民营企业和外资主导中国MALL产业

   2004-09-27 5290
南方都市报(以下简称“南都”):从全国的情况看,是不是越来越多的房地产商投身于购物中心行列?

  郭增利(以下简称“郭”):回答这个问题必须回归到中国的造MALL热上。一是零售商加快扩张,与开发商积极合作;二是地产商也在寻求收益稳定的投资项目。我们对全国购物中心的开发主体做了一个分析,其中房地产商占到49%,商业方面占40%。此外,现在股市持续低迷,恰好把一部分资金从股市拉到了商铺投资中。

  南都:据说中国购物中心产业资讯中心对全国63个购物中心做了一个调查。

  郭:根据我们的调查,截至2004年,中国内地有统一产权、统一管理、统一开发能力的购物中心为63家。其中民营企业占32%,占据主导,国有企业占24%,港资企业占18%,外资企业占15%,合资企业占11%。此外,2004年国内大型商业设施的投资建筑面积已经达到1564万平方米,数量为151个,但其中多数还是“准购物中心”(即统一开发规划,产权却表现为多产权形式)。

  宏观调控波及在建工程

  南都:国家四部委最近连续三次彻查MALL,您怎么看待这种反差?

  郭:2003-2004年购物中心增长速度偏高,但增幅小于“准购物中心”。从调查情况来看,MALL的人均面积在珠海、上海、海口已超过估计平均线,大连接近该平均线,其他城市还有很大空间。我认为,国家宏观调控措施对MALL产业的良性发展非常必要,但就目前而言,可能在一定程度上将影响到尚未开业、盈利的购物中心的经营,尤其是一些在建的半截子工程,容易促使投资商甩卖铺位,从而带来一系列后遗症。为此,政府部门要尽量解决融资问题,通过政策实现不动产商业的证券化。

  南都:在这股热潮下,该如何引导购物中心走向正轨?

  郭:众多专业问题屡屡被开发商忽视,成为制约中国购物中心顺利发展的障碍之一。由此,购物中心应加强金融、地产和商业的整合。如从地产角度来讲,应考虑商业空间规划;建筑方面则要体现人性化的理念;从商业角度来讲,则应该在商业组合和商业功能上进行有竞争力的搭配;从金融角度来讲,应把取得稳定递增的收益作为开发目标。

  专业管理缺乏成MALL瓶颈

  南都:什么因素阻碍了现阶段MALL在中国的发展?我看到此次《广州宣言》反复强调支持只租不售的原则。

  郭:我们在网上做了一个关于购物中心发展阻力的调查,结果大出我们的意料:选择后期管理的占52%,选择招商渠道的占40%,选择“开发资金”的只有8%。这说明缺乏专业的商业管理已经成为购物中心发展的瓶颈了。至于只租不售,从经验来看,目前该类购物中心运行良好,业绩稳定上升。现在不少公司都在回购已经出售的商铺,改造成只租不售的形式。

  南都:政府、协会应该如何避免开发商利用MALL廉价圈地的现象?

  郭:购物中心牵动的产业链极深,对国家的宏观调控影响很大,在加速城市的升级改造中扮演相当重要的角色,因此这种商业形态引起了商务部的高度关注。今年10月1日商务部即将推出购物中心规模分类标准,对购物中心的市场需求和供给、竞争能力等进行考察,也将设置一定的门槛,避免大型购物中心投资过热,盲目追求规模。目前国内63家购物中心平均建筑面积在10万平方米,合理结构应该向低于10万平方米方向发展。

  外资青睐二三线城市

  南都:中国购物中心到什么时候才能走向盈利?

  郭:比如公共空间设置的广告也是另一种收入来源。按照广州天河城10年实现盈利的模式计算,我相信,到2010年,目前中国的购物中心都能收回投资成本,走向盈利。

  南都:零售业即将面临对外资的全面放开,对外资来讲,购物中心的门槛在哪里?

  郭:现在很多外资基金公司谋划进入中国市场,不过,外资对于进入中国市场相当谨慎,这是因为外资基金的盈利预期在中国远远高于欧美国家。目前,外资基金关注的重点不是市场竞争激烈的发达城市,而是二三线城市,尤其是西部地区,因为这样可以得到更快更高的回报。

  统筹:本报记者 金杜

  撰文:本报记者 金杜 邓瑞燕 实习生 李杰

  国内购物中心企业性质一览

  民营企业32%

  国有企业24%

  港资企业18%

  外资企业15%

  合资企业11%

  数据来源:中国购物中心产业资讯中心 责任编辑:张克然 姚虹(来源:南方都市报) 

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