变化而发生改变?

　　陈啸天:其实2月资金充裕企业与资金紧张企业在土地市场上的表现差距已经开始显现。在拿地决策上究竟是扩张还是收缩,各企业处于“口袋决定脑袋”的境地。

　　部分实力企业已经在考虑低价抄底,拓展土地储备。如近期绿地集团就基本敲定了上海的3个项目,又在天津获得千亩土地储备;保利地产次在贵阳拿地,项目总建筑面积近百万平方米;苏宁环球在其大本营南京拿下了3幅土地,总占地面积达35.63万平方米。

　　但也有少数企业资金紧张,拿地战略必须调整。如前年耗资近百亿拿下全国地王长沙新河三角洲地块的北辰实业,在经历了退地风波后去年年底终于动工,然而今年其长河玉墅与姜庄湖项目均处于停工之中,再度传出资金紧缺消息。很多前几年大肆扩张的企业,目前往往手持大量土地,却因为缺少资金难以开发。过多的土地储备已经成为企业的一个沉重负担。