点击天津商业地产六大软肋

近来，天津市的商业地产项目如雨后春笋般的涌现出来。据不完全统计，天津的商铺销售面积已经从2000年的9万平方米上升到了2003年的近36万平方米。进入2004年，商业地产项目不断开工，目前新建商业地产项目已有60多项，总建筑面积达到260万平方米，超过了历年的建设量，预计今年商业固定资产投资将实现90亿元，商业地产的竣工量有望达到380万平方米。然而，在商业地产蓬勃发展的态势下，尽管出现了各种各样的商业模式与商业业态，各个商业地产项目的名称在前期的炒作下让人耳熟能详，但是部分商业地产项目出现的经营乏力、后劲不足的现象已经开始逐渐显现出来。商业地产项目中的“软肋”已经开始全方位暴露。

　　软肋一：差距悬殊的盈利平衡点

　　不久前，在一次商业地产论坛上，中原百货董事长杨川从一个零售商的角度明确指出，商业设施的增长速度远远快于购买力的增长，这是商业地产开发者应该清醒面对的一个现实。其重要的表现就是商业地产开发商的保本点与零售商的盈亏点存在巨大的反差。杨川董事长认为，天津的商业地段一般分为三级，三类土地单位的成本基本是1万元、5000元、1000元，综合建筑成本在内，开发商一般希望每平米每天的租金分别是3元、2元和1.4元。而在这三个商圈内，包括A类商圈的滨江道、华联商厦等每平米商业设施的每年营业额大约在1万元左右；B类商圈的营业额可能要在8000元钱以内；C类商圈每平米大约在5000元左右。如果以商业企业将零售额的6%-8%付给地产商作为租金计算，商业零售企业所能够承担的盈亏平衡点分别是：A类商圈每平方米2元以内、B类商圈基本上是1.3至1.6元以上、C类商圈不会超过1元。这样对照下来不难发现，商业地产开发商与商业零售企业之间盈利平衡点之间悬殊巨大。

　　软肋二：商业地产操作多短线

　　中国城市商业网点建设管理联合会会长荀培路认为，大多数地产商都喜欢当“甩手掌柜”，抱着“卖完就走”的经营思路，希望开发——出售——再开发的循环周期越短越好，这就不可能完成对商业地产完善的规划。

　　中原百货的杨川董事长介绍，目前许多业内人士在分析商业地产项目失败的原因时，最突出的一点罪状就是这个商业项目难以形成持续的人气。但是，一个商业项目要想达到合理的预期其培育周期要在三年，要想达到盈利至少是六至八年。而像中原百货、劝业场等都是以百年老店来要求的，换句话说零售业是长线项目，商业地产是短线项目，这是商业地产开发企业与零售企业之间的又一个分歧，这种分歧很客观。因为地产商所带来的资金70%甚至90%都是银行贷款，而现在商业银行贷款80%以上又都是短期贷款，绝对不会超过18个月，包括我们零售行业都是一年期的短期贷款，我们把一年期的短期贷款投入到一个需要三年甚至八年左右时间培育，这又成为了商业地产开发与零售企业运作之间的矛盾，

　　软肋三：商业地产开发不专业

　　中国城市商业网点建设管理联合会会长荀培路认为，开发商转攻商业地产源于利润空间，但是地产开发商缺乏一定的商业认知，对商业特性的把握存在偏差，对商业规律不甚熟悉；许多地产商没有看到商业地产开发与住宅开发的差别，套用较熟悉的住宅开发模式，先设计、后出售。而商业地产的复合性，要求地产商、投资者、经营者、物业管理商四者结合起来。这些因素带来了巨大的投资前期风险。

　　中原百货董事长杨川还认为，商业地产商不要做商业，作为零售商也不要做地产，因为这是两个行业。商业房地产是一个复合型行业，其间需要分工，越专业对项目越有利。特别是通过商业零售企业与地产商的集合，地产商可以了解零售商的需求。现在突出的问题是，当项目快要封顶的时候，零售商的需求开发商不知道，两者之间的分歧是巨大的，地产开发企业不知道零售商所需要的人员流向是什么，所以订单商业是商业地产一个非常好的模式。

