试水"REITS" 实际效果还需观察

试水REITS，实际效果还需观察

　　近日，房地产投资信托基金(REITS)将试水浦东的消息被广为宣传，一时间，REITS再次成为焦点。据传，上海已将一批国企商业地产等项目进行初步打包，其规模初值50亿左右。随着“金融30条”的出台，REITS的推出已经不存在政策上的阻扰，而这个长期 “只听雷声不见雨点”的金融产品，能否让当下面临困境的中国房地产业“久旱逢甘霖”，却是值得商榷的。

　　REITs缘起美国，是资产证券化的一种方式，从国际发展经验看，几乎所有REITs的经营模式都是收购已有商业地产并出租，靠租金回报投资者，对其它细分市场没有直接影响。要在中国这个住宅占绝大多数份额的市场上掀起很大波澜的可能性不大，难当救市“稻草”重任。

　　此外，就年内推出REITs对商业地产的作用而言，笔者仍持谨慎怀疑态度。尽管房地产信托基金的推出，理论上能给房地产企业带来融资上的支持，提高不动产的流动性，进而带动滚动开发，但商业地产的疲软状态将极有可能扼杀这一良性循环。以上海浦东为例， 尽管国际金融中心的建设将推动未来陆家嘴CBD变局，但短期内形势并不乐观。2009年第一季度，几乎所有甲级、超甲级写字楼实际平均租金已降至每天每平方米10元以下，整体市场租金季度环比下跌6.2%，空置率升至16.5%。鉴于全球经济基本面尚无明显好转迹象，企业信心将持续低迷，2009年剩余三个季度内上海市预计将交付使用的近70万平方米的新增供应将令市场雪上加霜。年内租金的继续下滑和空置率的继续上升不可避免，此时推出REITs或许将遭投资者冷遇。实际上，商业地产的根本问题仍是需求的疲软，单纯的扩宽融资渠道无法解决根本问题。对于“浦东试水REITS”，我们有理由给予关注，因为在上海建设国际金融中心的大背景下，REITS的开闸将为上海乃至全国的房地产业带来融资方面的利好，不过在短期内，由于市场环境还不理想，其具体效果还需观察。