专家言论：如何运作天津商业地产、引导合理开发

随着海河两岸综合开发等大型项目的启动，天津市的一部分开发商已经慢慢介入到商业地产。据不完全统计，目前天津正在实施的商业地产项目已达400多万平方米。在如此短的时间内，一下子出现这么多的项目，而天津对商业地产的消化能力究竟有多大，是否每个开发商都适合开发商业类地产项目是目前天津的开发商所应思考的问题。我们应该根据不同的档次、不同的消费群体、不同的区域定位，有选择的开发适合的商业地产形式。　　天津的商业地产如何运作，如何引导开发商合理的开发以及后期的销售运作等问题，是本次研讨会的中心议题。本次活动目的旨在研讨天津商业地产的现状与未来发展的趋势，为天津未来商业地产的合理化发展进行规划。　　张磊：商业地产是资本巨头的游戏，统一管理、经营是一个商业项目成功的关键因素。商业地产进行销售后，以后经营怎么办？策划是建立在大量市场调查的基础上，制定相应的推广策略并具体实施的过程。商业房地产的运作需要具备三要素：1)选址；2)实力；3)规模。接下来考虑的是：三旺(销售旺、租赁旺、经营旺)、三赢(发展商赢、投资商赢、经营者赢)。天津还有这么多高水平的商业地产操盘手，这次研讨会就是聚集这个行业的精英，拿出观点来用以惊醒市场。　　陈春霆：今天研讨会的主题是商业房地产。在天津，商业地产并不多，从天津商业地产来看，成交量上升明显，去年年底到今年更成为热中之热。2003年商业用房销售量，是过去8年商业用房销售量的总和。这个趋势的出现，对于天津是一个好的开端。这一轮大行情的上涨，犹如近期的科技股大盘节节上涨。商业地产成交量的上涨，意味着天津经济的上涨，地产投资得到重视，以至扩展到住宅。对于这种势头能走多远，我们是有顾虑的。过去几年，6层砖混住宅的底商4000—5000元/㎡，1—5层的商铺7000元/㎡，可1998年至今，售价均涨了1倍，这样的发展速度会不会太快，它是短期效应还是什么？究竟能持续多久？值得深思。我个人认为，把商业项目短期做好，能给底商升值带来推动作用。做长期呢，将面临利润节流问题。　　赵勇：目前的现状是一个必然。开发商走了一段路，才投入到商业地产中。海河改造、市政工程建设对于开发商是个好机会。商业地产正在膨胀中成长，这是一个令人担忧的因素，我们需要的是逐渐消化。对于我市商业业态来讲，品牌、连锁店相对缺乏，是部分商业失败的原因之一。关于商业地产的价格，并不是最终所追求的，投资只是关注回报。根据国外统计，发达国家商铺拥有量为1.2㎡/人。在我国，只有上海能够接近这个数字。对于商铺的定位，应该做出自己的特色，不应一味求大，同时这需要一个过程，需要开发商具有前瞻性。开发任何一个住宅、底商，都应从项目特色入手，如果该地区不是商圈，更应注重特色。从发展前景来讲，天津发展趋势很大，但也要明确，作为一个项目开发之后谁来经营？如何解决地区与地区之间存在着的许多差异？许多老总去上海、北京等地考察，但是也不能照搬人家的“东西”。　　崔晶雪：天津商业地产刚刚开始，供应量的饱和还很远。几年前，台湾的刘耀东先生，就天津商业地产发表了意见。这两年的天津商业意识有了很大的转变，卖产权绝不卖经营权。最近卖的比较火的例如吉利名品街、鼓楼却把产权和经营权都卖出去了，因而遭到了失败。开发商认为，如果商铺不卖，资金回笼太慢。在国外，商业投资主要靠基金，投资方看不到商业实体，只是基金的流通，而且国外的基金不保回报。在我国，房地产基金形式单一，抵押、按揭速度慢，中国目前现状靠基金是不成熟的。几个失败的项目，原因都是管理，天津地产项目，卖成功的有，炒作成功的也有，但经营成功的没有，投资人与发展商的矛盾将来会越来越大，其根本原因是管理问题。投资商业地产风险大，回报也大。SHOPPINGMALL目前过剩，北京四大SHOPPINGMALL都没起来，华南SHOPPINGMALL、青岛SHOPPINGMALL，在经营上都存在风险。建SHOP鄄PINGMALL与商业街不同，SHOPPINGMALL开店后的空调、水电等都属于运营成本。天津商业地产是雏形，今年380万㎡新建，但拆迁量更大，现在找店铺很难。经济势头拉动，目前的天津商业不会有泡沫的，有些底商空，但并不代表这一业态是空的，只要“产品”的定位、设计是正确的，“产品”是不愁卖的。目前商业地产大势是很旺的。国际商场在卖，一个商场的出售，不是经济衰败，而是产品本身是否落伍，与住宅不同的是，住宅卖不动可以降价，而商业地产却不行。　　叶国梁：我们不应从商业地产的供应量上看，而是从商业结构上看天津商业地产的发展。具有发展前景的商业地产标准：(一)30—40㎡只出售产权的小商铺；(二)4万—8万㎡标准百货商场(伊势丹)；(三)主题商铺。利用海河东西地区发展不平衡，海河以西地区竞争激烈，而海河以东地区拥有绝对优势。合理定位、后期经营的可行性就有了保证，南京路在未来可以经营一个较大的综合性百货商店。成功案例有：伊势丹、津汇等。目前的缺陷是硬件不够，在百货业分为A、B、C三级，同样的地点天津未来不是扩张而是替代问题。现在需要重新洗牌，也许在将来，谁能节省采购、走路的时间，谁就会赢得市场、赢得消费者。天津目前缺乏合理商业结构，需要重新洗牌。谁开始当老大？谁替代谁？