　　软肋四：消费动向研究不及时

　　南开大学国际商学院的白长虹教授认为，商业地产从选址、开发、建设、经营等一系列的步骤来看，无论期间如何变化，但终端始终会围绕着消费者展开。说白了关注消费者就是关注商机从哪里来，探讨商业地产的机会问题，实际上非常重要的是变化当中去研究、发现和寻找商机。北京物美投资集团的副总裁张斌强调，消费者的变化很快，这将直接影响着商业本身、零售业态本身急剧的变化。国外几百年的演变我们差不多在20年之内演变完了，从最早单店一直到网上电子化零售业态都在上演，这样巨大的变化地产商不去研究，对商机把握肯定会产生影响。

　　业内人士认为，随着超市的涌现专业店的发展势头强劲，专业性消费的市场格局已经出现，比如类似家电的消费也转到专业店上面来。主要原因就是我们越来越尊重消费者的决定。我们过去计划经济的观念，消费者只能盲目地跟着你走，当我们转变以消费者为核心的时候，这已经成为房地产商、零售商共同面对的问题，如何来讨好消费者，这也成为商业地产上下游企业必须共同面对的问题。

　　软肋五：盲目套用住宅开发经验

　　在采访中记者还了解到，“盲目性”是目前开发商共同存在的问题。作为商业地产开发商，往往只看到商业地产开发将会带来的高额利润，却忽略了商业开发和经营中的难点及高风险问题。现在商业地产的开发商大多数是从住宅地产商转过来的，都是套用比较熟悉的住宅开发模式，对商业规律不是很了解和熟悉，许多地产商没有看到商业地产的开发与住宅开发的差别，因此常常对商业特性的把握存在偏差。其实商业地产是复合性相当强的一个行业，商业项目的选址、商业定位、规划设计、招商引资、营销策划、商业经营和产权处理等方方面面都要考虑。同时，由于商业地产中一些大型的购物中心具有一定的视觉效果，因此也成为了许多地方政府一味积极推动的形象工程。商业项目布局重合，忽视了商业使用功能，容易使项目陷入招商难的尴尬境地。

　　软肋六：项目难和商家胃口

　　商业地产的开发，要求投资者、经营者、物业管理者互相配合，否则就会有大的投资风险。中国连锁经营协会商业房地产部的负责人告诉记者，近来常常带领一些知名的连锁企业到各地区搜集店铺，一家大型连锁经营企业今年准备扩张50间分店，但通过考察后发现，很多商业地产项目与他们的要求相差甚远，这在一定程度上反映出目前不少商业项目的建设与商家的需求并不相匹配。这位负责人认为，现在一些开发商在实际开发过程中往往因急于回笼资金或因认识和经验不足，只注重商业地产前期的销售，像切豆腐块似的把商铺卖散了，却完全没有考虑商铺经营的策划、管理问题，导致商铺前期销售火爆，而后期经营出现直线下滑的情况。

　　另外，由于大型商业设施投资高达几亿元甚至几十亿元，国外多数是由基金进行投资的，而我国不管是国有还是民营企业，地产开发都过度依赖于银行的贷款，且自有资本的比例都普遍偏低，由于商业投资回报期比较长，一旦出现租金收入不理想，或者经营利润率下降的情况，就容易引发债务风险。

　　总而言之，对于发展商来说，要成功开发一个商业地产项目，一定要有长远的战略目光，不能仅仅把目光放在销售或租金回收上，而更应该追求物业本身的地产价值的提升。地产价值的提升不是一时半刻就能做到的，也不能靠偶然性，因此，不少专家学者都建议发展商在雄心勃勃进军商业地产时，一定要充分认识到投资转型潮流背后的高风险，审慎而行。（消息来源：北方网 姜昊）