建策售招模式普遭亏损 社区商业成烫手山芋

 　　“社区商业是让我伤心的事业。”4月18日，一家房地产公司老总一句看似调侃的话语道出了众多房地产开发商的心声。

　　当日，在中国城市商业网点建设管理联合会主办、中国房地产报协办的“2009中国(北京)社区商业发展高峰论坛”上，来自北京、上海、苏州、杭州、深圳、沈阳、长沙等全国多个城市的开发商云集北京，试图寻找到社区商业困局的突破口。这一高峰论坛也是国内首次以社区商业发展为主题的高峰论坛。

　　社区商业一直是住宅开发中的软肋和“陷阱”，用中国城市商业网点建设管理联合会会长荀培路的话说，社区商业整体面临着“规模不适合、布局不合理、业态不齐全、结构不适用、运营管理不规范、整体不和谐”的困境。但面对大型百货及购物中心的日趋饱和，居民的需求越来越旺盛，社区商业的巨大潜力吸引着每一个开发商都想分食这块蛋糕。

　　让开发商们头疼的是，开发住宅得心应手，但配套商业却“如鲠在喉”，难以下咽。做社区商业看似简单，其中却充满了玄机。记者从中国城市商业网点建设管理联合会独家获悉，由联合会牵头研究制定的“社区商业开发规范”将在今年年内出台，随后，一份更加实用的执行手册《社区商业开发规范指导细则》也将出台，指导细则将对社区商业的前期定位、布局、建筑规划设计、业态设计、招商引进、经营管理、资本介入等多方面进行全方位指导。有了这份“参考书”，很多细节甚至可以套用公式计算，无疑将节约大量不必要的盲目投入。

　　摸着石头过河——10个亿交学费

　　长期以来，北京的社区商业处于无序发展的局面。记者调查发现，以天通苑、回龙观为代表的开发较早的大型社区，规划之初便对社区商业重视不足，超市、菜场、医院、书店等基础设施明显不足，开发商的关注点放在了利润高收益快的娱乐休闲项目。随着居民生活不便的呼声越来越高，目前政府相关部门不得不采用各种办法弥补当初规划的欠缺。

　　与此相对的是，新兴社区普遍出现了底商大量闲置的问题。以朝青板块为例，此板块聚集了星河湾、朝阳园、珠江罗马嘉园、青年汇等多个中高档项目，开发总量已达400万平方米，区域内的商业配套项目也集中放量。其中包括国美第一城10万平方米的社区商业、珠江罗马嘉园2万平方米的“康多提大道”、朝阳园近2万平方米的“尚街”等，形成了总计近26万平方米的分散型社区商业布局。

　　“他们至少犯了两个错误，一是前期缺乏调研，对当地消费力判断不足；二是‘闭门造车’，脱离商家实际需求盲目设计，对将来适合引进何种类型的商业缺乏规划”。业内人士认为，对于开发商来说，底商是一块“肥肉”，他们为了追求高利润，刻意增大商业的比重，脱离了区域消费实际，盲目开发，以至于社区商业最终成了一个“烫手山芋”。

　　眼下，很多开发商对社区商业都在“摸着石头过河”。明天地产业务发展中心总监贾玉鹏在提到开发社区商业时用“惨痛的代价”来形容。“我们开发的两个典型的社区商业，一个是国美第一商街，另一个是明天商业中心，每个体量都在10万平方米以上。”贾玉鹏表示，当初这两个项目是按照“先建成，然后做后期策划、后期销售、后期招商”的顺序来做，以至于付出了惨痛的代价，“这两个商业项目给企业带来的损失将近10个亿”。

　　无奈之下，公司决定对已经建成的项目进行后期改造。比如在二层加联廊，增加使用价值；另外增加一个下沉广场；为了增加二、三层交通的便利性，在无法加滚梯的情况下增加了液压直梯，最大化体现二、三层的商业价值。而经过改造后，商业销售才得到了较大的促进。