这场商业大战在天津刚刚开始。对于商业不动产，许多商业地产开发商都会“先上车再补票”，做项目之前我们应列出方案。　　钟维燕：商业地产的成功且成为龙头老大，需要以下三大要素：(一)策划能力；(二)招商能力；(三)后续经营管理能力。前期所有工作如：招商策划、市场研究、商场饱和量调查、产品策划，这些都是很重要的。去上海港惠商场，整体让人看来很舒服，灯光、货架高度都很符合消费者的视觉需要。做商场、SHOPPINGMALL灯光很重要，灯光暗、走道很窄，是商场是否成功的重要一点。对于招商，天津这么多的商业地产，是有难度的。有很多开发商出去寻找出路。重视前期策划、物业管理、售后管理这三大要素，且处理好三者之间的关系，才是商业地产成功的基础。　　周小立：商业地产的经营并不是开发商所关心的。商业地产是一个T形，横线是SHOPPINGMALL、购物中心、社区底商、商业街；纵线是开发商对于本项目是租是卖，还是请温州中间商来租来卖。我觉得开发商关心的是产品销售问题。应谨慎做商业房地产，因为有多少城市会像上海的商铺那么热，它本身是三省一市的中心，无论怎样涨价都不过分。　　元勇：天津商业地产刚开始。我们需要营销天津，而不是营销我们的项目。在广交会上，香港人问我：“天津在哪？”我很惊讶。香港人说：“香港竞争力弱了。”香港经济衰落了，是因为它的发展是畸形的。天津市一定能繁荣起来，它具有大都市的要素：中国最好的港口、陆路交通、国际知名的银行，天津今年刚刚有起色。深圳、上海经济飞速发展靠的是政策。上海房价前年5000元/㎡，去年8000元/㎡，今年11000元/㎡，天津房价今年3000元/㎡，这和政策很有关系。对于天津，机会刚刚来临，天津政府应首当其冲，做城市宣传，整体包装。很多小城市在做电视广告宣传，而天津的城市宣传远远不够。　　张志慧：上世纪90年代初，天津有一些项目做得很好，但是由于后续没有到位，而逐渐衰败。随着“三五八十”的开展，现代化的建设进程的加快，天津将建成人流、财流、信息流的集散中心。商业地产在天津将大有作为，我们要将天津做成一个大的商圈，结合自身条件，优势互补，来营销天津。　　刘玉录：我提三点意见：1)商业地产和一般地产是不一样的，在上海投资买房只有30%，剩下的都是商业投资。大家的共同购买形成了四方利益，即：业主利益，开发商利益，投资商利益，经销商利益。2)促进商业地产的发展，第一不要仅仅定位于表面；第二是我们的管理方式；第三商业地产的三级市场价格是附近地产的六———七倍。要有系列的炒作才能体现其真正的价值，商业地产和其他行业是互相联系的，天津房地产的软肋已经显现出来，虽然我市有800万㎡销售，但在明后年的天津的某一个地区会出现供不应求。国际上，发达国家工业化发展带动了商业第一次发展，而天津市商业业态是从集中化向分散化发展，应做出相应调整。上海、广州、深圳对于商业地产的管理模式：1)定位，例如泰达定位于社会、区域、城市；2)商铺全部销售，部分出租；3)商业地产为一级市场，应炒作二级、三级市场；与住宅区别的是，对于二三级市场的炒作不是一次性的，是反复炒作。国际上，商业地产的炒作往往是住宅地产的6—7倍。在商业地产炒作中，我们应：1)认识到具有新特征的开发业态；2)从天津整体研发，将商业与住宅放在一起；与元总意见相同，与住宅联系起来，住宅也火爆了。　　侯金刚：我对天津有个大概的了解，同意以上的观点。我认为商业地产和一般住宅不是一回事，商业地产是开发商和经营者，而住宅是开发商和购房者。住宅没有经营问题，而商业地产完全是经营。每个商业地产需经过三个过程：1)开发前期过程；2)商业置业过程；3)营业长期过程。这三个过程缺一不可，同时要考虑到四方利益。北京有5个商圈，天津只有1个商圈———滨江道。滨江道60%的群体是年轻人。商业地产可以分为两类：社区商圈和商业商圈，选择成熟的商圈是很重要的。　　天津整体消费水平中档较多，最高人流量为60万人/天。60%的人群为18—30岁的客户群。一些小商铺的营业额是很高的，30多万店租的小店一年营业额能到1000多万。从经营业态到需求划分，都取决于市场，取决于顾客。　　因为本市消费水平不高，有车族不多，滨江道为什么会有这么多人流，是这60万人中30%是中老年人，他们会去劝业场。美特斯邦威年租金500万，年赢利300—400万；滨江森马年租金30万，营业额1000万/年。针对两侧小商铺成片，门店人多的现状，对于小店，应该有自己的特色，客户需要的是品牌，虽然租金高，如果高付出会得到高回报，也是好的。　　张光杰：作为一个商业地产开发商要有长期准备，要有雄厚的实力，挺得住。　　李剑鹏：做商业房地产和做住宅房地产不一样。经营者要想投资成功，首先是心态调整。在麦购，共有700多间商铺，如果仅有300间商铺出售量，今后的经营对于开发商来说是很困难的。怎样才能使商圈成熟起来，使整个商圈互动，其实商业就是卖场，未必只有物流、货币流才是商业。在老商圈与新商圈概念我有不同见解。继滨江金耀、新安、铜锣湾后，建成新的商圈。通过规划，发现购房者很理智，他们现在看重的是硬件，如车位的多少、信息化设施等，这些同样是实力的保证，在未来3—5年中，城市整体水平还会大大提升。(消息来源：北方网 杨维东)