民营企业和外资主导中国MALL产业

南方都市报(以下简称“南都”)：从全国的情况看，是不是越来越多的房地产商投身于购物中心行列？

　　郭增利(以下简称“郭”)：回答这个问题必须回归到中国的造MALL热上。一是零售商加快扩张，与开发商积极合作；二是地产商也在寻求收益稳定的投资项目。我们对全国购物中心的开发主体做了一个分析，其中房地产商占到49％，商业方面占40％。此外，现在股市持续低迷，恰好把一部分资金从股市拉到了商铺投资中。

　　南都：据说中国购物中心产业资讯中心对全国63个购物中心做了一个调查。

　　郭：根据我们的调查，截至2004年，中国内地有统一产权、统一管理、统一开发能力的购物中心为63家。其中民营企业占32％，占据主导，国有企业占24％，港资企业占18％，外资企业占15％，合资企业占11％。此外，2004年国内大型商业设施的投资建筑面积已经达到1564万平方米，数量为151个，但其中多数还是“准购物中心”(即统一开发规划，产权却表现为多产权形式)。

　　宏观调控波及在建工程

　　南都：国家四部委最近连续三次彻查MALL，您怎么看待这种反差？

　　郭：2003－2004年购物中心增长速度偏高，但增幅小于“准购物中心”。从调查情况来看，MALL的人均面积在珠海、上海、海口已超过估计平均线，大连接近该平均线，其他城市还有很大空间。我认为，国家宏观调控措施对MALL产业的良性发展非常必要，但就目前而言，可能在一定程度上将影响到尚未开业、盈利的购物中心的经营，尤其是一些在建的半截子工程，容易促使投资商甩卖铺位，从而带来一系列后遗症。为此，政府部门要尽量解决融资问题，通过政策实现不动产商业的证券化。

　　南都：在这股热潮下，该如何引导购物中心走向正轨？

　　郭：众多专业问题屡屡被开发商忽视，成为制约中国购物中心顺利发展的障碍之一。由此，购物中心应加强金融、地产和商业的整合。如从地产角度来讲，应考虑商业空间规划；建筑方面则要体现人性化的理念；从商业角度来讲，则应该在商业组合和商业功能上进行有竞争力的搭配；从金融角度来讲，应把取得稳定递增的收益作为开发目标。

　　专业管理缺乏成MALL瓶颈

　　南都：什么因素阻碍了现阶段MALL在中国的发展？我看到此次《广州宣言》反复强调支持只租不售的原则。

　　郭：我们在网上做了一个关于购物中心发展阻力的调查，结果大出我们的意料：选择后期管理的占52％，选择招商渠道的占40％，选择“开发资金”的只有8％。这说明缺乏专业的商业管理已经成为购物中心发展的瓶颈了。至于只租不售，从经验来看，目前该类购物中心运行良好，业绩稳定上升。现在不少公司都在回购已经出售的商铺，改造成只租不售的形式。

　　南都：政府、协会应该如何避免开发商利用MALL廉价圈地的现象？

　　郭：购物中心牵动的产业链极深，对国家的宏观调控影响很大，在加速城市的升级改造中扮演相当重要的角色，因此这种商业形态引起了商务部的高度关注。今年10月1日商务部即将推出购物中心规模分类标准，对购物中心的市场需求和供给、竞争能力等进行考察，也将设置一定的门槛，避免大型购物中心投资过热，盲目追求规模。目前国内63家购物中心平均建筑面积在10万平方米，合理结构应该向低于10万平方米方向发展。

　　外资青睐二三线城市

　　南都：中国购物中心到什么时候才能走向盈利？

　　郭：比如公共空间设置的广告也是另一种收入来源。按照广州天河城10年实现盈利的模式计算，我相信，到2010年，目前中国的购物中心都能收回投资成本，走向盈利。

　　南都：零售业即将面临对外资的全面放开，对外资来讲，购物中心的门槛在哪里？

　　郭：现在很多外资基金公司谋划进入中国市场，不过，外资对于进入中国市场相当谨慎，这是因为外资基金的盈利预期在中国远远高于欧美国家。目前，外资基金关注的重点不是市场竞争激烈的发达城市，而是二三线城市，尤其是西部地区，因为这样可以得到更快更高的回报。

　　统筹：本报记者　金杜

　　撰文：本报记者　金杜　邓瑞燕　实习生　李杰

　　国内购物中心企业性质一览

　　民营企业32％

　　国有企业24％

　　港资企业18％

　　外资企业15％

　　合资企业11％

　　数据来源：中国购物中心产业资讯中心 责任编辑：张克然 姚虹（来源：南方都市报）