济南市商业地产发展情况分析报告

近年来，我市依托省会城市的政治、经济、文化、人才、信息等优势，商业地产发展已初具规模，有力推动了总部经济和楼宇经济的发展。 
　　一、发展现状 

　　(一)总部经济基本情况 

　　联街网研究院整理：截止去年底，全市基本具备总部经济条件的入驻企业共97家。其中有山东松下、可口可乐、百事可乐、中国重汽、济钢集团、山东鲁能、山东黄金等35家二产企业，占全部入驻企业的36%；中国工商银行山东分行、建行山东分行、农行山东分行、交通银行济南分行、汇丰银行济南分行、济南商业银行等47家金融机构，占48.5%，中国移动、中国网通、中国联通山东通信公司等其他服务企业15家，占15.5%。从地域分布来看，市中区39家，历下区16家，历城区11家，章丘市10家，槐荫区6家，高新区、长清区和天桥区各5家，济阳县、平阴县和商河县没有。 

　　（二）楼宇经济基本情况 

　　1.竣工使用情况 

　　2003年以来，全市（统计县区为历下区、市中区、槐荫区、天桥区和历城区）竣工投入使用的写字楼（公司用楼）205个，总建筑面积约433.4万平方米，入驻企业6347余家。其中历下区竣工投入使用的写字楼（公司用楼）83个（2000平米以上），总建筑面积约180.6万平方米，入驻企业3000余家，房屋空置率为10.4%；市中区有写字楼48个，面积约123万平方米，入驻企业1200余家，房屋空置率为4.9%，其中有年税收过亿元的楼宇9座，均为金融企业总部办公楼；槐荫区有写字楼12个，面积约4.65万平方米，入驻企业360余家，房屋空置率为11%；天桥区有写字楼6个，面积约34.8万平方米，入驻企业193余家，房屋空置率为13.7%；历城区有写字楼56个，面积约90.3万平方米，入驻企业1594余家，房屋空置率为24%；全市写字楼的区域分布主要在历下区泺源大街的商务办公和金融保险板块、泉城路及其周边的的综合商贸板块、文化路的教育文化服务板块、山大路、解放路的信息产业板块，市中区主要在辖区内经一路至经十一路之间，历城区楼宇主要集中在二环东路与花园路。 

　　2.在建情况 

　　目前，全市在建的写字楼、办公楼及商务楼有39个，总建筑面积177.6万平方米，在建规模在万平方米以上的主要楼体有：历下区的文华园、奇源大厦、正大时代广场、新开元广场、中润世纪城、奥体五星级酒店、鲁商国奥城、国际华电、山工新天地等，市中区的银座国际京都和齐鲁商会大厦等，历城区的嘉鑫大厦和福诚大厦，槐荫区的万丰商业楼，天桥区的边庄商务楼，功能规划主要为写字楼、商务酒店及综合商贸楼宇。 

　　（三）投资建设情况 

　　2008年我市房地产开发投资实现增长41.9%，2003-2008年实现房地产开发投资年均增长21.2%。2008年完成房地产开发投资总量274.1亿元，占到全社会投资的19.4%，占三产投资的30.2%，分别比去年提高2.7个和3.2个百分点，其中住宅投资220.6亿元，增长35.7%，办公楼投资8.3亿元，增长59%，商业营业用房投资33.8亿元，增长154.4%。房屋施工面积1571.5万平方米，增长28.9%，竣工面积172.2万平方米，下降24%。 

　　(四)发展总部经济、楼宇经济对商业地产的需求分析 

　　近年来，随着总部经济、楼宇经济的快速发展，全市特别是历下、市中等中心城区对写字楼、办公楼及商务楼的市场需求始终比较旺盛。他们依托有利的区位优势和多年来形成的商务、办公聚集的基础，二环路以内写字楼、办公楼及商务楼的出租情况良好，楼宇空置面积较少，空置率较低。在建的几个高标准商务楼宇，也在加快工程进度的同时加大宣传推介力度，积极开展招商工作。目前，主体已经竣工的中润世纪城、齐鲁商会大厦、银座国际晶都、银都国际大厦、山工新天地、紫宸大厦、泉景天沅·鸿园写字楼等多座楼宇，因其地理位置优越、楼宇品质较高、周边配套完善，已基本招商完毕。目前，相对于槐荫和天桥两个区，缺乏总部经济发展的载体，正在开工建设的京沪高铁西客站片区、棚户区和旧村居的改造，基本上都是居住型楼宇，适宜总部企业落户的纯商用高档楼宇较少。 

