苏州楼市暖春开发商销售策略生变

      楼市流行着这样一句话，叫2007买房难，2008倒房难，2009卖房难。可今年以来，苏州楼市却怎么也看不出卖房难的迹象，有人说苏州楼市出现小阳春。这到底是楼市触底反弹，还是昙花一现呢，进入今天的新闻清晰度，楼市暖春。 

      说到底，老百姓心里有一杆秤，不管怎么样，只有房价降了，我就掏钱。不过，这几天，我们的记者在采访中，却发现了一个奇怪的现象。 

      本周五的房交会现场，天空下着小雨，但现场却异常火爆，市民争相排队领取购房优惠券。 

      2009年3月27日 苏州市体育中心 

      只要拿出一张小小的优惠券，在房交会上买房，就能当8000块钱人民币，这在苏州楼市历史上还是第一次，如此集中的优惠力度究竟会对苏州楼市产生怎样的影响呢？ 

      房交会工作人员：大概半个小时多一点，差不多五六百张已经发出去了。 

      市民：反正现在是能少一点就少一点吧。 

      市民：八千块钱还是比较实惠的。 

      记者了解到，此次发出的购房优惠券在大部分楼盘都可以使用，其中，买普通商品房可用一张，买别墅和商铺可以用两张。 

      市民：消费券是一方面，我还是根据我自己的客观情况，看一下，按照自己的心理价位，当然政府推出消费券是相当好的，但是还是要我们老百姓要承受的起，如果心理价位能承受的话，我觉得还是要买的。 

      记者： 随着苏州楼市成交量的不断放大，许多开发商的销售策略也在悄然发生着变化，比如说我身后宝带西路的这家楼盘，从年初到现在，他的价格不仅没有下降，反而出现了缓慢上涨。 

      贾先生（购房者）：我半年前来的时候，差不多比这个价位要低一点。以前我记得这边是6000多一点，现在好像是6700到7000左右。 

      售楼人员：我们从期房卖到现房，价格有提升也是正常的。而且我们因为开的时候不像有些项目一下开很多，我们就是逐步逐步在推的，可能就是两栋楼，两栋楼这样。 

      贾先生（购房者）：我觉得稍微还贵一点，因为这个地段还没有成熟。还有好几年才能定，最起码要一年左右，稍微还贵了一点。 

      事实上，除了购房优惠券，各家楼盘还打出了不同的优惠措施，比如推出特价房，打折，免契税等等，让人眼花缭乱。数据显示，今年二月份，苏州住宅类房源成交4861套，同比增长一倍多，出现了罕见的小阳春。三月以来，楼市每天仍有100套以上成交业绩。业内人士普遍认为，这正是政府引导，开发商合理降价的结果。 

      苏大商学院的沈健认为，目前楼市出现小阳春，也跟宏观经济背景下，人们对未来通货膨胀的期许有关。 

      沈健（苏大商学院副教授、社会传真特约评论员）：美国向整个市场投入了3000亿美元的钞票，也就是说美国在放印钞机印钞票。大家对通货膨胀的预期比较大，很有可能会引发全世界的通胀，我们中国经济全球化，也不可能独善其中，如果说万一未来通货膨胀，大家手中的钱不贬值了吗，还不如买房子，因为买房子可以保值，所以最近在我的生活周围，也有很多人在思考，要不要买。 

      买还是不买，这是个问题，在沉寂了一年后，买房又成为大家关注的焦点话题，不过，与之前疯狂的岁月不同，这次买房的市民更理性，也更直接，那就是要买的房子，房价几何？ 

      记者调查下来，不少小中介今年以来在二手房一块还是颗粒无收，业内人士认为今年开春以来苏州楼市表面繁荣，并不是楼市真正意义上的春暖花开，楼市小阳春充其量来说是一次购房刚性需求的短暂释放，房产商蠢蠢欲动图谋涨价，这是商人的本性；买房者犹犹豫豫欲买还休，毕竟掏出的是真金白银。过年以来，苏州楼市画出了一条诡异的曲线。 

      贾先生最近想换套新房，他到沧浪新城附近的这家楼盘一打听才知道，这里的房价已经有所上涨。 

      半年时间，上涨近1000块，贾先生不太敢相信。不过，这里的售楼人员说，房源已经卖的只剩下十几套了，而且都是准现房，所以才会涨价。 

      售楼人员告诉贾先生，如果现在不买，接下来就只能等下一批了房源了，这让贾先生有点不知所措。 

      事实上，暗中涨价的楼盘并不止这一家。沧浪区，平江区，园区一些销售业绩好的楼盘，几乎都出现了房价微涨的现象。根据房管局统计的数据，今年二月份，苏州商品房成交均价为6609元/平米，比1月份的6185元/平米，上涨了423元/平米。 

      市场回暖，新房的热销，二手房市场也跟着出现了一波小阳春，殷先生最近想买套二手房，结果自己看中的房子却被别人抢了先。 

      记者从房屋中介公司了解到，最近二手房确实成交量确实出现了较大幅度的增长，比如2月份，苏州二手房成交突破1800套，挂牌价也稳步回升。 

      事实上，虽然二手房挂牌价一直走高，成交均价却基本保持在每平方5000块钱左右，而且基本上都是100平米以下的中小户型房源。也就是说，中低价位的刚性需求释放较多，投资，改善性住房的需求还未启动。记者在采访中也发现，大多数中小房产中介，并未在这波回暖中尝到甜头。 