　　“我们该怎么做”——规避三大雷区

　　“我们在开发住宅商业配套时遇到很多困惑，究竟该怎么做？”这一问题成为开发商经常挂在嘴边的难题。

　　香港太平洋投资顾问公司首席执行官贾卧龙表示，社区商业开发时，除了要考虑其规模、外立面、交通流向、客流量等要素外，还要考虑投资商、经营者和消费者之间的关系，“很多社区商业做不起来，原因是开发商卖商铺价格太高，购买者可能购买了商铺但30年都难以收回投资，租金高又租不出去，即使出租了，但营业者可能为了尽快赚回房租，就将服务质量降低，结果导致了开发商、经营者、消费者无法对接的情况。”

　　贾卧龙建议，社区商业要和周边的大商业进行错位经营，如果小区离大型购物中心和超市很近，社区里就不太适合做大量商业，只能差异化经营，比如做餐饮等业态。

　　那么，社区商业究竟多少体量为合适？中国城市商业网点建设管理联合会副秘书长董利认为，社区底商体量以不超过住宅体量的1/20为好。不过，由于项目性质不同，这个比例并不是绝对的。将社区居住人口作为参考更科学，一般而言，人均不超过1平方米社区商业面积为宜。政府应当在社区建设之初按照科学的比例规划好社区商业的数量，以免造成空置浪费或者需求不足。

　　对于那些关起门来做社区商业的开发商，专家敲响了警钟。中国人民大学教授、商务部特聘专家黄国雄向记者表示，房地产开发商在开发社区商业时要研究零售业整体走向，今年超市、餐饮、儿童市场将是零售业三大亮点。

　　“虽然中国零售市场是受国际金融危机影响最小的市场，但8月份之前中国零售市场仍将处于过冬阶段，8月之后才有可能逐步回暖。”黄国雄表示，改革开放30年来，我国GDP年均增长9.6%，零售业增长14.2%，如果今年能够实现GDP保持8%的增长，那么零售业就有望保持12%到15%的增幅。“在这样的情况下我们必须看到零售业存在的三个亮点：第一，超市的销售量能够保持平稳增长；第二，餐饮市场继续得到发展，除了个别、高档的餐饮外，一般的餐饮可以保持15%以上的增幅；第三，儿童市场不会受到大的冲击，还会继续增长。”

　　值得注意的是，有三大“雷区”开发商要尽量避免。受国际金融危机的影响，奢侈品以及高档商品销售会继续大幅下降；大型百货销售额增幅放缓，甚至个别大商场倒闭也很难避免；此外，新建大型购物中心也面临着总量接近饱和，结构很不平衡，效益滑坡。

　　“参考书”——落实细节而不仅出台规范

　　虽然广泛受困，但社区商业的前景依然被广泛看好。“社区商业发展具有广阔的前景，因为它是实实在在的民生工程。”黄国雄说。目前中国的购物中心越来越大，但在欧美国家，购物中心已开始向小型化、功能化发展。

　　黄国雄表示，形成此趋势的起因有四：一是大型购物中心的辐射半径往往是40到80分钟车程，按停车面积与营业面积1∶1来算，许多大型购物中心属于亏损状态；二是大型购物中心空间距离远，带来交通堵塞，延长了购物时间；三是汽油价格的上涨，增加了消费成本；四是社区商业的功能逐步完善，能满足各项消费需要，就近消费就可以解决问题。

　　“从这些角度来看，社区商业在逐步发挥着区域性商业中心的作用，能解决或者弥补大型购物中心远距离、大面积、多功能所带来的问题。社区商业的发展是一种趋势，这是世界性趋势。”黄国雄表示。

　　记者从中国城市商业网点建设管理联合会拿到的内部资料显示，针对社区商业的发展现状，今年年内将出台“社区商业开发规范”，并针对“前期项目调研、规模比例、规划与布局、业态定位、建筑结构、交通及人流动线设计、商业氛围、运营管理”这8个方面指导社区商业开发工作。

　　“这项工作挑战很大，不只是规范出台这么简单，而是整个研究工作要做好，必须进行大范围的市场摸底，通过摸底了解10年来房地产市场的高速发展到底给社区商业发展带来什么样的影响，通过对已建成的社区项目调研，找出社区商业开发过程中存在的问题，总结其成功经验，找出规律性。”对中国商业地产市场的发展有深入研究与把握的董利透露，将根据研究结果推出“社区商业开发规范指导细则”，目的就是要为国内更多社区商业开发项目提供专业指导。