民营资本热情追逐购物中心

截至2004年全国63家购物中心中民营企业占32%


　　“截至2004年，中国内地有统一产权、统一管理、统一开发能力的真正的购物中心总数有63家，其中民营企业占据主导。”昨天，中国购物中心产业资讯中心主任、中国商业联合会商业广场专业委员会秘书长郭增利在中国购物中心国际论坛第二届年会上透露，据中国购物中心产业资讯中心调查，这63家购物中心民营企业占32%、国有企业占24%、港资企业占18%、外资企业占15%、合资企业占11%。

　　民营发展商占半壁江山

　　截至2004年末，这63家购物中心累计建筑面积为620.5万平方米。

　　郭增利认为，它们的城市分布不均衡，上海、北京、深圳、大连、广州共41个，占65%。人均面积珠海、上海、海口已超过估计平均线，大连接近，其它城市还有很大空间。

　　事实上，2004年国内大型商业设施的投资建筑面积已经达到1564万平方米，数量为151个。郭增利认为，这其中多数还是“准购物中心”，即统一开发规划，产权却表现为多业权形式，如出售了部分商铺、实行返租，或者出售与出租兼而有之，以此方法来筹集资金。“中国的准购物中心项目覆盖城市广泛，数量多、体量大，民营资本占据绝对主导。”

　　据悉，截至2004年全国购物中心和“准购物中心”的发展商中，民营资本占54%，占据压倒比例，其次国有占16%、合资占13%、港资占11%、外资占6%。

　　宏观调控波及购物中心

　　国家四部委目前正调查商业地产投资过热现象，郭增利对此表示，2003-2004年购物中心增长速度偏高，但增幅小于“准购物中心”。国家虽然强调不会搞“一刀切”，但宏观调控措施将在一定程度上影响到尚未开业、盈利的购物中心的经营。

　　郭增利表示，购物中心的前期规划都比较好，但银行收紧贷款，商场开业、运营一旦受到影响，将引起发展商与租户之间的冲突。尤其是一些在建的半截子工程，容易促使投资商甩卖铺位，从而带来一系列后遗症。“政府部门要尽量解决融资问题，通过政策实现不动产商业的证券化。”

　　国外基金青睐二三线城市

　　据悉，目前国外众多基金公司开始关注中国购物中心产业。但郭增利透露，他们对于进入中国市场相当谨慎。这是因为外资基金的盈利预期在中国远远高于欧美国家。现在，国外酒店的平均毛利为30%，东南亚的购物中心租金扣除物业成本后的盈利为40%-50%，而中国目前有15家购物中心在不计投资资金、回报周期的前提下，毛利率达到了80%。

　　郭增利表示，外资基金关注的重点不是市场竞争激烈的发达城市，而是二三线城市，尤其是西部地区，可以得到更快更高的回报，也正因为如此，他们在选择项目介入时非常谨慎。


据了解，目前深圳市内正在兴建的购物中心主要是：投资40亿元兴建的华润中心；投资15亿元兴建的金光华广场。此外，一批新的购物中心项目等也在筹建之中。此次国家商务部出台新的政策，是否会对深圳购物中心的发展造成一定影响？对此，中国商业联合会商业广场专业委员会秘书长郭增利指出，虽然深圳购物中心虽然起步较晚，但目前正在兴建的大型购物中心华润中心和金光华，都是采取“只租不售”的形式，这种模式有利于统一经营和管理，保证稳定的盈利，从经营模式上来说深圳目前正在兴建的购物中心都已经成为全国购物中心的样板。