内地成立“REITs”面临多重问题

      2008年12月，国务院召开会议研究确定了九条金融促进经济发展的政策措施，其中第五条明确指出要在国内发展房地产投资信托基金（Real Estate Investment Trusts，REITs）。这在业内引起强烈反响，它表明了此前呼声较高的中国房地产信托基金终于进入实质性操作阶段。  

      在“2009年中国商业地产行业年会暨年度颁奖盛典”上，全球第一只投资于国内物业的房托基金——越秀房地产信托基金的总裁刘永杰，就国内如何发展REITs的相关问题接受了《华夏时报》记者的专访。  

      《华夏时报》：您认为目前国内哪类物业可以加入REITs？  

      刘永杰：因为我们越秀房托是在香港上市的，按照香港房托基金的规则，投资的政策只可投资于可以带来收益的房地产项目，比如说写字楼、批发市场、商场、酒店、公寓以及停车场，是有租金收入的房地产项目，原则上不可以用来投资于空置的土地。把土地纳入房托计划，比例不少于90%，借贷比例最高占总资产值的45%，形式是信托形式，税务一定要优惠。  

      《华夏时报》：目前内地实行REITs还需要什么条件？  

      刘永杰：首先是对REITs进行专项规定，在现行的投资基金法之下，通过制定详细的法规，制定REITs的各项内容。另外一个是公司实体规模，这个我认为尤为重要，房托基金主要是以信托的形式运作的，在我们国家的法律规定下，一个物业应该由一个实体公司持有，但是在现实的情况下，有一些非实体公司是直接持有国内物业的，比如BY公司，是在海外注册的，而他们在国内并没有实体，却持有国内物业，这跟我们现行的“一个物业必须由一个实体公司持有”是相矛盾的，因此，在这方面，我们建议有关部门能够灵活处理。  

      其次，快速处理问题，建议采取国际流行的会计处理方式来进行，或者允许将折旧额派给经营单位持有人。作为出租物业，国际会计准则是这样要求的：出租物业扣除了有关的费用以及税费以后，直接把净收入分配给投资者，不需要折旧，它的物业价格的入账是以当年的评估公司公允的评估结果进行入账的。但是国内出租物业，是要得到资金收益以后，扣除有关的费用，还要折旧，再缴纳所得税以后才能够进行分派净利润。这个时候，由于折旧以后利润减少了，所以分派也就减少了。我认为，要么就采取国际会计准则，要么就把折旧分派给单位基金持有人。  

      最后，我们建议发行人在准确发行房托时，或者说物业转移时，设立一个集团的分立，建议参考香港和新加坡的做法，在税务方面给予充分的优惠，避免重复交税。按照中国现行的政策，投资物业无论是在销售还是租赁的时候都有不同的税务，出租物业在销售的时候往往是有营业税、契税、增值税和所得税的，出租物业在租赁的时候，应该是有房产税、营业税和所得税的。投资者得到分红的时候，它还要有一个利息收益税。我认为，在之前缴纳了这么多的税种之后，得到了分红，就不应该再交利息收益税。  

      《华夏时报》：REITs是房地产与证券业相结合的一种混合的产物，投资REITs存在哪些风险？  

      刘永杰：第一个是诚信风险，它涉及信托人和市场管理人，他们一定要很讲究诚信，否则的话，一旦诚信丧失，会产生很大的市场风险。另外一个是银行借贷的风险，房托基金这个产品有一个最大的特点，就是必须90%分派，也就是说它既要有45%的借贷比例，又要有90%的分派，这使得它很难还到银行的本金，一旦借贷期限到期，万一碰上金融形势不好的时候，再借的时候就困难了；那么在这个时候，只能够处置你的物业，因为你只有45%的借贷比例，你的物业远远高出这个比例。除此之外，还有一些其他的风险，主要是物业股值的风险、出租率的风险、房产市场行情的风险和政策的风险等。