上海住房局调研商业地产的压力

记者昨日获悉，住房和城乡建设部近期正对北京、上海、深圳、天津、成都等一二线城市的商业地产市场进行调研。为此，上海住房保障和房屋管理局4月17日召集多家商业地产开发企业及相关政府部门代表，举行了一次针对本市商业地产市场情况的座谈会。

　　一些开发商代表对下半年租金和空置率走势仍不乐观，同时目前商业地产项目贷款和外商投资情况也显示市场的严峻形势。

　　调研项目涉及各个方面

　　4月17日，上海市住房保障和房屋管理局召集上海社科院房地产研究中心、易居上海研究院、戴德梁行、陆家嘴集团、永业房产公司、恒隆房地产公司、越洋房地产公司等多家企业以及市发改委、商委、规土局、统计局、财政局、央行上海总部及房地产交易中心相关人员，举行关于本市商业地产市场情况的座谈会，向商业地产开发企业及相关研究咨询机构了解上海商业地产市场目前开发经营及租赁情况。

　　住建部办公厅4月9日曾发给北京市建委以及上海、天津、重庆、广州、杭州、沈阳、成都、深圳、青岛、郑州、苏州12个一二线城市房管局一封《关于开展商业地产专题调研的函》。目的是全面了解房地产市场状况，发挥房地产业在扩内需、促增长中的积极作用，住建部将对包括写字楼、商业营业用房等商业地产进行专题调研，并要求12个城市房管局对当地商业地产经营情况做调研分析，形成书面材料，上报住建部房地产市场监管司，住建部还将根据各市上报情况派人进行实地调研。

　　住建部要求，各市房管局所回报的材料须包括商业地产项目规划、在建、销售、租赁以及空置情况，对市场存在的问题以及下一步市场走势作出分析和判断，同时还须提供商业地产金融支持方面的市场情况，包括开发融资渠道、资金来源等。

　　外资开发商相对悲观

　　与会的四家开发商均具有一定行业代表性：恒隆地产和越洋房地产是擅长商业地产项目开发的外（港）资企业，所开发的恒隆广场和越洋广场均是上海地标性建筑；而陆家嘴集团和永业房产则是具有国资背景的本土商业地产开发龙头企业，此前还有消息称陆家嘴集团有望成为第一个首发REITs的公司。

　　不过，据与会人员向记者透露，中资企业与外资企业在会上对写字楼市场下半年走势所表现出的态度截然不同。恒隆地产和越洋房地产的发言人士都相对悲观，均表示目前写字楼租金压力非常大，下半年空置率可能将继续走高，同时写字楼业主间的“价格战”形成的恶性竞争可能将进一步压低写字楼租金。不过，这两家企业均表示，目前超甲级写字楼租金已无下降空间，即便空置面积增加，也不考虑再继续下调租金。

　　而以陆家嘴集团为代表的本土开发企业则显得相对乐观。陆家嘴集团负责商业地产招租运营的一位代表在会上表示，目前陆家嘴集团旗下商业地产项目大多招租顺利，预计完成2009年集团指标问题不大。

　　政府尚未明确表态

　　商业地产开发的融资渠道和资金来源也是住建部此次调研的重点之一。一位与会人士告诉记者，央行上海总部代表在座谈会上透露，今年以来，商业地产项目的融资贷款额已出现超过住宅项目的趋势，这在以往是非常少见的。这位发言代表表示，目前上海优质商业地产项目很少，而有融资需求的项目大多品质不佳，银行不良贷款风险较大。

　　市商委的与会代表则在会上透露，目前外商投资商业地产房产项目的几乎陷入停滞。今年一季度，上海外商投资商业地产的立项项目为零，而去年外商投资上海的地产项目中，超过三分之一为商业地产项目。

　　记者了解到，此次座谈会以了解市场情况为主，相关政府部门并未对目前市场做过多表态和指示。此次住建部和市房管局针对商业地产市场的调研也充分说明，政府相关部门对房地产市场未来走势仍抱谨慎态度，并仍在积极探索发挥房地产业在扩内需、保增长的相关政策。