购物中心应加强金融、地产和商业的整合

对话
　　对话主角：郭增利

　　中国购物中心产业资讯中心主任、中国商业联合会商业广场专业委员会秘书长

　　作为商业竞争进入经济垄断、资本高度集中阶段的综合产物，可以说，MALL是目前世界上最先进、最高级的商业形态。但由于投资额巨大，作为Supermarket的升级版，MALL建成之后涉及的管理运营在国内尚无成功的经验可供借鉴。在本次论坛上，郭增利纵横捭阖，为珠三角MALL国际化运营拨开云雾，昭示前行的路。

　　民企主导MALL产业

　　南方都市报(以下简称“南都”)：从全国的情况看，是不是越来越多的房地产商投身于购物中心行列？

　　郭增利(以下简称“郭”)：回答这个问题必须回归到中国的造MALL热上。一是零售商加快扩张，与开发商积极合作；二是地产商也在寻求收益稳定的投资项目。我们对全国购物中心的开发主体做了一个分析，其中房地产商占到49％，商业方面占40％。此外，现在股市持续低迷，恰好把一部分资金从股市拉到了商铺投资中。

　　南都：据说中国购物中心产业资讯中心对全国63个购物中心做了一个调查。

　　郭：根据我们的调查，截至2004年，中国内地有统一产权、统一管理、统一开发能力的购物中心为63家。其中民营企业占32％，占据主导，国有企业占24％，港资企业占18％，外资企业占15％，合资企业占11％。此外，2004年国内大型商业设施的投资建筑面积已经达到1564万平方米，数量为151个，但其中多数还是“准购物中心”(即统一开发规划，产权却表现为多产权形式)。

　　宏观调控波及在建工程

　　南都：国家四部委最近连续三次彻查MALL，您怎么看待这种反差？

　　郭：2003－2004年购物中心增长速度偏高，但增幅小于“准购物中心”。从调查情况来看，MALL的人均面积在珠海、上海、海口已超过估计平均线，大连接近该平均线，其他城市还有很大空间。我认为，国家宏观调控措施对MALL产业的良性发展非常必要，但就目前而言，可能在一定程度上将影响到尚未开业、盈利的购物中心的经营，尤其是一些在建的半截子工程，容易促使投资商甩卖铺位，从而带来一系列后遗症。为此，政府部门要尽量解决融资问题，通过政策实现不动产商业的证券化。

　　南都：在这股热潮下，该如何引导购物中心走向正轨？

　　郭：众多专业问题屡屡被开发商忽视，成为制约中国购物中心顺利发展的障碍之一。由此，购物中心应加强金融、地产和商业的整合。如从地产角度来讲，应考虑商业空间规划；建筑方面则要体现人性化的理念；从商业角度来讲，则应该在商业组合和商业功能上进行有竞争力的搭配；从金融角度来讲，应把取得稳定递增的收益作为开发目标。

　　专业管理缺乏成MALL瓶颈

　　南都：什么因素阻碍了现阶段MALL在中国的发展？我看到此次《广州宣言》反复强调支持只租不售的原则。

　　郭：我们在网上做了一个关于购物中心发展阻力的调查，结果大出我们的意料：选择后期管理的占52％，选择招商渠道的占40％，选择“开发资金”的只有8％。这说明缺乏专业的商业管理已经成为购物中心发展的瓶颈了。至于只租不售，从经验来看，目前该类购物中心运行良好，业绩稳定上升。现在不少公司都在回购已经出售的商铺，改造成只租不售的形式。

　　南都：政府、协会应该如何避免开发商利用MALL廉价圈地的现象？

　　郭：购物中心牵动的产业链极深，对国家的宏观调控影响很大，在加速城市的升级改造中扮演相当重要的角色，因此这种商业形态引起了商务部的高度关注。今年10月1日商务部即将推出购物中心规模分类标准，对购物中心的市场需求和供给、竞争能力等进行考察，也将设置一定的门槛，避免大型购物中心投资过热，盲目追求规模。目前国内63家购物中心平均建筑面积在10万平方米，合理结构应该向低于10万平方米方向发展。

　　外资青睐二三线城市

　　南都：中国购物中心到什么时候才能走向盈利？

　　郭：比如公共空间设置的广告也是另一种收入来源。按照广州天河城10年实现盈利的模式计算，我相信，到2010年，目前中国的购物中心都能收回投资成本，走向盈利。

　　南都：零售业即将面临对外资的全面放开，对外资来讲，购物中心的门槛在哪里？

　　郭：现在很多外资基金公司谋划进入中国市场，不过，外资对于进入中国市场相当谨慎，这是因为外资基金的盈利预期在中国远远高于欧美国家。目前，外资基金关注的重点不是市场竞争激烈的发达城市，而是二三线城市，尤其是西部地区，因为这样可以得到更快更高的回报。

