上海浦东试点REITs最快三季度入市

    南汇并入浦东，上海国际金融中心建设提速，推动REITs试点的步伐也在加快。5月7日，记者从上海浦东金融办获悉，新区将在今年第三季度开展房地产信托投资基金（REITs）试点，设立REITs已被确定为新区今年九项重大专项改革之一。

　　基本框架已成

　　上海天津等城市均争夺首个REITs试点，花落谁家？答案目前渐渐明朗。

　　“上海浦东试点REITs的条件已经基本成熟，将采用先试点再推广的模式，逐步扩大REITs规模，并做更多创新吸引投资者参与。”上海市金融办主任方星海此前向外界透露。

　　记者从消息人士处获悉，上海REITs的首个试点正由上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司牵头并在积极筹划中。且为控制风险，将考虑设置一定的资产准入门槛，比如必须是成熟物业，持续经营3年以上，并有租约，租金收益率达8%以上，业态稳定等。

　　该人士透露，“其实现在基本框架已经建成，在等监管层审批，一旦审批后，浦东将做初步征求意见的方案，最快REITs第三季度就能进入市场交易。浦东陆家嘴或许会与上海国际信托合作。”

　　此前业内有传闻，浦东试点REITs拟打包的第一批物业，倾向于浦东大型国资房企旗下租金收益率比较高的资产，如一些商业地产、高科技楼以及工业地产，而民营及外资的物业则会被排除在外。

　　而该知情人士告诉记者：“不排除张江高科、金桥及外高桥这些地产与陆家嘴合作，将物业资产并购、转让后，一起进入浦东REITs的资产包。”

　　央行方案更可行

　　有消息称，上海REITs发行，无非有央行的债权类产品方案，以及证监会的股权类产品方案。浦东REITs将会采用哪种形式？

　　上述知情人士表示，“央行的方案更为实际可行。”

　　据了解，央行方案的债权类产品，属于信托及偏债券模式，在银行市场间流通，只是把物业作金融证券化衍生品，房企可继续持有物业的所有权，将租金收益还本付息。而证监会方案主要是在证券交易所上市的股权类产品，需要房企出让物业所有权。

　　上述人士表示，目前不缺收租型的商业地产公司，缺的是持续开发的公司，且这些公司不大愿意放弃对物业的所有权。

　　记者在采访中了解到，多数业内人士看来，浦东REITs可以通过信托方式来隔离资产的所有权和收益权，把部分物业资产隔离开，发行人还拥有资产的控制权，只是把资产的收益权转让给信托单位持有人。

　　物业减租降价或不利

　　今年，受金融危机的影响，上海商业物业纷纷减租降价。无论是陆家嘴这样区域核心的顶级物业，还是郊区一些购物中心，租用、招商情况都不太理想。

　　中融信托业务部负责人曹邹毅表示，若达不到标准，REITs投资产品的收益率还不如国债等。数据显示，2009年第一季度，浦东陆家嘴整体市场租金季度环比下跌6.2%，空置率升至16.5%。

　　“今年若租金持续下滑和空置率继续上升，出台REITs也许会遭投资者冷落。”曹邹毅表示，不久，陆家嘴还将有62.22万平方米的甲级写字楼竣工交付，空置率的压力依然存在。

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　　什么是REITs

　　REITs就是房地产投资信托基金，是英文“Real Estate Investment Trust”缩写的复数形式。从国际范围看，REITs是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。国际意义上的REITs在性质上等同于基金，少数属于私募，绝大多数属于公募。REITs既可以封闭运行，也可以上市交易流通，类似于我国的开放式基金与封闭式基金。

　　1960年，世界上第一只REITs在美国诞生。正如20世纪60—70年代的其他金融创新一样，REITs也是为了逃避管制而生。随着美国政府正式允许满足一定条件的REITs可免征所得税和资本利得税，REITs开始成为美国最重要的一种金融方式，一般情况下REITs的分红比例超过90%。目前美国大约有300个REITs在运作，管理的资产总值超过3000亿美元，有近2/3在全国性的证券交易所上市交易。

　　REITs代表着目前全世界房地产领域最先进的生产力。它是基于房地产行业细分的科学规律，随着房地产各个环节的分工合作、政府执政能力逐渐加强、房地产行业的逐渐规范而出现的，可以最大限度的保证政府利益，并能有效的实现整个房地产行业的规范。