自2008年下半年以来的经济形势使得商业地产项目的开发商和零售商都前所未有的冷静与谨慎；而根据金融危机以来对零售业销售业绩的搜集与分析来看，折扣型与日常生活型消费有增无减；继2008年中国购物中心产业资讯中心发起的“区域型购物中心——商业地产开发商的历史性机遇”系列论坛活动之后，在行业形势不甚明朗的2009年，我们的目光聚焦于社区商业与邻里商业，为商业地产开发商与零售商的发展探求新的突破。
特此约请深圳市京基百纳商业管理有限公司伍总分享对社区商业方面的看法。
1、请您分析社区商业中心/邻里商业中心在珠三角地区的发展现状与趋势？
随着珠三角地区城市进程的不断加快和社区居民生活水平的不断提高，为居民营造便利舒适的生活环境及购物环境，加强社区商业建设，已经逐渐成为商业地产发展的一个新亮点。
珠三角地区已经提出“提升城市商业现代化水平和综合竞争力，发展特色商圈，打造具有特色的社区购物中心，构建和谐社区”。
社区商业指商业一定程度上聚集，功能上满足居民日常购物所需，以地域内和周边居民为服务对象的商业形态，根据规模和商业类型，社区商业主要分为社区购物中心、居住区商业和邻里商业中心三种形态。社区商业的发展以市场为导向，主要以就近满足居民日常消费所需，为社区居民营造舒适、便利、和谐购物生活环境为根本目标。
社区商业的服务半径一般在2公里，居住人口在3-5万，商业面积3-5万平方米（建筑面积5-8万平方米），社区商业中心采取集中布点的方式，一般选择位于新建社区或大型居住区聚集地，人流集中、交通便利处。社区商业中心必备的业态包括大型综合超市（5000平方米）/生鲜超市、各色餐饮、药店、美容美发店、儿童中心、照相干洗店等。居住区商业服务半径为1公里，人口在5000-3万人之间，商业面积在3万平方米左右，居住区商业采取集中布点或沿街布点的方式，一般选择位于居住区或城中村入口，主要的经营业态为连锁超市、24小时便利店、美发店、汽车美容等。邻里商业服务半径1000米，人口在5000人左右，商业面积在5000平方米，其位置一般选择在小型居住区和大型楼宇入口处，主要的业态包括便利店、快餐店、药店及家电维修等。
应该说珠三角地区的社区商业发展相对比较完善，加强社区商业建设提升商业内涵也是未来商业地产发展的一个方向。
2、同一商圈范围内，社区商业中心/邻里商业中心与超区域型购物中心、区域型购物中心如何差异化生存？应注重哪些运营方面的细节？
社区商业中心/邻里商业中心与超区域型购物中心、区域型购物中心各自处于不同的商圈环境中，如何更好的差异化生存，我认为首先还是要以市场为导向，根据所处商圈的特点，目标人群的消费习惯，找准自己的定位。社区商业中心/邻里商业中心更多的是以满足服务半径的消费人群的消费所需，在定位上招商上更多的是要贴近生活，追求品质和享受。而超区域型购物中心、区域型购物中心则更多是注重功能和品牌。
就拿我们去年在南山开业的百纳广场和同期开业的益田假日广场来说，益田假日广场主要以购物为主，对品牌的要求比较高，我们处在同一个商圈，一路之隔，从体量上来说我们的面积差不多，从位置上益田假日广场比我们要优越很多，益田假日广场位于深南路的主干道上，公交线路繁多又有地铁，而我们的项目在初期可以说没有一条通畅的路，没有公交车通行，没有自然人流。基于这些因素我们认真分析我们所处的商圈，目标消费者的消费习惯，与各业态商家进行恳谈，找出我们的优势，与益田假日广场进行差异化定位，最终我们定位为社区购物中心，以打造“红树湾最具特色的休闲生活广场”为目标。
找出定位后我们主要在三方面下工夫：1、招商上我们紧扣主题，主要以引进生活超市、特色书城、各类特色餐饮、影院、SPA美容馆、高尔夫练习馆、主题培训及儿童早教和娱乐中心为主，比如英国天线宝宝儿童娱教中心在片区内就非常受欢迎，在此基础上再搭配部分购物类品牌。截止开业时近九万平米的购物中心我们做到100%的招商率，100%的开业。
2、通过调研我们发现项目所处商圈是一个相对富人区，目标消费者有很强消费能力，同时也对购物环境和商品品质有很高的要求，结合这些情况我们在环境及硬件设施的投入上以香港圆方为对照，严把商户的装修档次及效果，以五星级的标准来建造商场，为消费者提供一个舒适的购物环境，这一点在后来的经营中也得到了充分的体现，所有来消费的顾客对购物中心的环境都非常满意，客群也比较稳定，回头客逐渐增多。
3、在经营上我们与超区域型购物中心、区域型购物中心也有所不同，我们重管理也更重服务，一个是服务消费者，另一个是服务于我们的商家，特别值得一提的是我们的宣传推广，除了常规的媒体广告、车体广告等宣传方式以外，我们采取走进社区，走进我们的消费群体，做大型的社区推广活动，以最直接的方式宣传项目，让消费者了解我们所经营的业态，渗透我们的消费商圈，取得非常好的效果，这一点也是值得推广的。
到目前为止我们也还在不断的对我们的购物中心进行环境改善，商户优化，总结我们作为社区购物中心的成功经验：环境舒适、定位准确、贴近生活、宣传到位、注重服务、提升品质！ 
3、请说明发展社区商业与邻里商业的注意事项。
在发展社区商业与邻里商业时我个人认为有两点是比较重要的：一个是定位要准确，社区商业的服务半径和服务人群有限，首先业态上你要满足居民的生活基本需求（给居民提供方便，留住消费者），结合消费者的消费能力和习惯，在此基础上再进行业态的延展和优化；二是服务和品质，因为你的主要消费群体大多数是重复的，所以服务就显得格外重要，服务不好你就会丧失你的消费群，另外还有就是品质，这个品质有两块，一个是你购物中心提供的环境和氛围，二是商户提供的产品要好。如果能做好这两点，社区商业的发展和经营会很稳定。