　　
　　国内购物中心企业性质一览

　　民营企业32％

　　国有企业24％

　　港资企业18％

　　外资企业15％

　　合资企业11％

（来源：南方都市报）

国内首个MALL联盟出水

　　“珠三角MALL交响曲”之MALL经营

　　“服务、创新和永续经营”，这是2004年中国众多造MALL者的一种姿态，亦是华南造MALL运动进行到今天本土业界联合发出的最强音。

　　作为珠三角有史以来首场MALL界联袂出演的思维盛会，由本报协办的中国购物中心国际论坛第二届年会本周在广州和东莞拉开序幕。本次年会上，珠三角MALL鼎力之作——广州天河城、东莞华南MALL、深圳铜锣湾等11家MALL单位联合发起成立中国首个购物中心联盟，并发表了《中国购物中心广州宣言》。据悉，该联盟将以广泛的行业内、企业间的交流合作为体系，构筑具有中国特色的集约化创新模式。

　　第一代MALL实力孱弱

　　毋庸置疑，作为MALL起步发展最早的地区之一，珠三角MALL的过去和现在无不引人注目。

　　这是珠三角第一轮造MALL史：上世纪90年代中后期，随着天河城、中华广场的入市，亿安广场、中旅商业城等陆续开业，珠三角逐渐形成了一批业态复合度较高的MALL。但限于发展商实力孱弱，很多MALL采取了分割商铺出售的经营方式，将原本应统一经营的MALL撒手变成了一个小商品市场。就这样，商家们在追求物业投资回笼和保障经营权统一之间小心翼翼地走着钢丝，物业和商业的二元角色冲突从一开始就将MALL这个朝阳产业困在了迷魂阵中。

　　如果说一批实力孱弱、追逐短期利益的房地产商造成了第一代MALL的先天残疾和扭曲，那么珠三角近两年启动的新生代MALL的成长规避了由于缺乏成熟的发展经验而造成的硬伤，带动珠三角造MALL运动的变革和升级。此外，对照中国第一代MALL“功能缺陷”和“主题缺位”两大公认的硬伤，珠三角新一代MALL正回归购物中心业态的本质，纷纷以多种方式探寻规划设计、主题营造的新路。

　　《广州宣言》欲建行业标准

　　引人注目的是，在本次年会期间，中国购物中心产业资讯中心会同11家中国MALL首次联合发表的《广州宣言》再次把专业化的重要性提高到决定中国MALL生死存亡的高度。

　　《宣言》指出，购物中心不仅仅是地产开发行为，更是商业经营行为，是金融、商业、地产相结合的专业产品，是提供全方位物质和精神服务的新兴行业。只有在规范的市场条件下，才能为区域经济的可持续发展发挥积极作用。中国购物中心产业资讯中心主任郭增利表示，根据宣言，中国购物中心联盟除进一步加强中国购物中心的行业自律外，还将建立行业行为准则，支持和维护“只租不售”的原则，克服其单纯的地产开发导向，以促进行业的有序竞争和商业网点的科学规划。

　　此外，郭增利还表示，这个联盟还将致力于推动多元化的投融资机制的建立，并通过专业研究和行业交流建立中国购物中心市场评价机制和购物中心开发规范、运营规范等行业标准体系，以降低购物中心投资、开发、运营风险。

　　珠三角MALL酝酿二度扩张

　　此外，在蛰伏多年后，珠三角MALL亦涌动新一轮的扩张冲动。

　　在会上，作为国内购物中心运作的成熟代表，天河城总裁禹来表示，未来一段时间将通过自建、与房地产开发商合作、并购现有的购物中心等方式启动MALL战略。而深圳CMALL铜锣湾集团董事长陈智则透露，深圳铜锣湾与北京新燕莎的合资公司新燕莎铜锣湾开办的金源新燕莎MALL将于10月1日正式开业。而作为国内首个超大型主题购物公园的探索者，华南MALL副总裁童锐表示，华南MALL与麦德龙等世界500强企业签约、与铜锣湾进行统一推广联盟、同百强旅行社联合等都是围绕一个问题：永续经营。

　　记者观察到，与华南造MALL运动同步的是，珠三角正兴起一场重塑城市商业规划的运动。在兜兜转转多年后，珠三角众多官员已认识到，无为而治必将导致商战乱局。而在珠三角新一轮城镇化运动过程中，与造城息息相关的造MALL能否跟着规划受益进而缔造双赢？这是下一步珠三角各大造MALL企业期待和关注的。