　　二、存在问题和制约因素 

　　总体上看，我市总部经济和楼宇经济发展仍处于起步阶段，与国内先进城市相比，还存在许多问题和制约因素。 

　　（一）总部经济方面 

　　一是城市综合实力不强。我市主要经济指标在十五个副省级城市中，近年来一直排在十位之后，与南京、杭州等城市差距明显。从产业结构看，制造业基础比较薄弱，主导产业优势不明显，经济外向度较低，总部经济发展的产业支撑力不强。 

　　二是总部经济企业偏少。我市企业总部主要是原来驻济企业或省内的企业集团，跨国公司或外省企业的总部入驻较少，总部经济发展尚未形成规模集聚效应。 

　　三是商务环境有待优化。总部经济是一种对商务环境要求很高的经济形态。与国内先进城市相比，我市市场开放程度仍然不高，市场经济发展还不够成熟，市场秩序不够规范，总部经济发展所需的服务支撑体系尚不健全。 

　　四是缺乏总体规划。总部经济发展涉及面广，需要统筹规划，有序推进。目前，我市尚未编制总部经济发展规划，总部经济发展缺乏规划指导。 

　　（二）楼宇经济方面 

　　一是全市楼宇经济发展水平不均衡。中心城区一方面随着大量企业的引进，辖区的存量楼宇资源日益减少，发展空间不足，多种因素造成土地资源匮乏、价格偏高，发展空间十分有限；另一方面辖区新建楼宇中，大多为住宅楼或商住楼，商贸商务楼宇比例偏小，高品质的商务楼宇则更少。其他城区商务楼宇高层建筑较少，建筑面积小、规模档次低，没有形成规模化发展，与历下、市中区相比差距较大。 

　　二是缺乏一定的规划引导，在产业布局、土地利用、城市建设等方面没有充分考虑楼宇经济的发展需要，目前发展基本处于自发状态，缺乏扶持政策支撑，在发展楼宇经济的扶持和奖励政策上基本还是空白，在招商过程中吸引力不强。 

　　三是配套设施不到位。部分楼宇存在设施陈旧、停车泊位紧缺、配套服务缺乏等问题，周边的银行、餐饮、健身、休闲娱乐等与其配套的商业地产项目较少，道路交通、卫生、市容市貌等仍有欠缺，给入驻企业造成不便，制约了楼宇经济的发展。物业管理机构缺乏现代商务物业管理意识，专业化服务程度低，难以吸引或留住国内外大型公司和品牌企业入驻。 

　　三、加快我市发展总部经济和楼宇经济的对策建议 

　　（一）打牢发展基础，强化总部经济发展的支撑条件 

　　一是提高经济综合实力。切实把工业发展放在更加突出的位置，积极推进产业结构调整，加快发展高新技术产业和先进制造业，大力培植主导产业，提升产业综合竞争力，夯实总部经济发展的产业基础。二是加强硬件环境建设。进一步加快交通、通讯、能源、供排水等城市基础设施建设，提高城市承载能力。加大污染治理力度，切实加强生态环境建设，深入推进环境综合整治，营造良好的人居环境。三是加大人才资源支撑力度。构筑人才公共服务体系，完善各层次人才培训体系，为发展总部经济提供人才支撑。四是健全服务支撑体系。加快建设总部经济信息平台，定期向总部企业发布本市发展规划、重大政策、重大项目信息和改革措施。加快完善银行、保险、会展、招商、商贸、物流、旅游、法律、教育、培训等专业化服务体系，为总部企业提供优质服务。优先发展公共服务，有效解决城市交通、社会治安、城市管理等热点难点问题，努力营造和谐的社会环境。 