      跟邵先生一样，因为担心房价上涨，而急于买房的人不在少数，那是不是房价就已经见底了呢。 

      聂梅生（工商联全国房地产商会会长）：这一轮的回暖有三个原因，一个是政策指向，这一轮释放出来的基本上是新政所支持的，三个月左右见效。第二个就是房价找到了他合理的区间，开发商理性的定价，大部分城市的同比环比都在下降，这样的话，释放了购买力，就是刚性需求开始释放，供需之间找到了平衡，第三个就是跟信心有关系，经过了去年大家没有信心，今年政府强力的刺激增长，刺激消费，加上人大以后，大家对经济有信心，加上媒体也在宣传房地产市场回暖，这三个原因造成的。 

      聂梅生表示，目前还没有迹象显示，中国脱离了金融危机的影响。而据相关统计，目前苏州可售房源仍有600万平方米，按照目前每月40万平方米的销售速度，即使不新增一套房子，也至少需要买一年半才能全部卖完。 

      肖轶群（园区某楼盘销售经理）：上周我们加推了一些房源，价格大概涨了300到400块一个平方，但是我们推出了200多套，也将近买了70%-80%，也卖了100多套 。  

      沈健（苏大商学院副教授、社会传真特约评论员）：我们消费者还有一个心理，就是追涨下跌，所以据说现在有部分房地产商也是消费者这种心理。所以说呢，让这个房价微微的上调，就跟大家讲房子没有了，马上还要涨了，是吧。并不排斥，因为消费者的心态确实也不是很成熟，他是追涨杀跌。 

      袁继峰（房产投资顾问、社会传真特约评论员）：尤其是之前让利幅度比较大的楼盘，那么他目前觉得完成了既有的回款任务，同时跟相比周边竞争楼盘来讲，他觉得他楼盘竞争优势非常明显，那么这种情况下他会采取一些价格略微往上调的措施。 

      殷先生（购房者）：房东说很遗憾，房子在我看的同时也有客户过来看，看了他那边可能意向更充分一点，已经签掉了。 

      衣秀春（房屋中介机构企划主管）：一些次新房，房龄在5年以内，周边配套比较齐全的小区，还是很受客户的欢迎，往往有的会出现几个客户看中同一套房子的。这样会引起房东涨价的一个趋势，当然这是一个个案。从整个苏州市场来看，价格还是比较平稳。 

      钱老板（房产中介）：我问一下，你们现在销售情况怎么样，销售情况不太好。今年有没有卖掉房子，没有卖掉房子。那平时怎么办，平时就是租房，租房价格也便宜。 

      房产中介老板：最近二手房销量怎么样？销量好像跟以前差不多，最近看的人多，真正下单的人不多，可能还是嫌房了。 

      邵先生（购房者）：因为年前前后1月份2月份也在看，当时看不是很着急，3月份感觉有点火起来了，所以稍微急迫一点。 

      聂梅生（工商联全国房地产商会会长）：主要是看房地产的交易量能不能够持续，可持续性，如果能够持续到下一个季度，安全的过了第二季度，我觉得房地产在今年下半年将会走出一轮健康发展的稳定的行情。 如果说在二季度有一些震荡，比如说经济数据，比如说交易量的持续性，房价的持续性，不排除还会在底部寻找他的平稳，所以关键还是看第二季度这一轮行情能不能够维持。 

      袁继峰（房产投资顾问、社会传真特约评论员）： 即使在07年销售最好的时候，也不存在零库存的情况，现在也不存在。 

      在我们的采访中，大多数市民都表示，因为看到了实惠，才选择出手买房，如果开发商再次涨价的话，可能还会坚持观望。 

      市民（购房者 ）：对老百姓来讲，实惠实在，经济适用，这是主要的，我要看一下价格，如果价格涨起来的话，我不会买，因为感觉最近房价浮动蛮大的，有的时候涨，有的时候跌，但是我要看，自己再稳定一两年，如果说感觉现在有合适的，就买，如果说没有合适的，我可能再观望一年到两年。 

      王雨辰（苏州市房地产市场管理处处长）：我们希望开发商能通过降价来促销，把存量房消化掉，政府有这个想法，政府希望楼市应该健康平稳的发展，不希望它暴涨 。 

      沈健（苏大商学院副教授、社会传真特约评论员）：我的一个基本结论，短期内，实际上我们在政府的刺激下，包括大家对通货膨胀的预期，可能房价会有所回升。但是中长期来讲，到底房价的走势如何，最终还是要看全国，包括我们苏州整个经济发展的基本面。 

      袁继峰（房产投资顾问、社会传真特约评论员）： （大意）房地产市场能否健康发展，关键是能否提供好的就业机会，吸引高素质人才到苏州，他们对房地产有需求，才能真正促进房地产健康发展，要不然，这样的小阳春也只不过是昙花一现，不会长久。

      其实，仅靠一两个月的成交放大，就放言楼市回暖，说得轻一点是忽悠，说得重一点叫不负责任。事实上，房地产业的危机并没有完全过去。多年以来，我们的房地产企可能已经养了成一个通病，那就是，一方面高度依赖政府的政策，另一方面，存在仰仗着市场的浮躁心理。拄着这样两条拐棍的房地产业，其实跟华尔街的金融衍生品如出一辙，充斥着五彩缤纷的泡沫，当泡沫无度膨胀，远远背离老百姓购买能力的时候，自然就会破灭，而我们现在正好处在识破泡沫，而泡沫还未破灭的时间点上。不自救就自毙，而房地产业自救之路只有一条，就是把房价降到老百姓可以承受的范围，把利润降到一个合理的位置。希望苏州楼市小阳春，不是昙花一现，而是真正的柳绿桃红，好，今天的新闻清晰度就到这里，我们下周同一时间再见。