商业地产或成炒作吸金点 投资宜理性

      诸多地产大鳄逆市出手，加之楼市“小阳春”带动，商业地产投资逐渐升温，有可能成为下一个炒作吸金的热点。在住宅市场降价、金融危机之后，不少开发商主动将商业地产开发作为盛放鸡蛋的第二个竹篮。不过，商业地产供求危机也正悄然降临。在楼市调整期，商业地产同样可能成为吞噬利润的黑洞。 

      商业地产前期需要大量的资金压着，而且一般都要3-5年才会有稳定的回报，再加上商业地产开发的复杂程度，因此，商业地产在金融危机之前一直保持着“高投入、高风险”。金融危机到来后，由于股票基金等其他投资产品表现不尽如人意，而商业地产收益相对稳定，在现金流允许的范围内，适度加大这一类型资产的配置比例，可能是一种抵御行业低谷的策略。同时，受目前市场需求挤压，商业地产价格下降，有实力的投资者出手可以以较低的价格购进商业物业。相比而言，目前商业地产的投资价值开始显现，适度加大商业地产的开发和配置比例，可以有效地平滑行业周期性波动的风险。 

      不过，乐观过后仍需理智冷静。商业地产长期发展更多的是依赖经济的繁荣程度。金融风暴对经济的冲击，金融、IT以及服务型公司陆续收缩其全球战略布局，使办公及零售物业对地产的需求一落千丈，尤其是一线城市写字楼空置率将持续上升。仲量联行报告预计，北京甲级写字楼空置率预计将从2008年底的23%跃升至2009年底的36%；上海从13%升至19%；广州从23%升至27%；深圳从17%上升至24%。 

      从2008年不少多年从事商业地产投资的开发商年报来看，商业地产在楼市调整期，同样可能成为吞噬利润的黑洞。例如，李嘉诚旗下的长江实业投资及财务的收益下跌95％，其中，投资物业重估收益仅为6.01亿港元，相比于2007年的24.13亿港元下跌75％。即使是全国著名的“收租王”金融街，在物业租赁收入增长81％的情况下，2008年也因投资性房地产公允价值下跌，导致2008年净利润同比下降48%。 

      更令人担忧的是，在空置率上升、租金下调的当下，一些新增商业用地还在大举进入市场。有数据表明，未来三年，上海、北京、深圳三地的商办土地供应量1415万、3083万和446万平方米，总供应量接近5000万平方米。但2008年，三地商办类房地产项目的总销售量仅分别为287.3万、298.4万和46.61万平方米。尽管商办类用地的项目不一定完全出售，但未来三年，年平均可售商办物业将远远超过2008年销售商办物业总量。另外，造成商业地产供应激增的另一个原因是地方政府的推动，在众多一、二线城市的新城区规划中，商业地产将集中入市。 

      有理由担心：不断上市的商业地产项目也可能面临比住宅项目更为严峻的命运。