　　（二）强化规划引导，加快形成总部经济发展的基本框架 

　　编制我市总部经济发展规划，对各类要素资源加以引导，避免区域功能雷同、过度竞争、重复建设等现象，实现总部经济的合理布局和规模集聚效应。一是明确总部经济发展的产业导向。坚持发展总部经济与产业结构调整相结合，重点在电子信息、交通装备、机械装备、新能源等先进制造业，现代物流、金融、信息、中介、会展等现代服务业，以及现代农业等领域，引进和培育企业总部。二是选准引进总部的重点方向。以省会城市群经济圈和半岛城市群为重点，积极参与京津冀、长三角经济区的区域合作，鼓励国内外大型企业来济设立区域性总部或研发、营销、培训等职能性总部。三是培育本地总部企业。对符合产业发展方向、关联带动力强、发展态势良好的本地优势企业给予重点扶持，鼓励做大做强，扎根济南。四是打造总部经济集聚基地。优化总部企业区域布局，形成功能定位比较清晰、空间布局相对集中的总部企业集聚基地。市区二环路以内主要是整合现有资源，加快构建金融、商贸、信息、中介、文化创意等总部基地。高新开发区和长清区主要是根据企业总部主体功能和配套功能要求，规划一定区域，建设高新技术产业和先进制造业总部集聚基地，重点发展研发中心、物流配送中心等职能性总部。结合西客站片区、奥体文博片区开发，规划建设新的总部集聚基地，重点引进金融、会展旅游、物流配送、中介服务、培训等现代服务业总部。 

　　（三）完善优惠政策，加大总部经济发展的扶持力度 

　　为加快发展总部经济,进一步增强城市综合竞争力,去年底，市政府下发了《关于加快发展总部经济的意见》，明确提出重点引进交通装备、电子信息、机械制造、新能源等先进制造业企业,金融、现代物流、信息服务、中介服务、会展旅游等现代服务业企业,以及国家级、省级农业龙头企业。出台了实施鼓励扶持政策、健全完善总部经济服务机制、营造良好发展环境等一系列政策和措施。目前，市招商办加强调查研究，摸清我市总部经济发展的现状及存在问题，制定出台实施细则，进一步明确推进我市总部经济发展的工作思路，同时明确责任，抓好落实。 

　　（四）加强统筹协调，健全鼓励总部经济发展的工作机制 

　　一是加强组织领导。市里已成立加快总部经济发展工作领导小组，办公室设在发改委，负责制定总部经济发展规划和相关政策，认定总部企业资格，审核有关资助和奖励事项，分析监测总部经济运行情况，协调处理总部经济发展的重大问题。二是完善统计和考核体系。建立总部企业统计分析体系和统计核算制度，健全总部企业联系制度，全面准确掌握全市总部经济发展状况。分解落实总部经济发展任务目标，建立考核评价体系，纳入全方位目标管理。三是加强总部经济研究和宣传。政府部门、研究机构要加强总部经济的理论研究和实证研究，提高把握和促进总部经济发展的能力和水平。通过组织举办座谈会、推介会等形式，有计划、有重点地宣传总部经济，促进总部经济发展。 

　　（五）开展招商引资，加快楼宇经济的建设步伐 

　　我市主城区要发挥省会城市的优势，加强对楼宇经济的研究，加大对楼宇经济和总部经济的招商力度。发展“楼宇经济”应把金融保险、咨询服务、研发设计、广告策划、影视制作、网络公司、律师事务所和文化创意等产业作为主攻方向,积极吸引国内外知名服务企业落户我市。提升我市现代服务业的发展质量和水平。各区要对楼宇经济发展进行科学规划，完善楼宇停车场、商务餐饮、商务会展、商务娱乐休闲等商业、文化、生活配套服务设施，精细化运作，积极引导同一行业、功能相近的企业在楼宇内聚集，发挥产业聚集效应，缩减商务成本，形成专业特色楼宇，从而提高楼宇的档次和水平，打造楼宇经济产业链。